was so in der Vergangenheit geschrieben wurde. Für meine Begriffe sehr hoher Wahrheitsgehalt.
In meiner Sammlung hatte ich einige dieser Beiträge schon mal drin, zur Erinnerung mal wieder eine Auffrischung. Vielleicht geht dem einen oder anderen ein Scheinwerfer auf. Die Postings waren von Anfang Dezember!!!
WCM wird bei Gesamtverkauf Coba ca. 180 Mio an freiem Cash erloesen, nach Abzug von ca, 300 Mio Vbl.
Davon etwa 120 Mio als Gewinn in Q4, nach Wertaufholung auf 12 Euro in Q3.
Zum IVG-Bid zu 10,30 pro IVG-Aktie fehlen gut 400 Mio, davon 120 Mio also aus anderen Mitteln (aus freier Liq, und weiteren Verkaeufen).
Und 300 Mio auf Kredit, quasi fuer eine neue " Sirius" . Der Kreditgeber ist OK, solange IVG nicht unter 5,15 Euro/Aktie faellt (Annahme: 50% Beleihung der " neuen sirius" ).
Wer gibt einen solchen Kredit? wohl keine deutsche Bank, aber vielleicht andere.
1. Sicherheit fuer WCM, nichts wg. Buergschaft zu verlieren,
2. Hochtreiben eventueller Konkurrenz-Bids (dann bekommt WCM noch 45% der Erloese > 10,30),
3. Evtl. fordert ein Investor " WCM nur mit IVG" und laesst die Beziehungen zu seinen Hausbanken spielen oder buergt fuer den Kredit, oder gibt ihn gar selbst.
Der Kurs muesste, wenn die Angst vor negativen Effekten aus der Sirius-Pleite weg ist, wieder auf das " Pre-Sirius-Niveau" von ca. 1,80 steigen.
Das wird auch untermauert durch den Gewinn pro WCM-Aktie 2003 von ca. 40 cents.
Oder: Die Angst vor einem WCM-Bid macht die IVG-Bieter gierig und veranlasst schnelles Handeln, so dass das IVG-Sirisu-Problem geloest wird, bevor es zu einer Versteigerung kommt.
auf ersten Blick sind 16,20 fuer die Coba enttaeuschend.
Aber: Kein schlechter Schachzug von Vogel, denn man erhaelt Geld wenn man es braucht.
Und allein das Wissen der IVG-Bid-Interessenten um die neue Liq. bei WCM koennte das von WCM gewuenschte Ergebnis bringen.
folgendes waere ideal:
1. IVG-Bieter greift nun zu 11 euro zu (meine IVG steigen weiter)
2. WCM bekommt 30-40 Mio aus dem Sirius-Anteil, alles Gewinn
3. Die Buergschaftsangst ist weg
4. WCM hat 120 Mio Coba-Gewinn
5. WCM schliesst 2003 mit 150 Mio Gewinn ab (120+30)
6. WCM hat Geld zum Gehag-Rueckkauf
7. WCM verdaulicher fuer Investor
--> meine WCM steigen auf ueber 2 nach Bekanntgabe
--> in noch besserem Marktumfeld 2004 greift der WCM-Investor zu, WCM steigt in Naehe des NAV.
***
Dann kam eine Frage zum Coba Verkauf:
Warum jetzt ?
Warum über die DB ?
Warum so billig ?
***
@ .....
warum jetzt?
steht in #..... - damit man bei IVG durch Mindestgebot einen Buergschaftsvelrust vermeiden kann, oder vielleicht sogar um die IVG wirklich zu bekommen
warum ueber die DB?
warum nicht? - groesste placement-capability in D.
warum so billig?
ein paar cents unter markt sind fuer ein grosses placement gut! die Coba selbst hat ihre KE ja 10% unter Markt verkauft, nicht 1-2% wie WCM.
