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Liest man das Eingangsposting, das zeitlich mit dem Höhepunkt der US-Hausblase im August letzten Jahres zusammenfiel, so haben sich viele der Befürchtungen inzwischen bewahrheitet. Zwar sind die Hauspreise seitdem im Landesmittel nur wenig zurückgegangen (bislang nur in Top-Regionen wie New York und Kalifornien), deutlich gestiegen aber ist die Wartezeit, die eine zum Verkauf angebotene Immobilie auf Käufer "wartet": Immer mehr der vormals "heißen" Immo-Ware wird zum Ladenhüter.
Die Besitzer - überwiegend Spekulanten, die sich die Immobilie zum Weiterverkauf zu höheren Preisen ("Flipping") zugelegt hatten - sind offenbar bislang noch nicht bereit, Verluste einzugehen, sondern warten lieber länger auf einen Käufer (verständlich, würde ich auch so machen). Die Geduld kann jedoch schlagartig ein Ende finden, wenn der Markt von einer Verkaufslawine überschwemmt wird. Auslöser könnte die sich abzeichnende Schuldner-Krise im Immobiliensektor sein (siehe Doomsday Bären-Thread), die auch schon auf Hypothekenbanken wie IndyMac Bancorp, Washington Mutual und H&R Block durchschlug. Wenn die Abverkäufe in den Top-Regionen [in New York zu immerhin 5 % durch Zwangsversteigerungen ausgelöst!] auch auf andere Regionen übergreifen, könnte plötzlich "der Boden aus dem Fass fallen".
Interessant ist, dass erst jetzt, ein Jahr nach dem ersten Luftablassen der Immo-Blase, die Stimmung bei den Immobilien-Verkäufern in den Keller fällt (Grafik unten). Offenbar gab es eine Zeitverzögerung aufgrund des aufschiebenden Effekts der Vorverträge (Eingangsposting): Käufer, die vor Blasen-Ende unterzeichnet hatten, wurden durch die Vorverträge auch danach noch zur Abnahme gezwungen. So brach die Nachfrage zunächst nur langsam weg. Diese Verträge scheinen inzwischen aber "abgearbeitet" (nach Blasen-Ende gab es ja weniger Unterzeichner). Die jüngsten Hausverkaufszahlen zeigen einen Rückgang der Verkäufe seit August 2005 um bislang rund 20 %.
Für Spekulanten ergibt sich das im Eingangposting geschilderte Problem: Wenn sie ein Ein-Zimmer-Apartment in San Diego für 750.000 Dollar gekauft hatten, lastet monatlich eine Hypothekenzins von 5000 Dollar auf ihnen. Vermieten sie die Wohnung, erhalten sie nur die martübliche Miete max. 2500 Dollar. Bleiben Käufer aus, müsste der Apartment-Preis langfristig um 50 % fallen, damit die marktübliche Kapitalrendite (2500 Dollar Miete der Altbesitzer von Immobilien) wieder erreicht wird.
Der Spekulant macht dabei herbe Verluste. Da die meisten jedoch ohne Eigenkapital und teils ohne Schuldzins-Tilgung (negative mortgage) gekauft hatten, sind die Dummen am Ende die Banken. Viele Regionalbanken haben die Hypo-Schulden auf die halbstaatlichen Institutionen Fannie Mae oder Freddie Mac abgeladen. Doch was bei ihnen verblieb, reicht jetzt schon für eine Krise (siehe Charts von NDE, WM und HRB -> www.bigcharts.com).
Bei einem Preis-Kollaps im US-Housing-Sektor würden auch die US-Aktiendindizes (und der DAX) abstürzen. Denn dann hat der schuldengebeutelte US-Konsument kein Geld mehr, um die Wirtschaft durch weiteren Konsum zu stimulieren. 30 % des US-Wirtschaftswachstum seit 2001 gingen auf das Konto des ehemals boomenden Housing-Markts.
Die Besitzer - überwiegend Spekulanten, die sich die Immobilie zum Weiterverkauf zu höheren Preisen ("Flipping") zugelegt hatten - sind offenbar bislang noch nicht bereit, Verluste einzugehen, sondern warten lieber länger auf einen Käufer (verständlich, würde ich auch so machen). Die Geduld kann jedoch schlagartig ein Ende finden, wenn der Markt von einer Verkaufslawine überschwemmt wird. Auslöser könnte die sich abzeichnende Schuldner-Krise im Immobiliensektor sein (siehe Doomsday Bären-Thread), die auch schon auf Hypothekenbanken wie IndyMac Bancorp, Washington Mutual und H&R Block durchschlug. Wenn die Abverkäufe in den Top-Regionen [in New York zu immerhin 5 % durch Zwangsversteigerungen ausgelöst!] auch auf andere Regionen übergreifen, könnte plötzlich "der Boden aus dem Fass fallen".
Interessant ist, dass erst jetzt, ein Jahr nach dem ersten Luftablassen der Immo-Blase, die Stimmung bei den Immobilien-Verkäufern in den Keller fällt (Grafik unten). Offenbar gab es eine Zeitverzögerung aufgrund des aufschiebenden Effekts der Vorverträge (Eingangsposting): Käufer, die vor Blasen-Ende unterzeichnet hatten, wurden durch die Vorverträge auch danach noch zur Abnahme gezwungen. So brach die Nachfrage zunächst nur langsam weg. Diese Verträge scheinen inzwischen aber "abgearbeitet" (nach Blasen-Ende gab es ja weniger Unterzeichner). Die jüngsten Hausverkaufszahlen zeigen einen Rückgang der Verkäufe seit August 2005 um bislang rund 20 %.
Für Spekulanten ergibt sich das im Eingangposting geschilderte Problem: Wenn sie ein Ein-Zimmer-Apartment in San Diego für 750.000 Dollar gekauft hatten, lastet monatlich eine Hypothekenzins von 5000 Dollar auf ihnen. Vermieten sie die Wohnung, erhalten sie nur die martübliche Miete max. 2500 Dollar. Bleiben Käufer aus, müsste der Apartment-Preis langfristig um 50 % fallen, damit die marktübliche Kapitalrendite (2500 Dollar Miete der Altbesitzer von Immobilien) wieder erreicht wird.
Der Spekulant macht dabei herbe Verluste. Da die meisten jedoch ohne Eigenkapital und teils ohne Schuldzins-Tilgung (negative mortgage) gekauft hatten, sind die Dummen am Ende die Banken. Viele Regionalbanken haben die Hypo-Schulden auf die halbstaatlichen Institutionen Fannie Mae oder Freddie Mac abgeladen. Doch was bei ihnen verblieb, reicht jetzt schon für eine Krise (siehe Charts von NDE, WM und HRB -> www.bigcharts.com).
Bei einem Preis-Kollaps im US-Housing-Sektor würden auch die US-Aktiendindizes (und der DAX) abstürzen. Denn dann hat der schuldengebeutelte US-Konsument kein Geld mehr, um die Wirtschaft durch weiteren Konsum zu stimulieren. 30 % des US-Wirtschaftswachstum seit 2001 gingen auf das Konto des ehemals boomenden Housing-Markts.
