Claus Thomas: Die USA sind nach wie vor auch durch ihre Bedeutung in der Weltwirtschaft der größte und wichtigste Immobilienmarkt unter Investment-Gesichtspunkten. Unter allen führenden oder globalen Indices im Immobilienbereich sind die USA immer im Bereich zwischen 40 und 50 Prozent des gesamten Index, sie haben also eine sehr hohe Gewichtung. Aber auch da merkt man, dass da die Gewichtung graduell langsam zurückgeht, es kommen andere Märkte dazu, insbesondere im Asien.
Tonn: Es wird ja immer wieder über die Gefahr eine Immobilienblase in den USA debattiert in diesem Zusammenhang. Die amerikanischen Haushalte hätten sich zu hoch verschuldet, heißt es mitunter, wenn das Wirtschaftswachstum nun sinke, was man ja sieht, die Arbeitslosigkeit gegebenenfalls wieder steige, dann müsste so mancher den Traum von den eigenen vier Wänden wieder begraben. Der Wert von Wohnimmobilien würde dann sinken. Wie berechtigt ist diese Sorge mit Blick auf die USA und dann natürlich auch die Ausstrahlungskraft auf den Rest der Welt?
Thomas: Zunächst einmal muss man differenzieren: In dem Markt, in dem wir primär auf der Investment-Seite tätig sind, ist der gewerbliche Immobilienmarkt - dort war die Preisentwicklung nicht so stark wie im eigen genutzten Hausmarkt, dort sind in der Tat die Preise sehr gestiegen die letzten fünf Jahre. Und es ist wirklich so, wenn dort ein stärkerer Preiseinbruch stattfinden sollte, ist es natürlich ein Thema für die amerikanische Volkswirtschaft und damit auch irgendwann einmal ein Thema für die Weltwirtschaft und damit indirekt vielleicht auch eben Thema für uns in Europa, bzw. konkret in Deutschland.
Tonn: Hängt das damit zusammen, dass die Sparquote in den USA sehr gering ist?
Thomas: Sicherlich auch das. Die Amerikaner haben in den letzten Jahren ja sehr viel Geld ausgegeben, zum Teil auch über ihre Verhältnisse gelebt, was der amerikanischen Kultur zunächst einmal kurzfristig sehr gut getan hat, man merkt das ja auch an den hohen Wachstumszahlen - da muss man jetzt sehen, wie es weiter geht, wobei ich glaube, die Befürchtungen sind nicht groß, dass es jetzt zu einem Crash kommt oder zu einem starken Rückgang, sondern eher zu einer Stabilisierung auf einem etwas moderaterem Niveau, aber immer noch auf einem sehr gesunden Wachstumsniveau.
Tonn: Wie müssen Sie das bei Ihren Geschäften mit beachten, dass sie dann Ihren Maklern sagen, jetzt das Geschäft nicht so zu forcieren und etwas mehr auf der Stelle zu treten, oder welche Strategie haben Sie im Augenblick?
Thomas: Man muss sehen - das gilt nicht nur für die USA, die wir gerade angesprochen haben, sondern, mit kleinen Unterschieden, für alle Märkte dieser Welt - die Preise bei uns im gewerblichen Sektor haben sich deutlich positiv entwickelt, sie sind gestiegen, auch in einer gewissen Erwartungshaltung, dass durch die konjunkturelle Entwicklung dort die Werte sich weiter entwickeln. Ein weiterer Faktor bei der Immobilienanlage ist auch ein Mangel an Alternativen in anderen Anlagebereichen. Aktien liefen in den letzten Jahren insgesamt nicht so gut, die letzten Monate wieder etwas besser, aber auch der fest verzinsliche Markt war auch nicht mit sehr hohen Zinsen beglückt. Insofern ist es jetzt schon so, dass die Preise ein gewisses Niveau erreicht haben, das aber, historisch gesehen, sich durchaus noch im Rahmen und in der Bandbreite des normal Üblichen verhält. Was jetzt nachkommen muss, aber auch nach unseren Prognosen nachkommen wird, sind die zugrunde liegenden Fundamentaldaten, das heißt, dass Leerstandsraten in den insbesondere Büroflächenmärkten zurückgehen müssen, aber auch werden, und dass dadurch zum Beispiel auch die Mieten, die ja letzten Endes dann den Ertrag aus der Immobilie generieren, in vielen Märkten in der Zukunft oder in den nächsten Jahren wieder steigen werden.
