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Zitat:
(Operator) Danke. Unsere nächste Frage kommt von Mark Hammond von der Bank of America.
(Mark Hammond) Danke. Guten Morgen, Jay, Chris, Amar und Ken. Ich hatte eine Frage zur Bilanz und zu der Bemerkung, die während der vorbereiteten Bemerkungen über die Demontage und die Diskussion darüber im Laufe dieses Jahres gemacht wurde. Also, fragend, ob Sie eine Vorschau auf die später in diesem Jahr und setzen Sie alle Feinheiten, die Sie können auf, wie Sie sich auf de-Levering im Jahr 2019 und darüber hinaus?
Nun, als wir später in diesem Jahr sagten, meinten wir nicht fünf Minuten später. Aber - also können wir nicht wirklich viel Vorschau machen, Mark. Aber - und nicht, weil wir keine Informationen austauschen wollen, wenn sie fertig sind, aber wir entwickeln noch Pläne. Es ist eine wichtige Sache, dass wir richtig handeln. Es wird nicht über Nacht gemacht. Und so durchlaufen wir diesen Prozess jetzt. Wenn wir es abgeschlossen haben, wenn wir es mit unserem Board vollständig überprüft haben, werden wir mit der Einführung der Kommunikation beginnen. Und wir halten Sie auf dem Laufenden. Ich denke, der wichtigste Punkt, den wir in der heutigen Telefonkonferenz ansprechen können, war, dass der Übergang von Wachstum zu Rentabilität und Deleveraging und dergleichen - wir haben diese Worte sehr sorgfältig gewählt, um sicherzustellen, dass Sie verstehen, dass wir uns darauf konzentrieren.
Also haben wir eine Menge teurer Schulden aufgenommen, um eine wichtige Transaktion zu erleichtern. Und wir fühlen uns dabei wohl. Wir fühlen uns sehr wohl dabei, das Unternehmen auf dem aktuellen Niveau zu führen. Aber wie Sie uns in der Vergangenheit gesehen haben, als wir für eine Transaktion einen Hebel betätigen mussten, waren wir sehr diszipliniert, was die Rückzahlung dieser Schulden betrifft. Und du solltest erwarten, dass wir das Gleiche tun. Aber in Bezug auf konkrete Ziele oder den Zeitplan muss das bis zu einem bestimmten Zeitpunkt im zweiten Quartal warten.
(Mark Hammond) Okay. Danke, Chris.
Ich denke, Mark wir - nur um zu wiederholen, dass Chris es gesagt hat. Aber wir haben in der Vergangenheit einen Herzinfarkt erlebt, der sich ernsthaft mit dem De-Levering beschäftigt hat, und dann haben wir in den letzten zwei Jahren vor dem Zusammenschluss über 700 Millionen Dollar an Schulden bezahlt. Und so ist es ein Schwerpunkt des Unternehmens. Und wenn wir mehr Informationen teilen können, werden wir es tun. Aber wir sind uns in dieser Hinsicht sehr einig, und wir werden es umsetzen.
(Mark Hammond) Verstanden. Und dann wechseln wir zu den jüngsten Akquisitionen. Sind diese Erwartungen, die Sie am Anfang an die Pacific Union gestellt haben, über die Beibehaltung, ob die Überschneidung oder die Beibehaltung von Kundenbeziehungen mit den Korrespondenten, die zu den Beziehungen, die Sie noch und mehr oder weniger gepflegt hatten und die sich nicht geändert haben, inkrementell waren?
Das ist richtig. Ja. Ich sage dir, dass die Integration der Pazifischen Union besser verlaufen ist als erwartet. Ich denke, die Teamintegration ist großartig verlaufen. Ich war nur bei einer Art Kick-off-Meeting, bei dem wir sowohl das Mr. Cooper-Team als auch das PacU-Team hatten. Wir wollen jetzt - wir sind jetzt entsprechend organisiert und haben wirklich keinen Beat verpasst. Die Kunden sind an Ort und Stelle geblieben. Nochmals, ich werde nicht ganz klar sein, dass wir die Margen in diesem Geschäft halten werden, die wir für angemessen halten. Aber wir haben keinen Beat bei den Kunden verpasst. Wir haben keinen Beat mit den Teammitgliedern verpasst. Und ich denke, sie sind sehr aufgeregt, Teil der Mr. Cooper Familie zu sein, und wir erwarten gute Dinge von ihnen.
