Kaufsignal bei Gagfah

Zu 50% lebe ich ja auch von Aktiengewinnen.
Dividenden bekomme ich sogut wie nie, da ich Aktien oft nur Stunden oder Tage halte.
Natürlich habe ich auch welche, aus denen ich nicht rechtzeitig rausgekommen bin.
Dazu gehört auch die Gagfah. (Nach meiner Strategie!)

Es gibt so einige Lieblingskinder, die ich dieses Jahr schon über 15 mal im Depot hatte.
Sind wirklich Gute und liefern jedesmal brav ab!
Ja, das ist auch irrational.

Übrigens gehört die Gagfah auch mal zu diesen Kandidaten.
0,50 € pro Tag, nach oben und unten, ... und mehr, waren die "Sprünge".
Das war auch immer gutes Geld.
Leider gehen diese Spielzeuge irgendwann aber alle kaputt und man muss ständig neue suchen.

Torsten Klinger analysiert Gagfah schon seit Jahren, und er ist mir schon öfter angenehm aufgefallen.

Im Gegensatz zu einigen seiner Kollegen kann er seine Ansichten auch mit Fakten untermauern:

"Angesichts der jüngsten Finanzierungen der Peer Group (z. B. alstria (Profil)  4,2% für fünf Jahre, Deutsche Wohnen (Profil)  ca. 4% für neun Jahre) sollte GAGFAH einen ähnlichen Zinssatz erreichen  können."

Hi Zahlen0815,
vor drei Jahren habe ich noch 300 Wohnungen an der polnischen Grenze verkauft.
Sie waren nur noch Ruinen. Der Preis, wenn ich mich recht erinnere, lag bei € 200 pro Quadratmeter. Regelmässige Käufer waren allesamt polnische Bauunternehmer, die sie renovierten und an Polen verkauften und vermieteten.
Tja - da musste dann auch erst mal drauf kommen, oder?
Alles lässt sich verkaufen - irgendwie - irgendwann - an irgendjemanden - zu irgendeinem Preis!
Selbst Gagfah Aktien sollen ja gekauft werden?!
Tja wer kauft denn sowas?

P.S. Ach und nun provozier doch den Gate nicht dauernd! Ist doch ein Netter!

wollen wir eben nicht.

Und deshalb verkauft sich Hintertupfing langsamer als Düsseldorf.

Wir haben es ja auch nicht so eilig.

Die Verkaufsprogramme haben bisher jeweils etwa 5% des Bestands umfaßt.

Maßvoll, finde ich.

Solange mit dem jeweiligen Restbestand gute Erträge erwirtschaftet werden können ist an den bisherigen Verkäufen alles in allem nichts verkehrt gewesen.

Und das scheint mir der Fall zu sein.

Hatte die Frage ja schon mit dem Hintergedanken gestellt, dass du dann zugeben müsstet, dass Gagfah sehr wohl ohne die Verkäufe Probleme wegen neuer Kredite mit den Banken bekommen hätte!

Und das ist auch so.

Das du das so weit wegschieben willst  und den Analysten der WestLB noch anschreibst, ist wohl nicht, weil du selber davon so überzeugt bist. Sondern weil du es gern so hättest.

Finde doch deine Aussagen insgesamt wieder sehr erhellend. Das man in Regionen ,wo man wenig vertreten ist  zur Bereinigung verkauft, ist  klar und sagte ich ja schon.
Aber der grosse Verkauf in Berlin.........scheint mir unlogisch.

Echt Zahlen ist  hier eine so grosse Bereicherung, auf den kann man kaum verzichten!
Der weiss sogar in welchen Stadt in welchem Quartal    wieviele Wohnungen verkauft wurden. Toll.
Klar, viele Sachen kann man dann festtellen, wenn man alle Meldungen die von Gagfah kommen genau beachtet und bei  weiteren Meldungen zusammenführt und dazu seine Schlüsse zieht.
Aber dazu gehört schon viel Mühe und Fleiss und da reicht nicht, einfach mal so, "lesen" wie wir das ja machen.

Und sicher auch bestimmte Fähigkeiten die einige,vielleicht auch  ich nicht, nicht haben.

Wie gesagt, Zahlen ist mit Abstand hier bei Gagfah DIE Koreyphäe!

Trotzdem möchte ich gern auch mal andere User hören, mit ihren Ausagen und Meinungen, auch, bzw. auch gerade weil sie eben nicht so gut informiert sind , wie Zahlen. Sondern eher "normal" informiert und drauf sind, so wie ich.