Tonn: Haben Sie denn gemerkt, dass in den vergangenen Jahren die Mieter nicht so liquide waren, dass da oftmals Mietzahlungen ausblieben?
Thomas: Bei kleineren Mietern sicherlich, bei großen Konzernen waren es dann eher planmäßige Reduktionen, dass zum Beispiel - es gab ja überall auf der Welt Arbeitsplatzabbau - Flächen, wenn Mietverträge ausliefen, konsolidiert wurden, Flächen freigesetzt wurden.
Tonn: Keine Anschluss-Mietverträge dann erfolgten.
Thomas: Keine Anschluss-Mietverträge erfolgten, oder wenn ein neuer Mietvertrag erfolgte, dann aus dem Grund heraus, dass von anderen Standorten Mitarbeiter zusammengezogen wurden und an anderen Standorten entsprechend Flächen freigesetzt wurden, was dann auch zu einem Anstieg der Leerstandsrate geführt hat in vielen Märkten, und diesen Trend sehen wir seit ein bis zwei Jahren in die umgekehrte Richtung.
Tonn: Welche Trends widerspiegeln sich derzeit im internationalen Markt: Wohnimmobilien beispielsweise in Australien und Südafrika versprechen ihren Käufern hohe Zuwachsraten. Auf welche Region der Welt - wer kann, natürlich - sollte man noch ein Augenmerk legen?
Thomas: Grundsätzlich ist gerade im Wohnungssektor die langfristige demographische Entwicklung wichtig. Ganz banal einfach, die Länder und die Standorte, die mittel- und langfristig einen Bevölkerungszuwachs verzeichnen werden, werden sicherlich auch langfristig eine gute Anlage im Wohnungssegment sein. Das sind zum einen - mal ganz global betrachtet - sicherlich nach wie vor die großen, aber auch die kleineren, sehr stark wachsenden Volkswirtschaften in Asien. Das sind in den alten Kontinenten - und ist nicht nur Europa, sondern auch mittlerweile auch USA, dort die Regionen, die in Zukunft weiter attraktiv bleiben und noch attraktiver werden, die Regionen in Amerika im so genannten 'sun belt', im eher südlichen Bereich; in Europa wären es auch die eher südlichen Standorte, rund um das Mittelmeer zum Beispiel. Und es gibt andere Regionen, die dann entsprechend eher langfristig mit negativen Bevölkerungszuwachs-Zahlen rechnen müssen.
Tonn: Ist das nur von der Bevölkerungszahl abhängig oder auch davon, wie Projektentwickler eigentlich mit Immobilien umgehen, ob man sagt, das ist nur für eine Wohnimmobilie oder, wenn der Markt wieder bei Gewerbe steigt, könnte ich dieses Gebäude umwidmen und dann besser vermarkten - ist das vielleicht auch ein Augenmerk, auf das Ihre Branche künftig eher schaut als in der Vergangenheit?
Thomas: Das sind natürlich Aspekte, die Hand in Hand gehen. Ein positives Bevölkerungswachstum an einem Standort wirkt sich sicherlich auf beiden Bereichen aus, im Wohnungsmarkt genauso wie im gewerblichen Markt. Es gibt Standorte, wo man sogar sieht, dass in der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung bzw. auch dann im gewerblichen Immobilienmarkt eine Unterversorgung im Wohnungsbereich durchaus ein Hemmschuh sein kann. Wir kennen das zum Beispiel aus München, da haben wir ein Büro, wo es immer wieder Phasen gibt, wo durch die nicht sehr üppige Wohnungssituation wirklich große Firmen, die den Standort München als Bürostandort, als Headquarter-Standort wählen wollen, zum Teil da Abstriche machen, weil sie sagen, wir kriegen die Anzahl der neuen Mitarbeiter, die wir brauchen, hier gar nicht mit Wohnungen versorgt.