(Mark Hammond) Prima. Ich danke dir. Das ist alles, was ich für heute habe.
(Jay Bray) Danke.
(Operator) Danke. Unsere nächste Frage kommt von Henry Coffey mit Wedbush Securities.
(Henry Coffey) Ja. Guten Morgen zusammen. Und danke, dass du meinen Anruf angenommen hast. Chris willkommen.
(Chris Marshall) Danke.
Wenn wir also letztes Jahr über Xome gesprochen haben, denke ich, dass der große Fokus auf dem eventuellen Kick-In des Außendienstes lag, der im Grunde genommen nur zu Ihren eigenen Kunden zurückkehrt und die Arbeit erledigt, die Sie an alle anderen verteilen. Das war also eine ziemlich dramatische Quelle für zukünftige Beiträge mit der AMS-Akquisition, die irgendwie verschoben wurde. Aber ich schätze, die Frage ist, wird XOME von Verlusten bei AMS für das ganze Jahr dominiert werden? Ich weiß, dass die meisten von uns es eher als ein Break-even-Geschäft betrachten. Und ist die Außendienstmöglichkeit nur die gestrige Nachricht? Oder ist es etwas, das später wie 2020 auftauchen wird, oder vielleicht kannst du ein paar Termine für mich festlegen?
Ich weiß nicht, ob es dominiert wird. Ich bin mir nicht sicher, ob ich diese Worte wählen würde. Wir gehen jedoch davon aus, dass der Turnaround einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Und in Bezug auf das Geschäft von Herrn Cooper, das im Laufe der Zeit zu AMS migrieren wird. Ich meine, im Moment geht es darum, die Systeme ganz ehrlich zu integrieren. Es gibt also einen Prozess, der den größten Teil dieses Jahres dauern wird. Die Integration wird im zweiten Quartal den Kundenwechsel abschließen. Und vielleicht noch wichtiger ist unser Cross-Selling. Die Drittkunden, die durch die AMS-Akquisition zu Herrn Cooper kommen, das ist wirklich der langfristige Wert, den wir erfassen wollen. Und das braucht auch Zeit. Ich bin mir also nicht ganz sicher, welche vorherige Mitteilung aus dem letzten Jahr, aber das sollte Ihnen heute klar sein, dass wir erwarten, dass sich die Belastung durch AMS fortsetzt. Und wir arbeiten auf ein Ziel hin, bis zum Ende des Jahres die Gewinnschwelle zu erreichen. Wir denken, dass wir das schaffen können. Aber einige der anderen Dinge wie Cross-Selling dieser Kunden werden sich die Zeit nehmen, um sie vollständig zu realisieren.
(Henry Coffey) Okay. Nein, das ist hilfreich. Und ich denke, du hast Recht. Du willst die Box nicht einschalten, wenn sie nicht funktioniert. So wie es aussieht -
(Jay Bray) Ja. Und ich denke - ich denke, Henry, der Außendienst, hinter dem wir stehen. Ich meine, wenn man sich die Integration ansieht, wenn man in der Zeit zurück geht, waren wir uns ziemlich sicher, dass wir diese De Novo irgendwie bauen werden, dann haben wir das gestoppt. Dann sind wir zu allem bereit, nutzen wir die Assurant Außendienstplattform. Aber bis zu Chris' Punkt, werden wir das nicht tun, bis es fertig ist und bis wir sehr zuversichtlich sind, dass diese Plattform das Volumen bewältigen und es richtig machen kann. Das wird also ein wenig Zeit in Anspruch nehmen.
Und dann an der Hedging-Front? Chris, stellt das eine neue Strategie dar, aus der Sichtweise, wie du darüber denkst? Ich weiß, dass du einen Hintergrund unter anderem mit der Leitung einer Bank hattest. Ist das eher eine bankenähnliche Mentalität, wie man mit MSR-Risiken umgeht? Oder ist es etwas, das die Einstellung verändert? Oder wie sollen wir darüber denken? Und wann werden wir wahrscheinlich die Auswirkungen dieser Strategie sehen?