***
je laenger ich nachdenke, desto ueberzeugter bin ich, dass das, was ich in # ..... geschrieben habe, auch eintrifft.
das bedeutet nicht, dass WCM die IVG bekommt, es bedeutet aber, dass wir einen sicheren Jahresgewinn 2004 haben, und keine Risiken aus der Sirius-Buergschaft mehr (statt dessen nur upside-Potenzial, wenn der Bid hochgetrieben wird).
Diese beiden Fakten sollten fuer 2 Euro gut sein, mehr spaeter.
****************************
****************************
Thema: WCM: Kurs 5-10 Euro als deutscher Immo-Arm von US-Groessen noch 2004
vom 3.12.2003
der Substanzwert liegt nach neuesten Berechnungen der HVB bei 5 Euro.
Knapp 5 Euro ergeben sich auch aus dem E&Y-Gutachten, wenn man die Kursentwicklung der Beteiligungen seitdem hinzurechnet.
In den naechsten Wochen, vielleicht auch Monaten, werden wir die Loesung der folgenden Fragen erleben:
1. Sirius (ich rechne mit einem Gewinn fuer WCM, keinem Verlust, bei einem IVG-Preis von 10,5-11)
2. Coba (19 wurden schon geboten!)
3. evtl. Kloeckner
4. Verkauf weiterer Gewerbeimmos + Kleinbeteiligungen
5. Dann:
- Bilanz ist wieder voellig OK, Liquiditaet hervorragend
- Transparenz und " Konzentration auf Kernkompetenzen" hergestellt
- ein Kaeufer kann leicht die Mehrheit kaufen: Ehlerding-Paket, plus ein paar Aktien vom Markt, plus evtl. kleine Kapitalerhoehung
wichtig: die vorherige Entschuldung, durch den Coba-Wert nun moeglich, bedeutet dass der Kaeufer ohne grosse Verwaesserung einsteigt (naemlich durch Kauf der E-Anteile).
Der Kaeufer wird ein Institut a la Goldman oder a la Fortress sein, der Ruf der WCM aendert sich schlagartig von " katastrophal" zu " hervorragend"
Damit kann der Abschlag auf den NAV von 70-80% sofort entfallen. Evtl. ergibt sich sogar ein AUFSCHLAG, wie bei reinen Wohnimmogesellschaften in den USA UEBLICH.
Der Kurs einer " GOLDMAN DEUTSCHE IMMOBILIEN" , als Standbein weiterer Expansion der Goldmaenner hierzulande, kann sogar deutlich UEBER den NAV steigen, da der Markt Hoffnung/Perspektive handelt (und den Namen, ob es Goldmann oder Morgan Stanley ist).
jeder wird dann sagen, " war doch klar, dass es so kommen musste..."
***
@14
der NAV liegt nach detaillierten Wertgutachten wirlich bei ca. 4,5-5 Euro/aktie (wie gesagt, Anstieg seit E&Y-Gutachten mitberechnen, auch HVB errechnet diesen Wert).
typisch Boerse ist der Herdentrieb, und man sieht nun nur noch das schlechte Management, den Pleitiers-Aktionaer, den ewig fallenden Chart, die Sirius-Pleite, eben nur schlechtes.
Was ich in
#1 aufgezeigt habe, ist ein realistisches Szenario, durch das alle Probleme in kuerzester Zeit geloest werden koennen.
Hoert sich zuerst zu optimistisch an, is es aber nicht, da WCM ja nur auf vorhandene Kaufangebote eingehen muss (Coba, IVG, einige Kleinbet. und Gewerbeimmos)
In einem guten Wirtschafts- und Boersenjahr 2004 sollte sich dann wohl auch ein Kontroll-Uebernehmer a la Goldman finden (ich sage nicht Investor, da man evtl nicht in WCM investiert sondern nur WCM-aktien kauft).
Und dann haben wir schon die Loesung der 4 Kernprobleme:
1. Bilanz
2. Focus auf Kerngeschaeft
3. Transparenz
4. Top-Renommiertes Management (Creme de la Creme unseres Planeten) statt KE/Flach-Horrorduo
also eben die Loesung ALLER Probleme...
und dann ist, zumal in einem wieder gesunden Gesamtmarkt, ein AUFSCHLAG auf den NAV nicht unueblich.
