"slaughter of the housing speculators"

There are problems associated with owning second homes and investor properties. Unless these properties are rented out, they yield no cash income and become cash vampires, sucking the owner dry because of escalating taxes, maintenance, the Alternative Minimum Tax, and higher floating-rate mortgage payments.

Let’s look at the economics of a “poster property” in San Diego called Park Place. The New York Times reported recently that a one bedroom condo is being offered for $719,000. A prospective buyer would expect to pay about $3,775 a month for a mortgage, plus maintenance fees, taxes and insurance. These additional costs can bring the monthly out-of -pocket total to well over $5,000 a month, or $60,000 a year. However, a renter, who would benefit from the same granite countertops, hardwood floors and fantastic views, can rent a nearly identical unit for only $2,400 a month, or $28,800 a year. At these price levels, the speculator who bought in could run an annual negative cash flow of close to $31,000 if they were forced to rent because no buyers could be found.

Today’s inexperienced housing investors may not realize that the hard costs (tax, insurance and maintenance) along with the soft costs (revenue lost due to vacancy, and property management services so you don’t have to become the landlord) can easily eat up over 30 percent of rental income before even making the mortgage payment.

In looking at some cities with major price appreciation (New York, Boston, San Diego, Miami, to name a few), in today’s world it just doesn’t seem possible to buy a house or condo and expect to make an economic return renting it out! Nationwide, there are over 3.8 million vacant units available for rent. In some communities, the over-supply of rental units on the market has pushed the average rent down as much as 20 percent. There remains a surplus of rental units.

First quarter 2005 statistics indicate, nationwide, there are 440,000 new homes for sale and 2,400,000 used homes for sale. By recent historical standards, these numbers account for a 4-month supply and do not look worrisome. However, given what is really going on, this is about as safe as saying “if you see ice on a pond, it must be safe to walk on”. The latest HUD statistics show that of the 107,775,000 occupied housing units, 74,488,000 – or over 69 percent – are owned (not rented). This level of home ownership is at an all time record high. In achieving this record home ownership, the following has occurred: Sub-prime buyers now account for more than 10 percent; Another 10 percent can only buy with a “negative amortization mortgage” (very popular in California where 40 percent of mortgages are negative amortization); Up to two-thirds of mortgages are Interest Only (“IO”) or Adjustable Rate (“ARM”); Second homes now account for 8 percent of mortgages; and, 38 percent of homes this year have been purchased with less than 5 percent down (if this doesn’t reflect scrapping the bottom of the barrel for homeowners, nothing ever would). Yet, household earnings haven’t kept up!

If housing speculators stop buying, who’s left to buy? The average American with a job has already bought. America has been creating new homes faster than new jobs, and it has been the home speculator, and second home investor, holding up the market for at least the past year. (The latest reports show that the time it takes to sell a home has increased, and price rises have been trailing off.)

One of the biggest problems I see for our housing speculator is the forward supply of new homes they have already been locked into. Certainly, on the east and west coasts and in Las Vegas – and other frothy vacation and major markets – high rise after high rise are coming out of the ground. Ivana Trump (long divorced from “the Donald”) is marketing the Trump luxury brand name for a high-rise building going up with her name in Las Vegas where units will begin at $550,000 and top out at $35 million for the penthouse. (In South Florida alone, my wife and I recently drove south from Fort Lauderdale to South Beach and we counted over 50 new developments in various stages of construction on the coast road). There are twelve high-rises going up in West Palm Beach, and another twenty four jumbo projects in downtown Miami. Every single one of these projects is priced out of range for the middle class buyer.

There is another “dark side” to speculating in real estate. Hundreds of thousands of units that have been sold in advance by developers to speculators. This method is used by developers so they can get the construction finance they need. The speculator is responsible for the purchase but he won’t actually “buy” the unit until the project is complete and the unit has a Certificate of Occupancy. Therefore, the sale will not be counted as a sale until the date of closing! (Moreover, the developer has gotten the speculator to sign an agreement preventing him from reselling the unit for at least a year – after the speculator has taken occupancy – so the developer won’t be selling against himself. This leaves the speculator holding the bag, but they seem willing to take the risk.

It could get interesting over the next six months as interest rates continue to go up and thousands of high-priced housing units come on the market that have been artificially snapped up by the get rich quick crowd. It may pay to simply sit back and watch the slaughter from a distance and stay short some home builders and sub-prime mortgage companies.



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Richard Benson
President
Specialty Finance Group LLC
Member NASD/SIPC
www.sfgroup.org
800-860-2907

Szenario profitieren?

gruss

permanent

US-Aufträge für Gebrauchsgüter überraschend stark gesunken


Der Auftragseingang für langlebige Industriegüter in den USA ist im Juli überraschend stark gesunken.

