BfA verkauft Immobilien
Privatisierung als Hindernislauf
Terra Firma kommt zum zweiten Mal bei Gagfah nicht zum Zuge - 110 000 Wohnungen unter Verwaltung
Von Walther Becker, Frankfurt
Börsen-Zeitung, 16.7.2004
Die Gemeinnützige Aktiengesellschaft für
Angestellten-Heimstätten, kurz Gagfah, ist einer der größten bundesweit tätigen Immobilienkonzerne in Deutschland. Die Essener Gesellschaft war 1918 von den Angestellten-Verbänden in Berlin gegründet worden. Sie verfügt über rund 82 000 eigene Wohnungen in 120 Orten, davon allein 25 000 in Berlin. Einschließlich der Verwaltung für Dritte managt sie rund 110 000 Quartiere. Der Konzern setzte 2003 rund 507 Mill. Euro um und verdiente dabei netto 53 Mill. Euro. Schon 1996 hatte die damalige Bundesregierung beschlossen, das Vermögen der BfA zu versilbern, doch scheiterte der Verkauf an politischem Widerstand. Im Herbst 2003 wurde der zweite Anlauf unternommen und das Bieterverfahren eingeleitet, das jetzt vor dem Abschluss steht.
Oppenheim berät
Im aktuellen Bietprozess, der im Oktober 2003 unter Führung von Sal. Oppenheim startete, waren zunächst 30 Interessenbekundungen eingegangen; an 20 Adressen ging das Informations-Memorandum, sechs Häuser gaben verbindliche Angebote ab, und zum Schluss blieben Fortress und Terra Firma übrig.
Der Auftrag zur Privatisierung der Gagfah reicht bis 1996 zurück. Damals wehrten sich die Vorstände der BfA, der Gagfah und des Verbandes der Rentenversicherungsträger allerdings vehement gegen den Verkaufsauftrag. Die 1997 als Berater hinzugezogene Bankgesellschaft Berlin kam seinerzeit zu dem Ergebnis, dass der zunächst ins Auge gefasste Börsengang der Gagfah weniger einbringen würde als der Verkauf an strategische Investoren. Bei dem Prozess damals schoss die Nomura-Gruppe dann den Vogel ab: Die Japaner boten netto 4,5 Mrd. DM für die Gagfah, während sich alle übrigen Offerten zwischen 2 Mrd. und 4 Mrd. DM bewegt haben sollen. Die für dieses Principal-Investment-Geschäft von Nomura zuständigen Manager um Guy Hands gründeten später Terra Firma. Nomura war die Aussicht auf einen flächendeckenden Einstieg im deutschen Markt das Aufgeld wert.
Der komplett ausgehandelte Vertrag mit Nomura wurde im Sommer 1998 Bundesarbeitsminister Norbert Blüm vorgelegt. Die Bundestagswahl vor Augen, rang sich Blüm aber nicht zur Unterschrift durch. Nach dem Regierungswechsel kam der Fall zu seinem Nachfolger Walter Riester; doch die notarielle Bindungsfrist des Angebots war abgelaufen. Nomura senkte angesichts des konjunkturellen Umfelds und der Schwierigkeiten in ihrer japanischen Heimat sowie unter Ratingdruck die Offerte auf 3,9 Mrd. DM. Der damals größte Wettbewerber, Veba Immobilien, war mit anderen Dingen beschäftigt. Mittlerweile ist die Veba-Nachfolgerin Eon aus dem Immobiliengeschäft ausgestiegen. Daraufhin blies die BfA dann die Veräußerung der Gagfah ab. Der gesetzliche Auftrag zum Verkauf der Gagfah bestand, die Kassenlage der Rentenversicherer verschlechterte sich weiter, doch die Privatisierung war auf die lange Bank geschoben.
Für Nomura, jetzt Terra Firma, die im März einen 2-Mrd.-Euro-Fonds aufgelegt hatte, ist die wiederholte Niederlage bei der BfA bitter. Sie war zunächst in einem ersten Schritt auch bei den 60 000 Eisenbahnerwohnungen ausgebootet worden. Doch beim zweiten Verkaufsprozess kam man dann über die Deutsche Annington doch zum Zuge - auch wenn sich der frühere Bundeskanzler Helmut Kohl eher für die WCM erwärmte. Und auch bei Tank & Rast zog Nomura den Kürzeren - hier ging der Zuschlag an Apax und Allianz Capital Partners, die den Autobahnraststättenbetreiber an die Börse führen möchten. Zuletzt hatte man bei den Stadtwerken Kiel das Nachsehen und bei der Kölner Wohnungsbaugesellschaft GAG.
Viterra und GAG locken
Bei der Wiederauflage der Verkaufspläne für die Gagfah waren zunächst neben Terra Firma und Fortress auch Cerberus, die bei der GSW den Zuschlag erhielt, Blackstone, die Liegenschaften von der Deutschen Bank erwarb, sowie ein Konsortium um HSH Nordbank und Corpus im Rennen. Die Landesbank ist nun als Konsortialführer des syndizierten Kredits bei Fortress mit im Boot.
Im Angebot auf dem deutschen Immobilienmarkt sind nun die Viterra, die Eon zum Verkauf gestellt hat, und möglicherweise die Kölner GAG. Inder Rhein-Metropole war die Privatisierung Anfang 2003 in letzter Minute am politischen Widerstand im Stadtparlament gescheitert. Marktbeobachter rechnen damit, dass die GAG demnächst wieder auf den Markt kommt - allerdings zu einem niedrigeren Preis als die im ersten Anlauf möglichen 1,9 Mrd. Euro einschließlich Schulden.
Neben den Immobilien der öffentlichen Hand, die in den nächsten Jahren auf den Markt kommen, gibt es zahlreiche Industriekonzerne, die sich von ihren Wohnungen trennen wollen. Dickster Brocken ist die Viterra. Marktteilnehmer sprechen hier von einem Volumen von 5,5 Mrd. Euro. Die Veräußerung an eine Private-Equity-Gesellschaft gilt als am wahrscheinlichsten. Die Investmentbank Morgan Stanley wurde von Eon mit dem Veräußerungsprozess beauftragt. Eon dürfte einen zeitlichen Abstand zur Gagfah einhalten. Bei Viterra geht es um 125 000 eigene Wohnungen.
Als mögliche Käufer gelten grundsätzlich alle diejenigen, die auch eine Übernahme der Gagfah in Erwägung gezogen haben. Terra Firma zählt auch dazu. Die Multiples, die Quadratmeterpreise, sollten wegen ungünstigerer Lagen etwas niedriger liegen als bei der Gagfah.
Vielleicht meine das der analyst24 - ;)))))))
s.o.
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Immobiliengeschäfte Deutschlands steht offenbar kurz vor dem Abschluss. Nach Informationen der WELT will heute der Vorstand der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) über den Verkauf ihrer Immobilientochter Gagfah mit bundesweit über 81 000 Wohnungen entscheiden. 