Tonn: Das heißt, die gehen dann in eine andere Region in Deutschland oder weichen gegebenenfalls in die Schweiz oder nach Österreich oder Italien aus?
Thomas: Genau - oder sogar vielleicht nach Tschechien. Auch da haben die mittel- und osteuropäischen Staaten in den letzten Jahren sehr aufgeholt, dort gibt es nach wie vor sehr attraktive Kaufkraftverhältnisse, das heißt, wenn man dort gut verdient, hat man ein sehr attraktives Wohnumfeld, mittlerweile eine sehr hohe Lebensqualität, nachdem da alles renoviert worden ist. Das sind durchaus Staaten, die mittlerweile auch mit Standorten in Deutschland konkurrieren.
Tonn: Bleiben wir bei den Gewerbe-Immobilien. Wie steht es damit? Lassen Sie mich ein Beispiel nennen: Es ist noch nicht allzu lange her, da trugen Gewerbe-Immobilien-Makler in Berlin vor allem Büros fast hinterher, Unternehmen konnten sich aussuchen, ob sie sich am Stadtrand niederlassen oder in Teilen der City. Der Mietpreis war annähernd gleich. Nun belebt sich die Wirtschaft in Deutschland, auch in Berlin ziehen die Preise bei den Gewerbemieten an - also Berlin gleicht denen in Hamburg, München oder in Köln, in Frankfurt/M.?
Thomas: Grundsätzlich ja auch in Berlin, die Trendwende, wie Sie richtig gesagt haben vor jetzt mal geschätzt, zwei, drei, vier Jahren eben die Talsohle, wo es einen sehr großen Überhang an Flächenangebot gab und die Prognosen für den Standort Berlin sind auch von unserer persönlichen Sicht her durchaus positiv. Insofern werden Sie in der Zukunft auch eine stärkere Differenzierung der Mietpreise sehen, dass gute Qualität auch entsprechend teurer ist als Qualität, die eben eher Durchschnitt oder Unterdurchschnitt ist und dann natürlich entsprechend auch vom Standort abhängig ist.
Tonn: Wenn wir bei Gewerbeimmobilien bleiben, ist das Stichwort "deutscher Mittelstand" nicht fern. Merken die Makler an ihrem Geschäft, dass der wirtschaftliche Aufschwung inzwischen auch beim deutschen Mittelstand angekommen ist? Werden wieder mehr Geschäfte, gerade mit kleinen und mittelständischen Unternehmen gemacht.
Thomas: Wir merken es eben auch, dass wir bei unseren Gebäuden, die wir in unserem Bestand verwalten und wo wir eben, wenn Flächen frei sind, Mieter suchen, eben durchaus immer mehr Nachfrage haben von mittelständischen Unternehmen, die expandieren, die gute Geschäfte verzeichnen und insofern weiter ihr Geschäft ausbauen wollen und neue Fläche dafür brauchen.
Tonn: Hängt das damit zusammen, dass die wieder über liquide Mittel verfügen, dass sie mehr Aufträge haben. Wie spüren Sie das im täglichen Geschäft?
Thomas: Also, man merkt es schon, dass in den letzten Jahren hier eine sehr starke Restrukturierung stattgefunden hat, auch eine Marktbereinigung bei den Unternehmen stattgefunden hat und die Unternehmen, die jetzt am Markt sind, sind eigentlich in der Regel mittlerweile sehr gut aufgestellt, verzeichnen gute Gewinne und haben ihr Geschäftsmodell so ausgerichtet, dass sie jetzt die nächsten zwei, drei Jahre, wenn die Wirtschaft so weiter läuft - und so sieht es ja im Moment aus - weiter expandieren wollen und können und dementsprechend auch die Flächenversorgung brauchen.