HB WASHINGTON. Das Volumen der Neuaufträge für Gebrauchsgüter mit einer Nutzungszeit von mindestens drei Jahren fiel nach Angaben des Handelsministeriums vom Mittwoch um 4,9 Prozent nach einem Plus von revidiert 1,9 Prozent im Vormonat. Dies war der stärkste Rückgang seit Januar 2004. Analysten hatten im Schnitt mit minus 1,2 Prozent gerechnet. Ohne den Transportsektor, wo die Aufträge von Monat zu Monat stark schwanken, ergab sich ein Rückgang um 3,2 Prozent nach einem Zuwachs von 3,6 Prozent im Vormonat. Hier hatten Experten ein Minus von 0,6 Prozent erwartet.

Die Daten zu den langlebigen Gütern sind oft wegen Großaufträgen im Luftfahrtbereich stark verzerrt. Auch im Juli ergab sich allein bei Zivilflugzeugen ein Order-Rückgang um mehr als 20 Prozent.


HANDELSBLATT, Mittwoch, 24. August 2005, 15:16 Uhr

Die Konsequenzen sind vielfältig. Einige Banken, besonders Hypothekenbanken, könnten ins Wanken geraten, u. a. die ohnehin angeschlagene "Fannie Mae". (So ähnlich lief es auch, als in Japan 1990 die Immo-Blase platzte, einige jap. Banken kranken daran noch heute.) Dem Markt wird Liquidität entzogen (wozu auch Greenspans Zinserhöhungen beitragen), mit der Folge, dass der Konsum, die wichtigste Stütze der US-Wirtschaft, wegbricht. Ausländer ziehen ihr Geld ab, weil sie um eine weitere Dollar-Entwertung fürchten - zumal in Anbetracht des Doppeldefizits und der horrenden Schulden. (Argentinien lässt grüßen.) Damit verebben die TIC-Zuflüsse, d. h. der Geldfluss aus dem Ausland reicht nicht mehr aus, um das Doppeldefizits zu decken. Folge: Der Dollar stürzt ab, die US-Aktienmärkte brechen ein. Und wenn USA einen Husten bekommmt, bekommt die Welt bekanntlich eine Grippe. Wer auf ein Eigenleben von DAX & Co. hofft, wird sich am Ende nur die Augen reiben. Vor allem diejenigen, die sich zur Zeit die Hände reiben.

Bereits heute gingen die "durable goods"-Aufträge überraschend um 4,9 Prozent zurück. In diese auf Pump aufgeblasene Wirtschaft mag offenbar niemand mehr gutes Geld dem schlechten hinterherwerfen.

"Worst Case" PROGNOSEN bis Mitte 2006:

EUR/USD: 1,40
DOW: 7500
DAX: 3200

... wissen es nur nicht. ein grossteil der rücklagen der banken in deutschland basiert auf immobilien, also einem gut, dass überhaupt nichts bringt, sondern -betrachtet man die letzten jahre- kontinuierlich geld verliert. wenn man auf dem boden nichts produziert und die buden nicht vermieten kann und desöfteren aufwendig renoviert, kann man sein geld förmlich verfallen sehen. das einzige, was echte dynamik bietet, sind aktien - und dahin wird es auch bald wieder gehen, wenn die institutionen und versicherer, die 2002 unisono ausgestiegen sind wieder reinmüssen.

zu den amerikanern - diese real estate bubble gibt es, allerdings vor allem in den ballungszentren - ich denke, wenn langsam klar wird, dass man da eben keine steigerung mehr erfahren wird und die deckung bröckelt, wird das geld vermehrt in den dow oder nach europe (das läuft schon) fliessen. die frage ist allenfalls, ob es zum echten crash kommt, aber dafür sind die marktindikatoren noch viel zu günstig.

by Paul Krugman In the nation as a whole, housing prices rose about 50 percent between the first quarter of 2000 and the first quarter of 2005. But that average blends results from Flatland metropolitan areas like Houston and Atlanta, where prices rose 26 and 29 percent respectively, with results from Zoned Zone areas like New York, Miami and San Diego, where prices rose 77, 96 and 118 percent.....Meanwhile, the U.S. economy has become deeply dependent on the housing bubble. The economic recovery since 2001 has been disappointing in many ways, but it wouldn't have happened at all without soaring spending on residential construction, plus a surge in consumer spending largely based on mortgage refinancing. Did I mention that the personal savings rate has fallen to zero?

Now we're starting to hear a hissing sound, as the air begins to leak out of the bubble. And everyone - not just those who own Zoned Zone real estate - should be worried.

Originally published in The New York Times, 8.8.05
www.pkarchive.org/column/080805.html

In der Vergangenheit hatten die Amerikaner die steigenden Hauspreise genutzt, um ihre im Wert steigenden Immobilien mit immer höheren Krediten zu belasten. Den neu gewonnenen Spielraum nutzten sie für den Konsum. Schätzungen der OECD zufolge verringert ein Rückgang des Immobilienpreisanstiegs um ein Prozent den privaten Konsum um 0,03 bis 0,05 Prozentpunkte. Sollte die Kauflust schwinden, würden „die USA ihrer wichtigsten Wachstumsstütze beraubt“, sagt Krämer. Der private Verbrauch macht in den USA rund zwei Drittel der Wirtschaftsleistung aus.