Es gibt eben Situationen, in denen Aktien um 300%, 500% oder mehr steigen, und das sind genau die Situationen wie WCM " heute" und " morgen" . Irrationale Negativdynamik schlaegt um in irrationale Positivdynamik (wobei ich auch eher 5 als 10 sehe).
Meinem ewigen Gepredige " pro Coba" , als diese bei 5 stand (oder Aareal bei 8,5), hat auch keiner geglaubt.
Die shorties und Kritiker wurden nicht nur gegrillt, sondern regelrecht geschreddert.
Mitte 2004 werde ich dann dieses Posting den WCM-Kritikern auf den Latz taetowieren.
***
@ RUEBENNASE:
In den naechsten Wochen, vielleicht auch Monaten, werden wir die Loesung der folgenden Fragen erleben:
1. Sirius (ich rechne mit einem Gewinn fuer WCM, keinem Verlust, bei einem IVG-Preis von 10,5-11)
RUEBE: Ist Deine Interpretation, genausogut könnte WCM für Reste haften müssen
ja, ich gehe fast von einem Verkauf ohne Verlust aus, d.h. ueber 10,3. Kontollmehrheit an dem Nr. 1 Unternehmen der Branche zu nur 10% Aufschlag zum aktuellen rufmaessig noch WCM-beeintraechtigten Kurs, und zu 30% Abschlag zum NAV, ist das mindeste.
2. Coba (19 wurden schon geboten!)
Reine Sepkulation einer Zeitung, die von WCM offiziell dementiert wurde
wo wurde das dementiert?
aber abwarten, fuer meien pro-Coba-Ansicht wurde ich schon bei 5 Euro angegriffen, die letzten 2,7 Euro wird die coba noch schaffen.
3. evtl. Kloecknerebenfalls reine Spekulation,
Absichtserklärungen sind keine Taten
stimmt bei KLK, daher schreibe ich hier auch " evtl."
4. Verkauf weiterer Gewerbeimmos + Kleinbeteiligungen
Ist doch deren Geschäft, warum das weiter erwähnen? Bei Infineon reitet doch auch keiner auf Halbleiterverkäufen rum
ich erwaehne dies, weil dies bei der Entschuldung noch einiges ausmachen wird (Kleinv. macht M.)
5. Dann:
- Bilanz ist wieder voellig OK, Liquiditaet hervorragend
Bilanz ok? Die Beteiligungsverkäufe bringen dafür nicht genug ein, Berechnungen dafür gab es schon genug. Z. Bsp. eine Coba für rd. 19€ (wenns stimmt) müsste man erstmal dafür loswerden, zur Zeit kann ich die für 16€ am Markt bekommen. Und um eine hervorragende Liqui zu bekommen müsste man sich komplett entschulden und für die anstehenden Wohnungssanierungen genug Geld in der Tasche haben oder was verstehst Du unter hervorragend.
Beteiligungs- und Immoverkaeufe, und evtl. Nichtausuebung des Gehag-Calls.
WCM hat nur 700 Mio Schulden in der AG, die sind durch die KLK+Coba-Aktien bereits mehr als voll gedeckt.
Die Masse liegt in den Wohnungsfirmen, diese kann WCM aber z.T. verkaufen, ist dann Schulden los und bekommt ein paar Kroeten.
- Transparenz und " Konzentration auf Kernkompetenzen" hergestellt
Das wäre sicher ein tolles Ding, aufgrund der Verflechtungen mit anderen Firmen wie Rebon, völlig undurchsichtiger Verträge und Haftungsklauseln wird es vorerst keine Transparenz geben, jedenfalls nicht für den Kleinaktionär. Sonst hätte sich schon lange ein Käufer gefunden, der erstmal am Markt eingekauft hätte
NEIN, es muss eben erst Coba+Sirius geloest werden, evtl. auch noch KLK, und DANN kommt der Kaeufer
- ein Kaeufer kann leicht die Mehrheit kaufen: Ehlerding-Paket, plus ein paar Aktien vom Markt, plus evtl. kleine Kapitalerhoehung
Die Frage ist doch: will jemand das Ding komplett? Meiner Meinung nach nicht, es gibt interessante Stücke wie Coba etc., niemand will ehemalige Sozialwohnungsbestände hier haben.