Es ist vielmehr leider so daß Du bei Zusammenhängen von mehr als drei Dingen die Übersicht verlierst und anfängst dummes Zeug zu reden.

"Finde doch deine Aussagen  insgesamt wieder sehr erhellend. Das man in Regionen ,wo man wenig  vertreten ist  zur Bereinigung verkauft, ist  klar und sagte ich ja  schon.
Aber der grosse Verkauf in Berlin.........scheint mir  unlogisch."

War also wieder mal nichts mit der Erhellung (Seufz).

Der Verkauf in Berlin erscheint Dir nur deshalb unlogisch weil Du außer acht läßt, daß es außer der Bewirtschaftungsvereinfachung oder -verbesserung noch drei weitere Gründe für die Blockverkäufe gibt. Die sind in Posting 1194 'Gründe für Blockverkäufe' aufgeführt.

Dieses Posting ist von heute. Ich habe es extra aufgrund Deiner Anfrage eingestellt.

Und Du hast schon wieder alles vergessen.

Einfach nur noch traurig.

Andererseits nimmt der Gewinn aus Vermietung und Verpachtung ab. Gagfah hatte am 30.9.2010 Immobilien im Wert von 8.873,3 MEUR (p 20 Q3 2010: Investment property 8.627.3 MEUR + assets held for sale 246 MEUR). 380 Millionen von 8.873,3 Millionen ist 4,2825%. Um den gleichen Prozentsatz sollte sich dann auch der Gewinn aus Vermietung und Verpachtung reduzieren: 4,2825% aus 125.8 MEUR (p 6 Q3 2010: profit from the leasing of investment property) sind 5,4 MEUR. Nach Steuern schätzen wir das auf einen Effekt von 5 MEUR, mit der gleichen Begründung wie bei dem Nachsteuereffekt der ersparten Zinsaufwendungen. Unter Berücksichtigung der verminderten Mieterträge und Betriebskosten fällt der Quartalsgewinn nach Steuern also auf 30,4 MEUR.

Die verbleibenden 125 Millionen Euro werden nun für einem Aktienrückkauf zu einem Durchschnittspreis von 6,40 pro Aktie verwendet.

Dadurch vermindert sich der Buchwert weiter von 2.267,8 MEUR auf 2.142,8 MEUR.

Andrerseits sinkt die Anzahl der ausstehenden Aktien auf 206.441.443.

Daraus ergibt sich ein Buchwert von 10,38 Euro pro Aktie gegenüber einem vorherigen von 10,10 Euro pro Aktie.
Der Quartalsgewinn nach Steuern steigt von 14,55 Cent pro Aktie auf 14,73 Cent pro Aktie.

Also: Buchwert pro Aktie steigt um 2,8%, Gewinn pro Aktie steigt um 1,2%.

Umso niedriger der durchschnittliche Rückkaufkurs desto höher der Effekt, da ja der Rückkaufkurs umgekeht proportional ist zu der Anzahl der Aktien die aus dem Verkehr gezogen werden.

Die Immobilienzeitung berichtet:

"Die Analysten von JP Morgan hielten sich in ihrem Kommentar mit  ihrem Befremden über die Aktion nicht hinterm Berg. Ihrer Rechnung nach  wird sich damit die ohnehin recht hohe Beleihungsquote (LtV) der Gagfah  von 67% auf 70% erhöhen. In den kommenden Jahren seien zudem hohe  Kreditsummen zur Rückzahlung fällig. Vor einem Rückkaufprogramm hätte  sich der Konzern mit dem Abbau der Verbindlichkeiten beschäftigen  müssen, schreiben die Analysten."

www.immobilien-zeitung.de/1000001383/...sieren-gagfah-aktienrueckkauf

Richtig ist daß per 30.9. 2010 die Beleihungsquote bei Gagfah 67,1% beträgt. Das ergibt sich aus dem Wert der 'investment properties' + 'assets held for sale' = 8.873,3 MEUR und den hypothekarisch besicherten Finanzverbindlichkeiten von 5.956,0 MEUR (Seite 33 Q3/2010).

Wenn ich zu 5.956 Millionen die Kosten des Aktienrückkaufprogramms von 125 Millionen hinzuzähle, erhalte ich 6.081.

Und 6.081 dividiert durch 8.873,3 ergibt ein LTV von 68,5% und nicht 70%.

Der Anstieg des LTV als rein rechnerischer Effekt des Aktienrückkaufs ist also lediglich die Hälfte von dem was  JP Morgan behauptet.