Noch ist die Immobiliennachfrage allerdings ungebrochen: Im zweiten Quartal legen die Preise um gut 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu, zeigt der am Freitag veröffentlichte Hauspreisindex Ofheo. Das ist der höchste Anstieg seit 25 Jahren. „Mit diesem Rekord hat der amerikanische Immobilienmarkt seinen Höhepunkt aber auch endgültig erreicht“, ist Krämer überzeugt.



Das Verhältnis von Immobilienpreisen zum BIP pro Kopf habe „teilweise schwindelerregende Höhen erreicht“. In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise rund 3,4 Mal schneller als das durchschnittliche Haushaltseinkommen gestiegen, schreibt Goldman Sachs. Hinter diesem Boom steckt offenbar längst nicht mehr nur die wachsende Nachfrage nach Wohnraum: Der Anteil spekulativer Käufe sei inzwischen auf 20 Prozent gestiegen. Dabei stehen immer mehr Häuser leer, weil sich keine Mieter finden. 2004 standen bereits mehr als 13 Prozent aller US-Immobilien leer. 1996 waren es noch 11,5 Prozent.

Für eine Abkühlung auf dem Immobilienmarkt spricht nach Ansicht der Volkswirte zudem, dass der US-Aktienmarkt Anlegern inzwischen wieder deutlich bessere Renditechancen bietet. Nachdem 2000 die Spekulationsblase an den Aktienmärkten geplatzt war, waren viele Investoren auf den Immobilienmarkt ausgewichen – Ökonomen erwarten nun, dass diese vermehrt an die Börse zurückkehren.

Für die US-Konjunktur wäre ein Ende des Immobilienbooms ein herber Rückschlag, sind sich alle Beobachter einig. 2004 habe der Immobilienboom dem US-Wachstum einen zusätzlichen Schub von gut 1,5 Prozentpunkte gegeben, schätzen die HVB-Ökonomen. Umgekehrt koste ein Rückgang des Anstiegs der Immobilienpreise um ein Prozent 0,2 Prozentpunkte BIP-Wachstum.

HVB-Chefvolkswirt Krämer erwartet, dass die Abkühlung am US-Immobilienmarkt schon im kommenden Jahr Spuren hinterlassen wird. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) werde 2006 nur noch um 2,8 statt wie ursprünglich prognostiziert um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr wachsen. Damit läge das Wachstum unter seinem langjährigen Durchschnitt. Die Prognosen der Mehrzahl der Ökonomen schwanken um 3,3 Prozent. Auch Hatzius hält einen Rückschlag unter das Trendwachstum, das er bei drei Prozent sieht, bis auf zwei Prozent für möglich – wenn die Blase tatsächlich platzt. Milleker beziffert den Wachstumsverlust für diesen Fall auf bis zu 2,5 Prozentpunkte – gestreckt auf etwa zwei Jahre.

Das Wachstum dürfte sinken, weil die Verbraucher bei einem Rückgang der Immobilienpreise weniger ausgeben und weil weniger in den Wohnungsbau investitiert wird. Die Wohnungsbauinvestitionen sind zwischen 2003 und 2004 um zehn Prozent jährlich gestiegen und trugen damit jeweils rund 0,5 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum bei. Am US-Arbeitsmarkt entstand seit 2004 gut jeder fünfte Job in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Damit dürfte es dann vorbei sein.

Die Wachstumsverlangsamung in den USA werde auch die Wachstumsdynamik in Deutschland im kommenden Jahr spürbar bremsen, erwartet Krämer. Zumal auch an den überhitzten Immobilienmärkten in Frankreich und Spanien eine Abkühlung bevorstehe. Zwischen 1998 und 2004 waren die realen Immobilienpreise in Frankreich und in Spanien um jeweils rund 14 Prozent gestiegen – in den USA um acht Prozent. Die HVB hat ihre Prognose zum deutschen BIP-Wachstum für 2006 deswegen auf ein von 1,6 Prozent gesenkt. „Das ist ein blutleeres Wachstum“, sagt Krämer.

gelesen.
Da stellt sich wirklich die Frage, wie man an dieser Spekulationsblase mitverdienen könnte!! Gibt es hierfür ein Investment, sprich eine Art Put auf Immobilien und Grundstücke???
Das wäre auf Sicht von einem Jahr ein Volltreffer!

LG Daxbunny

hier zu vercienen Banken zu verkaufen. Einige US Kreditinstitute sind sehr stark im Immobiliensektor engagiert.