Ich denke nicht, dass du es als einen Strategiewechsel betrachten solltest. Aber man sollte es sich so vorstellen, dass es hier einen neuen CFO gibt. Er schaut sich irgendwie alle bestehenden Strategien an, die Finanzstrategien sicherlich und wirklich nur einen neuen Blick. Und ich denke, diese Pause bei Zinserhöhungen ist eine gute Gelegenheit, das zu tun.
Ich sage also nicht, dass wir Derivate ändern und einsetzen werden, um den MSR vollständig abzusichern. Ich sage, wir werden das bewerten, ich werde das bewerten. Und wenn wir eine Änderung vornehmen, dann wird das natürlich etwas sehr Wichtiges sein, das wir mit Ihnen teilen werden, nicht nur, dass wir eine Änderung vorgenommen haben, sondern auch, warum wir eine Änderung vornehmen.
Aber lesen Sie nicht mehr darüber. Offensichtlich wäre es in einem Quartal, in dem wir eine große Marktpreismarke haben, unlogisch für uns, nicht zu sagen, dass wir darüber nachdenken. Aber mit meiner Ankunft vor 60 Tagen ist es einfach noch nicht etwas, was wir schon erreicht haben. Aber es ist etwas, das wir uns in naher Zukunft ansehen werden. Und wieder, wenn es irgendwelche Änderungen gibt, solltest du erwarten, dass wir mit dir darüber eine umfassende Kommunikation haben.
(Henry Coffey) Und ich glaube, das ist....
Und, Henry, es ist etwas, das -- es ist die natürliche Evolution, etwas, worüber Chris und ich vorhin gesprochen haben, denn wenn man sich das Portfolio heute ansieht, richtig? Wir - historisch gesehen, hatten wir ein kreditsensitiveres Portfolio, ehrlich gesagt, mehr als ein prepaid-sensitives Portfolio. Wenn man sich ansieht, wo wir heute stehen, sind die Ausfälle viel geringer. Das kreditsensitive Stück des Buches ist viel niedriger. Und so denke ich, dass es eine Art natürliche Evolution ist. Und deshalb, denke ich, möchte ich, dass Chris und Ken und andere sich einmischen, sich das ansehen und bewerten.
Nein, das ist es, was ich dachte, als ich Chris' Kommentare hörte. Das Geschäft - der MSR hat sich bei dir nicht wirklich verändert. Die letzte Frage und einige davon könnten mehr zum Bereich der Integrationserwerbung sein. Eigene MSRs beginnen mit einer Gebühr von 25 Basispunkten und werden dann in den Kapitalkosten abgesichert. Und dann gibt es noch - und noch viel mehr - eine Menge Kosten, die nicht mit der Wartung einhergehen.
Aber sie beginnen bei 25 Basispunkten und generieren wahrscheinlich wie in Ihrem Fall eine Gesamtrendite von wahrscheinlich rund 7 Basispunkten. Subservicing, niemand mag die Zahlen zitieren und wenn sie es tun, tun sie es in Form von Darlehen - pro Darlehen, aber die meisten von uns denken an Subservicing als eine Bruttogebühr von etwa 5 oder 6 Basispunkten. Also, was sind Ihre Gedanken über die Zukunft - die Rentabilität zu bedienen, während Sie diese beiden miteinander verbinden?
(Amar Patel) Ja. Henry, du hast Recht. Ich meine, für die Aufrechterhaltung der Gebühren reichen 5, 6, je nach Delinquenz-Profil. Es könnte höher sein als das, offensichtlich, denn wie Sie erwähnten, ist es auf einer Pro-Kredit-Metrik basierend auf dem Delinquenzstatus. Aber wenn man einen 25 Basispunkte MSR hat, gibt es auch einen damit verbundenen Kaufpreis und es gibt die Amortisationskomponente, die dieses Netz nimmt.
Richtig, richtig, richtig, richtig, richtig, richtig.
Und so werden wir aus unserer Sicht den Kapitalaufwand zusammen mit der Marge, die wir bei der Erhaltung verdienen können, betrachten und dort ein gesundes Gleichgewicht halten. Soweit wir das Kapital effizient einsetzen können, werden wir uns damit befassen, soweit wir die Margen halten oder die Marge aus der Subservicing verdienen können, werden wir das tun.