DOCH, viele wollen diese Bestaende haben.
ist wie immer nur eine Frage des Preises.
Der ist aber nicht so schlecht, wie man denkt - fuer Block-Sale in Kiel, dem schlechtesten Standort, gab es knapp 700 Eur/qm. bilanzwert 500 Eur/qm. also GIBT ES STILLE RESERVEN, selbst in der aktuellen Marktlage.
wichtig: die vorherige Entschuldung, durch den Coba-Wert nun moeglich, bedeutet dass der Kaeufer ohne grosse Verwaesserung einsteigt (naemlich durch Kauf der E-Anteile).
Die Coba Anteile reichen für eine ENtschuldung lange nicht aus.
SAGE ICH JA AUCH NICHT - aber es gibt eben genug assets
Der Kaeufer wird ein Institut a la Goldman oder a la Fortress sein, der Ruf der WCM aendert sich schlagartig von " katastrophal" zu " hervorragend"
Langfristig kann die WCM vielleicht in der Wahrnehmung besser dastehen, ich denke aber eine Zerschlagung und Aufgleiderung wird erfolgen und die Beteiligungen und Wohnungen an Fonds oder Investoren abgegeben, es wird keine WCM wie heute mehr geben, allenfalls als MINI-Variante. Das ist genauso Spekulation wie Deine Punkte, aber keine Wunschgedanke wie das oben angeführte.
rk
***
Was WCM an substanz hat, kann jeder nachrechnen. Einfach den sehr ausfuehrlichen E&Y-Report bestellen (umsonst)
Das ist mit Abstand die objektivste Darstellung, die es zu WCM gibt.
Da muss man dann den Coba-Wertgewinn von Juli bis zum Verkauf hinzurechnen (ca. 120 Mio), evtl auch noch ein paar IVG / Kloeckner-Euros.
Das sind dann 4,50 / aktie
Der Blockverkauf Kiel hat bestaetigt, dass auch in den WOhnungen (und Kiel ist wohl der untere Rand) stille Reserven liegen, etwa 150 Euro/qm, also weniger als von WCM angenommen, aber immerhin.
Diese 150 Euro/qm entsprechen grob gerechnet auch den von E&Y angenommenen Reserven im Wohnimmobestand.
Zudem: Blosser Common Sense sagt uns auch, dass Wohnungen (einfach, aber saniert, meist 60er-80er Jahre, in westdeutschen Grossstaedten aber nicht den Top-Cities) auch heute pro qm eben mind. 650 Euro (und oft mehr) wert sind. Ich denke, im Schnitt etwa 750, das meinte auch Art Bechstein. WCM haelt weder unsanierte Altbauten, noch Hochhausghettos, noch Ossi-wohnungen, sondern stinknormale Wohnungen fuer die untere Mittelklasse.
Dies sind die Fakten, aufgrund derer ich mir meine Meinung zur Substanz bilde.
Dass nun der massive Verkauf zu Kursen von 1 Euro gefuehrt hat, ist eine gute Nachricht.
Auch SAP oder die Deutsche Bank wuerden auf laecherliche Werte fallen, wenn jemand 20-30% aller Aktien sukzessive auf den Markt schmeisst. Das hat mit Substanz nun wirklich nichts zu tun.
Zum ersten mal seit langem denke ich wieder ernsthaft ans verbilligen.
***
@ testersteron:
1. Charttechnik, Verfall fuehrt zu mehr Verfall: genau das passiert derzeit, in wunderbarer Form, angeheizt durch Banken, die alles raushauen ohne jede Ueberlegung! Geil!