Allerdings scheint der Markt zur Zeit noch nach oben zu wollen. Die Spekulation auf ein Aussetzen des Zinserhöhungszykly dominiert den Markt.
Sitzung der Fed ist am 20/9, allerdings könnte der Ölmartbericht am Donnerstag -bei enttäuschenden Lagerdaten- den Markt wieder in die andere Richtung schicken.

gruss

permanent

Für die Wirtschaftsentwicklung habe der Ölpreis jedoch noch keine gravierenden Folgen, sagte Stern. Real seit der Ölpreis jedoch nicht hoch. So sei ein Rohöl immer noch billiger als Milch oder Orangensaft. 'Zweifelsohne bremst der Ölpreis aber die Wachstumsdynamik', sagte Stern. So kostet nach Berechnungen von CSAM der Anstieg des Ölpreises um 10 Dollar 0,2 Prozentpunkte Wachstum. 'Das größte Risiko für die Weltwirtschaft ist aber nicht der Ölpreis oder der Terrorismus sondern der überhitzte Immobilienmarkt in den USA', sagte Stern. Der enorme Anstieg der Hauspreise war eine wichtigste Stütze für den privaten Konsum. Sollte es durch einen Rückgang der Immobilienpreise in den USA zu einer Abkühlung der Konjunktur kommen, wäre auch die Europa stark betroffen. Die europäische Wirtschaft werde von den USA derzeit mitgeschleppt.

EUROPÄISCHE AKTIEN GÜNSTIG

Bei Europäische Aktien bietet sich laut Stern trotz der anhaltenden Wachstumsschwäche eine 'sehr gute Kaufgelegenheit'. Das Gewinnwachstum sei angesichts der positiven Exportentwicklung sehr gut und die Unternehmen günstig bewertet. Dies gelte jedoch nicht für US-Aktien. Zu empfehlen seien zudem auch Papiere aus dem Emerging Markets. Diese profitierten nicht nur von der Rohstoffpreisentwicklung sondern auch von dem Wachstum der Weltwirtschaft./js/zb/fn

Quelle: dpa-AFX

Bessere Wertentwicklung als bei weltweiter Aktienanlage

Traditionell entfällt über die Hälfte des Gesamtertrags aus Immobilienanlagen auf laufende Einnahmen, die für die Anleger zunehmend wichtiger geworden sind. Bei öffentlich gehandelten Immobilientiteln wird dieses Einkommen in Form von Dividenden an die Anleger ausgeschüttet. Bei globalen Investments machen allein die Dividenden im Durchschnitt eine jährliche Rendite von ungefähr fünf Prozent aus. Anleger erkennen und schätzen daher, dass globale Immobilien-Investments stabile Erträge erwirtschaften, die den Vergleich mit den Erträgen aus anderen Anlageklassen nicht scheuen müssen.

In den vergangenen fünf Jahren erzielten globale Reits insgesamt - einschließlich der Kursgewinne auf Grund von Wertsteigerungen des zugrunde liegenden Immobilienportfolios - einen Jahresertrag von 15,62 Prozent und verzeichneten so eine bessere Wertentwicklung als weltweite Aktien- oder Rentenanlagen. Die Globalisierung der Wirtschaft hat die Informationseffizienzen in den Aktien- und Rentenmärkten erhöht. Dagegen prägen die weltweiten Immobilienmärkte nach wie vor Ineffizienzen, die Anlegern günstige Gelegenheiten bieten.

Lesen Sie weiter auf Seite 2: Zugang zum Immobilienuniversum



Zugang zum Immobilienuniversum

Obgleich die Globalisierung den Zugang der Kapitalmärkte zu Immobilien erweitert hat, haben sich die Dynamik von Angebot und Nachfrage oder andere lokale Funktionsmerkmale der Immobilienmärkte kaum verändert. Faktoren wie demographische Trends, Grundstücksknappheit, Bebauungspläne, das künftige Angebot von und die Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen sowie die Kreditwürdigkeit der Mieter determinieren die lokalen Märkte. Eine Nachfrage nach Büroflächen in Frankfurt kann eben nicht mit verfügbarem Raum in Hongkong befriedigt werden.

Mit dem Wachstum des globalen Marktes für Immobilien-Investmentvermögen sind Reits und vergleichbare Konstruktionen entstanden. Diese bieten Immobiliengesellschaften Steuervorteile, weil sie die Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene vermeiden. Dafür müssen den Investoren rund 90 Prozent der Gewinne als Jahresdividenden ausgezahlt werden.

Vor 1990 wurden lediglich in vier entwickelten Märkten Reits oder ähnliche Strukturen genutzt, nämlich in den USA, den Niederlanden, Australien und Luxemburg. Heute gibt es Reits in 17 Ländern. Aktuell werden sie in Deutschland und Großbritannien eingeführt.

Bequem an der Börse handelbar

Für Anleger liegt der Reiz von Immobilien-Investmentvermögen im unmittelbaren und liquiden Zugang zu einer breit diversifizierten Asset-Klasse. Anders als bei einer Direktanlage in Immobilien sind Reits bequem und einfach an den internationalen Wertpapierbörsen zu handeln. Während bei der Direktanlage normalerweise große Kapitalbeträge und langfristige Engagements von mindestens fünf bis sieben Jahren notwendig sind, erfordern entsprechende Immobilienportfolios nur einen moderaten Kapitaleinsatz und bieten tägliche Liquidität und eine breite Streuung der Immobilientypen und -standorte.

