Die Commerzbank tut es, UBS Deutschland tut es, nun will auch die Deutsche Bank möglicherweise ihre Firmenzentrale verkaufen und die Büroräume wieder anmieten.
Frankfurt –
„Die Deutsche Bank denkt grundsätzlich immer darüber nach, ob Immobilien im Eigenbesitz gehalten oder im Wege eines Sale-and-Lease-back genutzt werden“, bestätigte ein Sprecher des Instituts einen Bericht der Financial Times Deutschland. Eine Entscheidung über das Schicksal des bläulich verspiegelten Gebäudekomplexes in der Frankfurter Innenstadt sei jedoch noch nicht getroffen.
Bilanzieller Vorteil gering
Es wäre nicht das erste Mal, dass die 1984 fertiggestellte Zentrale der Deutschen Bank den Besitzer wechselt. Bevor das Institut den Gebäudekomplex im Sommer 2007 für 272 Millionen Euro zurückkaufte, gehörte er einem hauseigenen Immobilienfonds. Als neue Brandschutzbestimmungen einen Umbau notwendig machten, beschloss das Institut eine energiesparende Sanierung der Doppeltürme, die sich als Eigentümerin des Gebäudes besser umsetzen ließ. Inzwischen sind die ersten Büros wieder von Angestellten der Deutschen Bank bezogen, die während der Umbauarbeiten auf andere Immobilien des Instituts ausweichen mussten.
Auch die Commerzbank ist nicht Eigentümerin, sondern nur Mieterin ihrer klobigen Konzernzentrale, die sich nur ein paar Straßen weiter gen Himmel reckt. Bereits Ende der 90er Jahre, als die Bauarbeiter die 18 800 Tonnen Stahl noch nicht ganz verbaut hatten, wurde der Commerzbank-Turm an einen Immobilienfonds verkauft. Ähnliches gilt für das Sandsteingebäude der Niederlassung der Schweizer Großbank UBS am Frankfurter Opernplatz.
Früher, als die Unternehmen noch nach den Regeln des deutschen Handelsgesetzbuches bilanzierten, war Sale-and-Lease- back einen lohnendes Geschäft. Es erlaubte den Unternehmen, ihre Bilanz erheblich zu entlasten. „Unter dem internationalen Bilanzierungsstandard IFRS, nach dem sich die Dax-Konzerne heute richten, fällt dieser Vorteil weitgehend weg“, sagt Ingo Winterstein, Partner der internationalen Kanzlei Hogan Lovells in Frankfurt. Denn für den Mietzins, den die Unternehmen für die Nutzung des Gebäudes an den neuen Eigentümer entrichten müssen, verlangt der neue Standard Rückstellungen, die die Bilanz wegen der üblicherweise langfristigen Mietverträge erheblich belasten.
Trotzdem ist es eher die Ausnahme, wenn Unternehmen Eigentümer ihrer Bürogebäude sind. Denn es gibt auch andere Gründe, die teuren Glaspaläste zu verkaufen und langfristig zurückzumieten. „Ein handfester Vorteil ist es, dass der Verkauf Cash generiert“, sagt Winterstein.
Zudem käme es vielen Unternehmen gelegen, die Risiken aus dem Besitz einer großen Immobilie loszuwerden. Denn gerade große Adressen stünden ungern im Rampenlicht, falls es Probleme mit der Stadt oder Anwohnern geben sollte. Ein weitgehend unbekannter Fonds, so Winterstein, sei nicht so leicht unter Druck zu setzen wie eine große, börsennotierte Gesellschaft.
„Das häufigste Motiv ist jedoch, dass ein Verkauf die Voraussetzung für ein umfassendes Outsourcing ist“, sagt der Anwalt für Immobilienrecht. Bei einer entsprechenden Ausgestaltung der Mietverträge mit dem neuen Eigentümer könne sich das Unternehmen des personalaufwendigen Gebäudemanagements komplett entledigen.
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