Im Moment haben wir eine Aufteilung von etwa 60-40 zwischen MSRs und Subservicing. Im Laufe des Jahres 2018 kamen etwas mehr Subservierungen hinzu, was wir gezeigt haben. Aber wir werden sehen, wie sich die Möglichkeiten zeigen. Derzeit, mit dem, was wir mit der Akquisition der Pacific Union und der Seterus-Akquisition erreicht haben, wird diese Bandbreite auf dem gleichen Niveau liegen, nämlich 60-40.
Also ist das ein guter Zeitpunkt, um das zu fragen.....
Ich denke, Henry, es ist ein -- wenn man bedenkt, was wir in der Vergangenheit bei der Wartung getan haben, sind wir ausgegangen und konnten großartige Partner wie USAA wie NRZ, Two Harbors und andere finden. Und ich denke, wir sind sehr zufrieden mit diesen Beziehungen und mögen diese Beziehungen. Und in vielen Fällen verschieben sie nicht nur das bestehende Portfolio, sondern es gibt auch einen kontinuierlichen Fluss.
Ich denke, mein Weltbild ist bei Titan und mit den Fähigkeiten, die wir in der Wartungsplattform aufbauen, werden wir uns weiter vom Markt differenzieren, richtig? Wir werden uns weiter differenzieren, indem wir die Effizienz und die Kosten weiter steigern, und wir werden uns weiter differenzieren, indem wir ein besseres Kundenerlebnis bieten.
Und so, wenn die Zeit reif ist und es sicherlich nicht jetzt ist, denn wir konzentrieren uns auf die Integration, wie wir von den drei Akquisitionen erwähnt haben, und wir konzentrieren uns auf das Delevering. Aber ich denke, wenn die Zeit reif ist, werden wir in der Lage sein, ein ziemlich harter Konkurrent bei der Raumerhaltung zu sein. Und wenn wir es ausbauen wollen, denke ich, werden wir das schaffen. Und ich denke, wir werden es tun, weil wir die Besten sind. Und so, denke ich, ist das eines der Dinge, die Sie natürlich aus Titan herauskommen sehen werden. Das glaube ich wirklich.
Nein, ich meine, all das macht vollkommen Sinn und du hast dir diese Ziele schon einmal gesetzt und bist dort angekommen und wirst es wieder tun. Wenn wir uns eine Kennzahl ansehen würden, ob ihr GAAP EPS, angepasstes EPS, ROE, können wir die Liste nach unten gehen. Was letztendlich -- ich weiß, dass ich alle vier von Ihnen am Telefon habe, was ist letztendlich das Wichtigste, worauf wir uns konzentrieren sollten, wenn es um Mr. Cooper geht?
Ich denke, langfristig ist die Rendite des materiellen Common Equity eine Kennzahl, auf die ich mich konzentriere. Und über einen langen Zeitraum hinweg, wenn Sie keine akzeptable Eigenkapitalrendite erzielen, ist es schwer zu behaupten, dass Sie wirklich einen Shareholder Value generieren. So werden Sie sehen, wie wir das betonen.
Und das ist eine Art zugrundeliegendes Thema im Skript ist ein anderes - diese Veränderung mit dem Übergang für uns ist es, die GAAP-Finanzen wirklich mehr zu betonen. Und wir werden im Laufe des Jahres ein wenig mehr darüber sprechen. Und du wirst sehen, dass wir vielleicht unsere Präsentation ein wenig erweitern. Es ist nicht so, dass wir Ihnen nicht die zugrunde liegende Ertragskraft des Unternehmens zeigen wollen. Und das ist es, was wir getan haben, und das ist eine Art Kongress in dieser Branche.
Aber wir sind der Meinung, dass wir auch die GAAP-Finanzergebnisse in den Vordergrund stellen sollten, und Sie sollten in der Lage sein, diese beiden Zahlen im Laufe der Zeit zu konvergieren. Ihnen also eine Sichtverbindung und ein entsprechendes Ziel zu geben, auf das wir zusteuern können, ist etwas, das Sie auch von uns erwarten sollten, dass wir irgendwann in diesem Jahr kommunizieren.
(Henry Coffey) Toll. Ich danke dir vielmals.
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Zitatende
MfG.L:)
Alles nur meine pers. Meinung, kein Kauf- oder Verkaufs-Empfehlung!
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