Der Vormarsch liquider, steuerlich leicht handhabbarer Immobilien-Investmentvermögen wie Reits bietet Investoren Zugang zu einem weitaus größeren Immobilienuniversum als dies in einem einzelnen lokalen Markt möglich wäre - und das steuerlich effizient und benchmarkfähig. Diese Anlageinstrumente sind deshalb eine attraktive Portfolioergänzung und verbessern die Portfoliostruktur. Das dürfte für weiteres globales Wachstum dieser Asset-Klasse sorgen, die den langfristigen Wertzuwachs von Aktien mit einer stabilen laufenden Rendite wie bei festverzinslichen Wertpapieren kombiniert.

Klaus Esswein ist Sprecher der Geschäftsleitung von State Street Global Advisors.

Quelle: Handelsblatt Nr. 178 vom 14.09.05 Seite b07

www.presseportal.de/story.htx?nr=644317&firmaid=55919

www.abnamrozertifikate.de/...ageid=10&certid=12827&R=107012827

4u!

hat noch einige luft, der short...


1 Woche 1 Monat 3 Monate 6 Monate
+14,85% -2,89% +17,74% -22,42%

The exodus of Hurricane Katrina evacuees seeking homes and places to run their businesses is rocking already-hot real estate markets throughout the Southeast.
From Pensacola, Fla., to Houston, legions of people and companies that fled the disaster are snapping up houses, apartment rentals and office and warehouse space as soon as they discover it. Real estate investors also are buying homes and renting them out.
The surge of buyers and renters - plus some bidding wars - are driving up sales and rental prices 10% to 50% in residential and commercial markets, say dozens of shell-shocked real estate agents and economic development officials across the Gulf Coast region.
"There has been huge demand everywhere," says Al Mansell, president of the National Association of Realtors. "These people all need short- and long-term housing."
At the same time, hundreds of companies - finding power restored and little damage in much of greater New Orleans - are buying and renting houses and apartments there for thousands of employees, according to Arthur Sterbcow, president of the Latter & Blum real estate firm.
In Mobile, Ala., rents on old two-bedroom homes have rocketed from $700 a month to more than $1,000.
Real estate agents in Baton Rouge and Pensacola are leasing and selling low-end properties that sat on the market for years.
In cities near the disaster, what's left of "Class A" commercial space is leasing at a premium.

Soon, there might not be much left.

The Federal Open Market Committee's efforts to withdraw monetary policy stimulus have been partially offset by the low level of market-determined interest rates that Mr Greenspan again said were hard to explain.
Continued price rises will make it harder for the central banker to engineer a soft landing and avoid any abrupt swings in consumer spending.
The price of existing homes surged by a record 15.8 per cent in the 12-months to August while sales climbed to their second highest level, according to figures by the National Association of Realtors. Sales of existing homes rose by 2 per cent to 7.29m annualised in August, up from 71.5m in the previous month.

Additional reporting by Christopher Swann in Washington news.ft.com

What is the strategy? Since mining is a depleting business, the biggest problem facing the mining industry is reserve replacement. This is where the exploration industry comes in. Fortunately, there are very few people in the exploration industry itself that are capable of making new discoveries: like any other industry, the majority of the people are average, some are below average and some are above average. I look for those above average groups and invest in a big way.

If we can participate in a mineral discovery we will make money regardless of what happens to commodity prices. The mining industry severely curtailed its exploration efforts during the 1990s, so even if commodity prices decline the industry cannot afford an extended hiatus from exploration. But I would not take a chance on base metal exploration because declining base metal prices would reduce the economic thresholds of new projects, so fewer discoveries will be economic discoveries. Given how rare new discoveries are, you want the cards stacked in your favor as much as possible.

But gold is not a commodity. Gold is an international monetary asset and its price is a function of exchange rates and monetary inflation. So even if we encounter economic stagnation that would hurt commodity prices, the gold price would not necessarily be affected. In fact, the gold price is likely to outperform other metal prices going forward. That’s why I focus on the gold sector.

I continue to believe that the most likely course of events is a deflationary economic slowdown in the US that will result in global economic stagnation. Given the US’ dependence on foreign capital it will also result in a further, major devaluation of the dollar and that, in turn, will cause the US dollar gold price to rise. It is also possible that a substantial increase in the US dollar gold price will spill over into other currencies, driving the gold price even higher. However, a worldwide slowdown in economic activity would hurt the commodity bull market.

The risk is that a decline in commodity prices and commodity stocks will then weaken the gold market, especially the exploration sector, and that is a dilemma I have been grappling with for a while. I am becoming more and more convinced that the end of the current boom in US real estate, equities and bond markets are upon us. Of course, it is not only impossible to predict when markets will turn but also how the future will unfold. So I have decided to stick with my original plan, which is to focus on mineral exploration because of the depleting nature of the mining industry and, within that, to focus on gold.