Das die Analysten von JP Morgan offensichtlich nicht dazu in der Lage sind einen Taschenrechner (oder ein Spreadsheet) zu bedienen ist schon erschütternd.

Jedenfalls für diejenigen, die glauben daß auf die Berechnungen von JPM Analysten Verlaß sei.

Die Kosten des Aktienrückkaufs in Höhe von 125 Millionen wird durch vier andere Effekte mehr als ausgeglichen:

Von den Verkaufsprogrammen 2009 und 2010 in Höhe von einer Milliarde sind erst 450 Millionen abgewickelt per 30.9.2010. Es verbleibt also ein Volumen von 550 Millionen, das freie Mittel von 181.5 Millionen minus geschätzten Verkaufskosten von 25 Millionen, also verfügbare Mittel von 156.5 Millionen erbringen sollte.

Bescheiden geschätzte Eigentumswohnungsverkäufe von 20 Millionen pro Quartal sollten pro Quartal zusäztlich Gewinne von mindestens 3 Millionen und freie Mittel von zusätzlichen 5.6 Millionen erbringen. Macht 8,6 Millionen pro Quartal, und in 9 Quartalen bis zur Refinanzierung 77,4 Millionen (In den von mir berechneten Betriebsgewinnen sind die ETW-Verkäufe NICHT enthalten).

Nicht als Dividenden ausbezahlte (bei gleichbleibender Dividende von 0,10 pro Quartal) und somit einbehaltene Betriebsgewinne pro Quartal 6 Millionen, also in 9 Quartalen 54 Millionen.

Nach erfolgtem Aktienrückkauf (geschätzter Durchschnittspreis 6,40) ersparte Dividende auf 19,53125 Millionen Aktien 1,95 Millionen pro Quartal oder 11,7 Millionen in 6 Quartalen.

Insgesamt 299,6 Millionen die in JP Morgans "Analyse" nicht vorkommen.

Davon kann man nicht nur die 125 Millionen für den Aktienrückkauf bezahlen, sondern auch noch den revolvierenden Kredit  - 165 Millionen - vollständig ablösen.

Abgesehen davon ist den Herren von JP Morgan wohl entgangen daß der Markt für Wohnimmobilien gedreht hat und in Zukunft eher Auf- als Abwertungen zu erwarten sind. Was dem "V" in LTV zugute käme.

In meiner Schätzung im vorherigen Beitrag von 299,6 Millionen an freien Mitteln die bis zur Refinanzierung im Jahre 2013 anfallen sollten, und aus denen der Aktienrückkauf und die Rückzahlung des revolvierenden Kredits zu bestreiten sind ist natürlich durchaus noch Luft.

Die historischen Ergebnisse des Eigentumswohnungsverkaufs sind wesentlich besser als die von mir geschätzten 20 Millionen pro Quartal mit 15% Marge.

Ebenso habe ich bei der Vorrausschätzung der Mieten und des daraus resultierenden Betriebsgewinns nur Mieterhöhungen von 1% pro Jahr (und natürlich die Betriebsgewinnreduzierung durch den geplanten Verkauf von Einheiten) angesetzt.

Wenn's gut läuft, kann der Anfall freier Mittel, aus denen der Aktienrückkauf und die Rückführung von Verbindlichkeiten finanziert wird, auch 350 Millionen bis Ende 2012 sein anstatt  'nur' 299,6 Millionen.

Was ich nämlich sehe ist eine sich beschleunigende Tendenz zu Mieterhöhungen, gefolgt von Erhöhungen der Verkehrswerte von Immobilien.

Von beidem sollte Gagfah profitieren, und das schon jetzt unangebrachte Gejammere aus einigen Ecken über die "hohen Kreditsummen" (O-Ton JP Morgan) wird bald verstummen.

Die vom Erdbeben von 1992 beschädigten Häuser, in denen im Januar Risse festgestellt wurden, was zur sofortigen Räumung führte, werden nun dem Bagger zum Fraß vorgeworfen.

Dies hat die Gesellschaft entschieden nachdem Gutachten eine Sanierung als unwirtschaftlich dargestellt hatten.

Ob ein Neubau erfolgt ist noch nicht entschieden.

Heinsberg liegt übrigens zwischen Aachen und Mönchengladbach.

www.az-web.de/lokales/heinsberg-detail-az/1484637

Schon traurig. Jeder Mensch entwickelt nun mal eine emotionalle Bindung an seine Wohnumgebung. Da haut man nur ungern mit der Abrißbirne 'rein.