2. WCMs geheime Optionsgeschaefte: glaube nicht, dass da noch viel verborgen ist. E&Y haette das sehen muessen. Vielleicht noch Kleinkram, der von den Medien hochgespielt wird, wie IG Farben.
1 und 2 lassen langsam mein Adrenalin-Level fuer WCM wieder ansteigen.
Genau so sehen die viele-hundert-%-Turnarounds j aimmer aus, wie Thai-Banken 1998/99, Coba/HVB 2003 und viele andere.
WCM hat den schlechtest denkbaren Ruf (eben wegen der verdeckten Geschaefte vorher, der Ehlerding-Story usw. usw, schlimmer gehts nimmer), liegt aber bei unter 25% der Substanz.
Das reizt - der grosse Knall kommt bald (Goldman oder aehnlich ans Ruder, IVG-Loesung). Von -100 geht man auf der Rufskala an einem Tag auf Plus 100 Punkte. Vom Schwarz auf leuchtend Weiss, ohne Grau.
Nicht nur Ruf, auch der Trading-Strom kehrt sich sofort um, da die Banken-Aktien ja alle raus sind und der REst en bloc an den Investor verkauft wird, diese Nachricht zieht dann andere mit. Von ewigen massiven Verkaeufen der Banken wird auf " Kaufen" geschaltet.
Das bedeutet: " Aufschlag zum NAV" , oder zumindest
Kurs nahe am NAV. So wird es wirklich kommen, nennt mir bitte einen Grund, warum es nicht so sein sollte!
Geil auch, dass die in Deutschland ja immer etwas depperten Banken nun wieder bluten, um dem Investor den verlangten Billig-Einstieg zu bieten.
BGB und co hauen das Zeug zu 1 euro raus, und irgendwer kauft ja viele viele Aktien.
Die Kleinaktionaere, arg gebeutelt, koennen zu 1 nachkaufen und werden, falls sie dies massiv tun, am Ende als Gewinner aus dem Scheiss hervorgehen.
Nach der Uebernahme wird die Wende gewaltig sein, denn es gibt keine stark verwaessernde Kapitalerhoehung mehr, die braucht WCM nun ja nicht mehr. Und alle Welt sucht wieder nach unterbewertetn Aktien, da der Gesamtmarkt schon wieder fast normal ist, und die anderen vorher gesaubeutelten Substanzlinge (Coba, HVB, TUI, Bayer etc.) sind ja schon um 300% gestiegen, die grotesken Perversionen des Jahresanfangs sind weg, da gibts nur noch WCM...
***
Hi!
An dem einen TAg, an dem 45 Mio. Aktien gecrosst wurden (ich glaube 11.11.), Vortag kanpp 12 Mio., müsste ein grosser rausgegangen sein. WEnn nicht Templeton, dann eine/mehrere der Banken. 17% des Grundkapitals lässt auf eine Bankenbewegung schliessen. Und zum Sprachgebrauch. Man crosst sich über die Börse rein/raus, auch wenn am Telefon andere Dinge besprochen wurden. Vielleicht waren also die " über den Markt-Verkäufe" garnicht so reeller Natur.
Ich hasse eingentlich Verschwörungstheorien und ich denke eigentlich, dass es einen " bevorzugten" Partner gibt, der aber auch genau weiss, dass die Banken nicht ewig (nur Ende 2003 und nicht Juni 2004) Zeit haben.
Hätte nicht gedacht, dass die IVG Geschichte der Auflöser sein wird, denn das Ehlerding-Problem ist in meinen Augen gelöst.
Überdies scheint es bei den Anlegern so zu sein, dass selbst wenn 4€ geboten würden, alle bei 2,5 mit einem " blauen Auge" verkaufen würden. Ein Schlaraffenland für jeden grösseren Deal-maker.
Mal sehen, wo das neue Getreideheber Angebot liegt. Denke an 4,10...
***
Zurück
Werbung