Paul van Eeden

Paul van Eeden works primarily to find investments for his own portfolio and shares his investment ideas with subscribers to his weekly investment publication. For more information please visit his website (www.paulvaneeden.com) or contact his publisher at (800) 528-0559 or (602) 252-4477.

Seit fünf Jahren läuft das Immobilien-Geschäft in Amerika heiß, angefacht von niedrigen Zinsen und immer exotischeren Darlehensvarianten. Allein in diesem Jahr sind die Hauspreise um knapp 16 Prozent gestiegen – der größte Preissprung seit 26 Jahren. Längst warnt Notenbankchef Alan Greenspan vor einer Spekulationsblase, die es mit dem Technologieboom Ende der 90er-Jahre aufnehmen kann. Damals brachen die Märkte weltweit ein, und etwas Ähnliches scheint Greenspan wieder zu befürchten – eine plötzliche Korrektur, die die US-Wirtschaft und auch den Rest der Welt in die Krise stürzen könnte.



Die Vorboten sind bereits da: In Manhattan fielen die Preise für Apartments im dritten Quartal um 13 Prozent. Landesweit steigen die Bestände an unverkauften Häusern. Die Zinsen ziehen an, die Zahl der Hypothekendarlehen geht dagegen zurück. „Der Wendepunkt auf dem Immobilienmarkt scheint in Sichtweite“, sagt Jan Hatzius, Ökonom bei der New Yorker Investmentbank Goldman Sachs.

Zwar streiten sich die Experten noch, ob es ähnlich wie beim Platzen der Internetblase zu einem Crash kommt oder ob der Boom einfach ausläuft. Für alle, die ihr Vermögen auf stetig steigende Hauspreise verwettet haben, macht das aber keinen Unterschied. Wer seinen Traum vom Reichtum mit waghalsigen Darlehen finanziert hat, läuft Gefahr, von den steigenden Zins- und Tilgungslasten erdrückt zu werden.

In einigen Landstrichen wie Südflorida oder Nevada ist die Immobilienspekulation, das schnelle Ankaufen, Renovieren und wieder Abstoßen von Häusern, längst zum Volkssport geworden. „Flip this house“ heißt eine TV-Show, die die Abenteuer von Richard Davis, dem jungenhaften Chef der kleinen Immobilienfirma Trademark Properties, erzählt. In der letzten Episode musste Davies einen Weg finden, den unliebsamen Mieter Gus loszuwerden, an dem der schnelle Wiederverkauf eines Häuschens im Grünen zu scheitern drohte – perfekter Anschauungsunterricht für die wachsende Gemeinde der House-Flipper, für Menschen wie Joe Smith.

Smith ist nicht unbedingt so, wie man sich einen Immobilienunternehmer vorstellt. Der blonde, jungenhafte 40-Jährige trägt Turnschuhe und Jeans, fährt einen offenen Lieferwagen und trinkt am liebsten Dosen-Cola. Bis vor einem Jahr verdiente der Vater von vier Kindern sein Geld mit zwei Tankstellen. Praktisch über Nacht verkaufte er die Zapfanlagen. „Wir steigen jetzt ins Baugeschäft ein“, sagte Smith damals. Seine Frau Laura trimmte sich in einem Crash-Kurs zur Immobilienmaklerin.

Kurze Zeit später hat die Familie Smith ihr erstes großes Geschäft in der Tasche. Ein aus Fertigbauteilen zusammengesetztes Einfamilienhaus im Kolonialstil geht für weit mehr als eine Million Dollar über den Tisch. „Das Geld nutzen wir jetzt, um uns selbst ein neues Haus zu bauen“, sagt Smith, „und dann werden wir noch ein paar weitere Bauprojekte in Angriff nehmen."



Der Boom zieht den ganzen Markt nach oben. Der Wert eines durchschnittlichen Einfamilienhauses in Westchester ist in den vergangenen zwölf Jahren um mehr als 80 Prozent gestiegen – auf 700 000 Dollar. „Seit vier Jahren warnt man uns vor einer Marktkorrektur“, sagt die Immobilienmaklerin Catherine Finlay, „alles Blasen-Geschwätz. Der Markt ist völlig außer Kontrolle.“

Das scheint auch Notenbanker Greenspan zu fürchten. Dank der rasant gestiegenen Immobilienpreise fühlen sich die Amerikaner reicher, und diesen gefühlten Reichtum wandeln viele in reales Geld um, indem sie ihre Häuser beleihen und mit den geliehenen Dollar kräftig einkaufen. Steigende Hypothekenzinsen oder fallende Immobilienpreise könnten den privaten Konsum, einen der entscheidenden Motoren des US-Wirtschaftswachstums, abwürgen. Ein Thema, das dem Notenbankchef wichtig genug ist, um die Analysen der Fed zu diesem Problem selbst zu überwachen. Die Ergebnisse fallen beunruhigend aus: Die US-Hausbesitzer haben im enormen Ausmaß Darlehen auf ihre Immobilien aufgenommen und das Geld in den privaten Konsum gesteckt – 600 Milliarden Dollar im vergangenen Jahr, mehr als siebenmal so viel wie vor zehn Jahren. Das sind Zahlen, die nicht nur Greenspan beeindrucken.