Ein Trost für Gagfah Aktionäre mag immerhin sein, daß die Angelegenheit sicherlich bilanziell bereits ganz oder überwiegend verarbeitet worden ist.

Auch in der dritten Liga wird Fußball gespielt!

So hat am letzten Sonntag der Braunschweiger Löwe Kruppke ganz stark aufgespielt.

In der Heidenheimer Gagfah Arena spielten sich die Braunschweiger mit einem 1:4 gegen den heimischen FC an die Tabellenspitze.

Ein klarer Fall für's Notizbuch!

www.kicker.de/news/fussball/3liga/spieltag/3-liga/...nschweig-41.html

Im Frühjahr habe ich mit Google Streetview einen Urlaub in Paris 'en detail' vorbereitet. Ich konnte zum Beispiel virtuell vom 'Gare du Nord' zu meinem Hotel gehen.

Nun ist Google Streetview auch in Deutschland angekommen, und wir können es zu einer Inspektion unseres Immobilienbesitzes einsetzen.

1. Die Gagfah Website ansteuern und dort Wohnnungssuche in einem Bundesland, z.B. Berlin, auswählen: www.gagfah.de/de/mietinteressenten/wohnungssuche.html
2. Gewünschte Wohnungsanschrift - z.B. 14163 Berlin, Teschener Weg 6 - mit der Maus markieren und per Strg-C in den Kopierspeicher befördern.
3. www.google.de ansteuern, und links oben Maps anklicken.
4. Zeigerfokus durch klicken in die obere Eingabeleiste legen, und mit Strg-V die im Kopierspeicher befindliche Wohnungsanschrift dorthin kopieren.
5. Mit Maus Knopf 'Maps-Suche' bedienen.
6. Auf der nun erscheinenden Detailkarte ist die Zieladresse mit einem rötlich unterlegten 'A' markiert.
7. Das gelbe Männchen links oben mit dere Maus ergreifen, über die Zieladdresse ziehen und dort loslassen (drag 'n drop).
8. Wir sind da! Mit den Pfeiltasten '<-' und '->' können wir uns umdrehen und so die Blickrichtung ändern. Mit den 'aufwärts' und 'abwärts' Pfeiltasten können wir vor- bez. rückwärts laufen.
9. Das ausgewählte Haus liegt übrigens über der Straße. Je nachdem, wo genau wir das Männchen losgelassen haben, sind wir nördlich, genau in, oder südlich der Unterführung unter dem Haus. Wir können auf der Straße virtuell vor und zurücklaufen, und das Haus von Norden und Süden besichtigen. Von Norde sind die Hausnummer '6' uns der Hauseingang gut zu sehen.

Nicht alle Anschriften in Deutschland hatten bereits Besuch von google, und einige Ansichten sind durch Einsprüche von Anwohnern oder abgebildeten Personen nicht verfügbar.

Viel Spaß bei der virtuellen Immobilieninspektion!

Moin,
dann bitten wir Dich doch herzlich alle Immobilien von Gagfah via Streetview aufzurufen und für jede eine Bewertung hier hinein zu schreiben!!! (grins!)
Schöne Woche und viel Erfolg!

Etwas Vorsicht und Kritik an der Börse ist natürlich immer gesund, wer sich jedoch nur darauf konzentriert, schaut den Trends hinterher. Kurz vor Ende des Trends wechseln meistens endlich auch die letzten Pessimisten ins Lager der Optimisten, während diese beginnen Gewinne mitzunehmen und dann beginnt wieder das Gejammer.

Habe wieder etwas aufgestockt und langfristig gesehen ist dies auch gut so.

"dann bitten wir Dich doch herzlich alle Immobilien von Gagfah via  Streetview aufzurufen und für jede eine Bewertung hier hinein zu  schreiben!!! (grins!)"

Vom Arbeitsumfang  her sollte das doch wohl eher eine Gemeinschaftsaufgabe sein.

Aber vielleicht weißt Du ja sogar was eine statistisch relevante Stichprobe ist.

Eine solche sinnvoll zu definieren und zu erheben wäre doch eine schöne Beschäftigung für Dich.

"Schöne Woche und viel Erfolg!"

Ebenso!

Lieber Zahlen 0815,

eine statistisch relevante Stichprobe wäre nur möglich, wenn Du aus den Bestand eines Wohnungshalters die "Zielunit" definieren würdest.
Diese Zielunit wäre eine Fiktion einer optimierten Bestandsunit z.B. für das Zieljahr 2015, oder 2020, je nach Zeitkorridor.