Tonn: Wo gibt es vor allem liquide Käufer? Sitzen die mehr im Ausland? Wenn ich die Wirtschaftspresse aufschlage lese ich immer, ausländische Investoren kommen nach Deutschland, hier lohnt es sich besonders. Kommen die wirklich aus dem Ausland und warum fehlt offensichtlich Kapital hier in Deutschland? Sind die Investoren hierzulande zurückhaltender?
Thomas: Wir haben momentan oder in den letzten Jahren schon die Situation, dass die Deutschen investiv aus Deutschland weggehen, und die Ausländer nach Deutschland reinkommen. Es ist natürlich so, dass traditionell die Deutschen Investoren eben sehr stark im deutschen Markt engagiert waren, da sicherlich Nachholbedarf haben, international ihre Portfolios entsprechend aufzufächern. Andersrum ist es so, dass internationale Investoren, auch die letzten zehn, fünfzehn, zwanzig Jahre natürlich immer wieder in Deutschland investiert haben, aber nicht in dem Umfang wie es für ein wirklich gut gemischtes internationales Portfolio notwendig und gerechtfertigt wäre.
Tonn: Also auch nicht so sehr in Immobilien, offensichtlich dann in andere Anlageformen.
Thomas: Richtig. Es war ja auch immer einfacher, weil liquider und besser handlebar in Aktien oder in andere Wertpapiere zu investieren und damit natürlich sicherlich Deutschland auch immer irgendwo in einem internationalen Portfolio zu gutem Teil berücksichtigt zu haben. Bei Immobilien ist diese Möglichkeit, ich sage mal Handlebarkeit der Liquidität, eigentlich erst die letzten fünf bis zehn Jahre dazugekommen.
Tonn: Wobei die Rahmenbedingungen sich ja nicht geändert haben und trotzdem steigen die Investoren aus dem Ausland ein, oder haben sich die Rahmenbedingungen doch verbessert?
Thomas: Die Rahmenbedingungen haben sich verbessert. Wir haben heute den Euro. Es fällt innerhalb der Eurozone zumindest schon mal das Währungsrisiko weg, das bis vor zehn, fünfzehn Jahren ein durchaus spürbarer Faktor war. Wir haben eine Zunahme der indirekten Investitionsmöglichkeiten. Das heißt, es gibt immer mehr Fondsvehikel, also nicht nur die, die wir in Deutschland kennen, sondern auch international Rechtskonstruktionen, wo Sie also als Investor nicht selbst hingehen müssen und ein Haus kaufen, sondern sich eben international tätiger Experten bedienen, die für Sie dann in einer relativ liquiden Form für Immobilien ihr Geld anlegen können.
Tonn: Vor einigen Jahren begannen wie gesagt ausländische Investoren zunächst sich für häufig finanziell angeschlagene, aber entwicklungsfähige deutsche Firmen, gerade aus dem Mittelstand zu interessieren. Heute nun haben Sie es, so der Eindruck in der Öffentlichkeit vor allem auf Wohnimmobilien abgesehen. Die Stadt Dresden hat sich vor einiger Zeit von ihrem Bestand der kommunalen Wohnungen getrennt. Warum sind auf einmal diese kommunalen Wohnungen, ja nicht unbedingt ein Highlight auf den ersten Blick, warum sind die auf einmal so begehrt?
Thomas: Weil dort große Potentiale liegen. Das sind ja zum einen die großen kommunalen Portfolios, die in den letzten Jahren verkauft worden sind. Es sind aber auch große Portfolios von Privatinvestoren, in dem Fall auch große Konzerne oder große Firmen, die sonst ein anderes Kerngeschäft haben - da gibt es sicherlich große Potenziale, wenn man wirklich mal aktiv an das Management von Wohnimmobilien herangeht und das durchaus jetzt im positiven Sinne auch für die Mieter, nämlich dass man den Mieter nicht einfach nur als jemanden versteht, der da drin wohnt und halt monatlich, hoffentlich pünktlich seine Miete bezahlt, sondern ihn wirklich als Kunden versteht, der Bedürfnisse hat, die sich auch ändern und den man, wenn man diesem entgegenkommt, auch entsprechend vom Kunden, sprich dem Mieter honoriert bekommt.