In einem nüchternen Zweckbau in Washington, wenige Blocks vom Weißen Haus entfernt, wacht der Deutsche Gerd Häusler für den Internationalen Währungsfonds über die Stabilität der weltweiten Finanzmärkte. Der amerikanische Immobilienmarkt ist derzeit eines seiner größten Sorgenkinder, weil eine Krise in den Vereinigten Staaten die ohnehin höchst fragile Balance in der Weltwirtschaft endgültig kippen könnte. „Einige US-Haushalte verhalten sich, als hätten sie das Perpetuum mobile erfunden, das ist Besorgnis erregend“, klagte Häusler vor zwei Wochen. Damit meint der IWF-Direktor vor allem die aus der Perspektive eines unbedarften deutschen Häuslebauers reichlich exotischen Hypothekendarlehen, die den Boom zusätzlich anheizen. Anders als in Deutschland, wo man ohne Eigenkapital keine Chance auf ein Hypothekendarlehen hat, werden billige Kredite in den USA wie im Schlussverkauf verramscht.

Finanzierungsquoten von mehr als 100 Prozent, die auch noch einen Teil der Nebenkosten für den Kauf abdecken, sind keine Seltenheit. Darüber hinaus verzichten viele Banken zunächst auf Tilgungszahlungen oder gar auf einen Teil der fälligen Zinsen. Einige Banken locken mit Einstiegsraten von unter 1,5 Prozent. Etwa ein Drittel aller in den USA vergebenen Hypotheken fällt in diese Kategorie. Gut die Hälfte aller Darlehen ist zudem mit einem variablen Zins versehen. Die Folgen ihres Immobilien-Rouletts bekommen die Schuldner bereits jetzt zu spüren. Die Leitzinsen steigen und mit ihnen die Kreditkosten. Darüber hinaus türmen sich nach einiger Zeit auch die gestundeten Zins- und Tilgungslasten vor den Hausbesitzern auf. „Die Geschichte rät zur Vorsicht, lange Perioden des sorglosen Umgangs mit Kreditrisiken verkehren sich später in ihr Gegenteil“, warnte Greenspan kürzlich. Verschärft wird das Risiko noch dadurch, dass viele Amerikaner den Immobilienmarkt für Spekulationszwecke nutzen. Eine Studie des nationalen Hausmaklerverbandes zeigt, dass etwa ein Viertel aller Häuser nicht für den Eigenbedarf gekauft wird, sondern als Finanzinvestition.



Bis vor fünf Jahren hat Wesley Barney für die New Yorker Feuerwehr gearbeitet, heute ist der Mann Profi-Immobilienspekulant und Chef des Investmentvereins Ultimate Investors Real Estate Club im New Yorker Stadtteil Queens. Für 189 Dollar Jahresbeitrag kommen die 300 Mitglieder in den Genuss von Fachvorträgen und professioneller Hilfe von Anwälten und Maklern. Barney hat schon Bücher zum Thema Immobilienspekulation geschrieben, Lehrvideos gedreht, und einmal im Monat trifft er sich mit seinen Schützlingen zum Erfahrungsaustausch. Das Thema des nächsten Treffens: „Wie man großartige Deals findet.“

Die Zahl solcher privaten Investmentclubs hat sich in den vergangenen drei Jahren auf 177 vervierfacht. Die Finanzierung der künftigen Immobiliengeschäfte wollen die Banken ihren Kunden aber nicht mehr so leicht machen wie in der Vergangenheit. Der Immobilienfinanzierer Washington Mutual kündigte an: Kunden, die sich für die niedrige Zins-Einstiegsrate von 1,25 Prozent entschieden, müssten demnächst beweisen, dass sie auch eine Belastung von sechs Prozent verkraften können. Die kalifornische New Century Financial Corp will die Zahl der tilgungsfreien Darlehen auf 25 Prozent der gesamten Kreditvergabe beschränken – nach 33 Prozent im ersten Halbjahr. Viel spricht dafür, dass dem Boom schneller als erwartet die Luft ausgeht.

Doch zumindest Donald Trump hat es noch geschafft. In seinem Palast an der Park Avenue hat er bisher 119 der insgesamt 134 Apartments verkauft – vor dem potenziellen Zusammenbruch des Immobilienmarktes. Schlechtes Omen oder historischer Zufall? Das Restaurant Delmonico, das dem Apartmenthotel einst seinen Namen gab, eröffnete 1929 nur wenige Wochen vor dem Börsencrash, der in die Weltwirtschaftskrise führte.