Die einfachste Art der Bestandsbestimmung wäre eine Klusteranayse bezogen auf eine Musterunit. Dies dann in Micro- und Macroanalyse.

Solches hat aber auch eine Schwachstelle, wie die Bewertung des Portfolios der Deutschen Telekom, seinerzeit, in Clustern angefertigt, gezeigt hat.

Ausserdem lieber Zahlen0815, traue ich meinen eigenen Analysen nicht, und wie sollte ich das dann von Euch verlangen?

Auf dem Weihnachtsmarkt gibt es Glühwein. Ich begebe mich mal dorthin und suche nach fachkundigen Analysten.
Nach ein paar glühenden Weinen, gibt es bestimmt auch ein paar glühende Analysten.

Eine Frage schwebt noch im Raum: Wo steht die Gagfah Ende 2010 und wo Mitte 2011.
Nur mal so als (un)statistisch (un)relevante Prognose.

Gruss

"eine statistisch relevante Stichprobe wäre nur möglich, wenn Du aus den  Bestand eines Wohnungshalters die "Zielunit" definieren würdest."

Weit gefehlt.

Eine statistisch relevante Stichprobe ist eine solche bei die Abweichung vom Durchschnitt einer untersuchten Eigenschaft in der Stichprobe von dem in der Grundgesamtheit eine gegebene kleine Zahl nicht überschreitet.

Es gilt: Um so größer die Stichprobe (der "Stichprobenumfamg") desto kleiner die wahrscheinliche Abweichung des Stichprobenmittels vom Grundgesamtheitsmittel.

Die Formeln sind hier:

de.wikipedia.org/wiki/Zufallsstichprobe#Stichprobenumfang

Es gibt sogar einen interaktiven Rechner, mit dem Stichprobengrößen bei gegebener Grundgesamtheit, Genauigkeit und Wahrscheinlichkeit daß der Fehler innerhalb der Genauigkeit liegt ("Vertrauensniveau") berechnet wird:

www.bauinfoconsult.de/Stichproben_Rechner.html

Zahlen ist nicht beizukommen.

Ich komm mit zum Glühweintrinken.

Und Gagfah steht Ende 2010 in Luxemburg und Mitte 2011 auch......nur so meine Meinung

... muss ich anerkennen  ...

Ach ich drücke das mal mit Otto Waalkes Worten aus:
Lieber Gott, gib doch zu, dass ich besser bin als Du!
So und nun geh und preise meinen Namen, Amen!

Ne, im ernst, ich verneige ehrfurchtsvoll mein Haupt vor Deinem Wissen!

Auch war mir bewusst, dass ich mit meinen Zeilen Widerspruch auslöse.
Ich kann diese berechtigte, Kritik ist es ja nicht, sagen wir, Richtigstellung gut hinnehmen.

Zahlen0815, wirklich, Du bist der Wissende unter uns Halbblinden.
Bleibe uns erhalten!

@Picknicker: Gerne doch, lade Euch beide ein. Seid Ihr Nähe Edersee?

Wir wohnen nicht zusammen.

Was mich betrifft, ca. 700 km.

... ist aber nicht bös gemeint, kam mir nur gerade so in den Sinn und es geht ja um Mietwohnungen und wo es doch um die "statistisch relevante Stichprobe" geht, muss eine solche ja auch für Mieter existieren.
So als "Wunschmieter" sozusagen!

Lieber Freund Zahlen 0815, Dich und Deinergleichen (...uhhh was fürn Wort?) als "statistisch relevante Stichprobe Mieter" möchte ich nicht in meinen Wohnungen als Mieter haben.
Da würde ich als Eigentümer jo jäden Dog ne Watschn kriegn! (Grins!)

Freundliche Grüsse

Das sind nur schlappe 150 Kilometer von mir entfernt. Aber so für ein Glühwein vielleicht doch ein bißchen weit, zumal man nur maximal zwei von den Dingern trinken kann, dann gibt es Kopfschmerzen.

Ja Waldeck / Edersee!
Dann im Frühling zum grillen?

für GAGFAH S.A.
30.12.2010 Vorläufiges Dividenden Datum (bestätigt)

Ich werde noch vor der Auszahlung verkaufen, da die Dividende die anschließenden Gewinnmitnahmen in der Regel nicht wettmachen.

Der DAX wird noch bis ca. 8000 oder etwas darüber getrieben und was dann immer passiert, kann man dem Chart ablesen.

Ab jetzt immer schön vorsichtig bleiben