Tonn: Dieser Trend macht sich in Berlin auch immer mehr bemerkbar. Kommunale Wohnungsgesellschaften verkaufen ihre Bestände an Finanzinvestoren, an Fonds. Damit geht die Sorge vor steigenden Mieten einher. Inwieweit ist das berechtigt aus Ihrer internationalen Beobachtung heraus?
Thomas: Zum einen muss man sehen, dass nach wie vor die Rechtsposition eines deutschen Mieters sehr stark ist und ein Eigentümer, sei es jetzt ein Finanzinvestor oder ein Privateigentümer nicht willkürlich die Mieten verändern, insbesondere erhöhen kann wie er gerne möchte. Ich denke, dass es für die Mieter eher von Vorteil ist, weil wir gerade in diesen großen Beständen, die verkauft worden sind, viele Bestände haben, in denen ein Instandhaltungsstau besteht. Da wurde in den letzten zehn Jahren nicht investiert und ich denke, da ist es für die Mieter erstmal eher von Vorteil, wenn dort wieder jemand da ist, der erstmal den Bestand wieder so pflegt, dass er wieder dem aktuellen Stand entspricht. Und wenn eine Immobilie entsprechend gepflegt ist und dann auch am Markt - das ist ja das nächste, dass hier endlich mal eine Marktorientierung stattfindet - entsprechend nachgefragt wird, dann gibt es sicherlich, zumindest mittelfristig die Möglichkeit auch die Mieten zu steigern, aber dann eben auch für ein Produkt, das die Miete entsprechend wert ist, und das insofern preis-wert ist. Der zweite Aspekt ist natürlich, dass bei diesen großen Beständen auch einiges an Restrukturierungs- und Reorganisationspotenzial da ist. Das heißt, Verwaltungen werden verschlankt und auch dort gibt es entsprechende Kosteneinsparungspotenziale, die zunächst mal den Mieter gar nicht berühren, aber durchaus für den Finanzinvestor interessante Aspekte bieten.
Tonn: Das heißt, die Bewirtschaftung von Immobilien wird damit preisgünstiger für den Investor, ganz klar. Bleiben wir in diesem Zusammenhang beim Berliner Immobilienmarkt. Renditeträchtige Immobilien finde ich heutzutage vor allem in Hamburg, da wird dann immer die Binnenalster genannt. Nicht so in Berlin, dennoch höre ich in letzter Zeit, dass Berlin auf Immobilienentwickler eine neue Anziehungskraft ausübt, gerade die Gegend um den neuen Hauptbahnhof hier in Berlin sei sehr begehrt. Ist Berlin dabei in Sachen Immobilien Hamburg und auch München den Rang abzulaufen? Was meinen Sie?
Thomas: Den Rang abzulaufen, vielleicht noch nicht. Aber zumindest aufzuschließen. Man muss sehen, dass Berlin eben einfach über die Historie der letzten fünfzehn Jahre einen sehr starken Zyklus erst nach oben und dann sehr stark nach unten durchgeführt hat und momentan kommt da Berlin wieder aus dem Tal, erstmal jetzt in das normale Mittelfeld, was ja schon mal ganz gut ist, und von dieser Position aus gilt es eigentlich für Berlin sich da weiter zu positionieren und weiter seine Stärken auszubauen.
Tonn: Inwieweit wird das Ihr Gewerbe künftig beeinflussen?
Thomas: Wir sind internationaler Investor und auch bundesweit tätig und natürlich ist Berlin einer der Immobilienmärkte, die bundesweit einfach ihre Bedeutung haben, den wir auch regelmäßig beobachten, auch dort tätig sind. Wir haben bereits Immobilieneigentum in Berlin und wenn sich entsprechende Gelegenheiten bieten, werden wir in Zukunft hier auch weiter investieren.
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