S&P HOMEBUILDERS BRANCHENINDEX

gesucht, wer kennt hier einen Short?

gruss

permanent

Uhrzeit:	16:00 (MEZ)
Ort:	Washington, D.C.
Land:	Vereinigte Staaten von Amerika
Uhrzeit vor Ort:	10:00
Beschreibung:	Veröffentlichung der Zahlen zu den US-amerikanischen Verkäufen bestehender Häuser (Existing Home Sales) für Oktober 2005 aktuell: Die Zahl der Hausverkäufe ist um 2,7 % auf 7,09 Mio. gesunken. Erwartet wurden 7,2 bis 7,3 Mio. Hausverkäufe nach zuvor 7,29 Mio. (revidiert von 7,28 Mio.).

 

Dienstag,  29.11.2005	US Verkäufe neuer Häuser Oktober	Woche 48
Uhrzeit:	16:00 (MEZ)
Ort:	Washington, D.C.
Land:	Vereinigte Staaten von Amerika
Uhrzeit vor Ort:	10:00
Beschreibung:	Veröffentlichung der Zahlen zu den US-amerikanischen Verkäufen neuer Häuser (New Home Sales) für Oktober 2005 aktuell: Die Zahl der Hausverkäufe ist um 13 % auf 1,424 Mio. gestiegen. Erwartet wurden 1,200 bis ,1225 Mio. Hausverkäufe nach zuvor 1,260 Mio. (revidiert von 1,222 Mio.).   Verkauf neuer Häuser angezogen, bestehende Häuser rückläufig.   Der Boom neigt sich nach meiner Einschätzung dem Ende.

@permanent

ABN0JX

danke

Interessant ist, dass erst jetzt, ein Jahr nach dem ersten Luftablassen der Immo-Blase, die Stimmung bei den Immobilien-Verkäufern in den Keller fällt (Grafik unten). Offenbar gab es eine Zeitverzögerung aufgrund des aufschiebenden Effekts der Vorverträge (Eingangsposting): Käufer, die vor Blasen-Ende unterzeichnet hatten, wurden durch die Vorverträge auch danach noch zur Abnahme gezwungen. So brach die Nachfrage zunächst nur langsam weg. Diese Verträge scheinen inzwischen aber "abgearbeitet" (nach Blasen-Ende gab es ja weniger Unterzeichner). Die jüngsten Hausverkaufszahlen zeigen einen Rückgang der Verkäufe seit August 2005 um bislang rund 20 %.

Für Spekulanten ergibt sich das im Eingangposting geschilderte Problem: Wenn sie ein Ein-Zimmer-Apartment in San Diego für 750.000 Dollar gekauft hatten, lastet monatlich eine Hypothekenzins von 5000 Dollar auf ihnen. Vermieten sie die Wohnung, erhalten sie nur die martübliche Miete max. 2500 Dollar. Bleiben Käufer aus, müsste der Apartment-Preis langfristig um 50 % fallen, damit die marktübliche Kapitalrendite (2500 Dollar Miete der Altbesitzer von Immobilien) wieder erreicht wird.

Der Spekulant macht dabei herbe Verluste. Da die meisten jedoch ohne Eigenkapital und teils ohne Schuldzins-Tilgung (negative mortgage) gekauft hatten, sind die Dummen am Ende die Banken. Viele Regionalbanken haben die Hypo-Schulden auf die halbstaatlichen Institutionen Fannie Mae oder Freddie Mac abgeladen. Doch was bei ihnen verblieb, reicht jetzt schon für eine Krise (siehe Charts von NDE, WM und HRB -> www.bigcharts.com).

Bei einem Preis-Kollaps im US-Housing-Sektor würden auch die US-Aktiendindizes (und der DAX) abstürzen. Denn dann hat der schuldengebeutelte US-Konsument kein Geld mehr, um die Wirtschaft durch weiteren Konsum zu stimulieren. 30 % des US-Wirtschaftswachstum seit 2001 gingen auf das Konto des ehemals boomenden Housing-Markts.

Let's look at a chart comparing the Philadelphia Housing Index (HGX) with the yield on the 10-year Treasury note.

The last time the Housing Index was at 200 was back in October of 2004. The yield on a 10-year note was 4.21%, demand for housing was extremely strong, and earnings projections were on the rise. Fast forward to today. Once again, the HGX is around 200. But the current yield on the 10-year is almost 15% higher -- at 4.79%. Demand is soft, and earnings projections are being scaled back. Looking forward, I see a lot more risk in this sector than was present the last time the HGX was at this level.

One other dynamic that is quite prevalent here in Southern California concerns property taxes. On the West Coast, property taxes are a big deal. The purchase price of your home dictates your property taxes. If your property value doubles or triples, you still pay the same amount of property tax. Nice deal. But if the value of your home declines, nobody sends you a rebate -- you still pay the same amount of property tax. Think about it. As property values increase, your effective tax rate decreases; but as property values decline, your tax rate increases.

How many folks are anxious to sell their current home with the low tax rate and cheap mortgage, and instead buy a new, more expensive home with a higher tax rate (that may continue rising) and a higher mortgage rate? This is the type of analysis that folks in Southern California do all the time. And until some of the dynamics of the analysis change, I believe it would be a mistake to anticipate increased demand for housing.