Camillo Melchiorre: COVID-Krise ist 'Schreckensszenario' für Hypothekar-Dienstleister
Durch Michael Bates 7. Mai 2020
Die COVID-19-Krise und die anschließende Verabschiedung des CARES-Gesetzes hat zu einer Flut von Anträgen auf Unterlassung von Hypotheken geführt, die das Hypothekengeschäft lähmen könnte.
Nach dem Gesetz sind die Hypothekenverwalter verpflichtet, Hausbesitzern, die von der COVID-19-Krise wirtschaftlich betroffen sind, bis zu 12 Monate lang auf Darlehenszahlungen zu verzichten.
Ein Hausbesitzer, der einen Antrag auf ein Unterlassungsprogramm gemäß dem Gesetz stellt, muss keine Härtefälle nachweisen - er muss seinen Dienstleister nur mündlich darüber informieren, dass er von der Krise betroffen ist.
Das Problem mit dem Gesetz ist, dass es möglicherweise zu einer riesigen "Liquiditätslücke" für die Hypothekenverwalter führen wird, da sie während der Stundungsfrist weiterhin Zahlungen an die Anleihegläubiger leisten müssen. Ohne eine Kreditfazilität der Bundesregierung wird diese Liquiditätslücke voraussichtlich in den zweistelligen Milliardenbereich anwachsen. Obwohl die Federal Housing Finance Agency, Ginnie Mae und andere Wohnungsbaufinanzierungsinstitute Maßnahmen ergriffen haben, um die Lücke zu schließen und die Servicer zu schützen, gibt es nach wie vor ernsthafte Bedenken, dass diese Maßnahmen nicht ausreichen werden, um einige Servicer davon abzuhalten, den Bach runterzugehen - insbesondere kleinere, nicht zur Bank gehörende Servicer, die möglicherweise nicht ausreichend kapitalisiert sind.
Wie schlimm wird der Schaden letzten Endes also sein? Und wie könnten die Banken ihre eigenen Verluste in dieser beispiellosen Situation mildern? Um das herauszufinden, befragte MortgageOrb kürzlich Camillo Melchiorre, Präsident und Direktor für die Einhaltung von Vorschriften bei der Hypothekensoftware-Firma IndiSoft.
F: Worin sehen Sie den Hauptunterschied zwischen der Krise der Hypothekenabschottung während der Großen Rezession und dem, was sich heute zusammenbraut?
Melchiorre: Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Krise der Hypothekenabschottung zu Beginn dieses Jahrhunderts ein Top-Down-Ereignis war, wohingegen die derzeit bevorstehende Krise ein Bottom-Up-Ereignis ist. Was ich damit meine, ist, dass der frühere Immobilien- und Wirtschaftszusammenbruch im Subprime-, Verbriefungs- und Kapitalmarkt begann, dann schnell auf den gesamten Hypothekenmarkt und bis hinunter auf die Verbraucherebene übergriff. Die aktuelle Krise wurde durch die COVID-19-Pandemie auf der Ebene der Bürger ausgelöst, nicht nur als Gesundheitskrise, sondern die daraus resultierende Abschaltung einer robusten Wirtschaft traf die Hausbesitzer mit stumpfer Gewalt.
Trotz kurzfristiger und erwarteter längerfristiger Erleichterungen für Hausbesitzer lauert die Vorahnung eines weiteren Hypothekenabschottungsdilemmas. Darüber hinaus ist die automatische Unterlassungsklausel des CARES-Gesetzes ein Vorläufer einer monumentalen Welle von Delinquenz, Zahlungsausfällen, Verlustbegrenzung und Zwangsvollstreckungen, die sich wahrscheinlich innerhalb von sechs bis zwölf Monaten einstellen wird. Dabei ist ein Rückgang der Immobilienwerte nicht berücksichtigt, der in Gegenden, die anfällig für Boom/Brust-Volkswirtschaften sind, wahrscheinlich folgen wird.
Zusammen mit der bevorstehenden Zunahme der Ausfallhäufigkeit ist mit einer entsprechenden Zunahme der Verlustschwere zu rechnen, die sich auf die den Hausbesitzern zur Verfügung stehenden alternativen Abschottungsoptionen auswirken wird.
F: Welche Herausforderungen sehen Sie für die Hypothekenverwalter, wenn sich die Situation verschlechtert?
Melchiorre: Ich glaube nicht, dass Steven King ein schrecklicheres Szenario für die Hypothekenverwalter hätte entwerfen können. Noch bevor die Zahlungen am 1. April fällig waren, erhielten die Hausverwalter eine riesige Welle von Anrufen bezüglich eines relativ unkomplizierten Unterlassungsangebots ohne Fehler und ohne Unterlagen, das durch das CARES-Gesetz vorgeschrieben ist. Gleichzeitig stellten die Bediensteten ihre Belegschaften und Call-Center auf ein ferngesteuertes Betriebsmodell um, das sich zu einer Echtzeit-Übung der Geschäftskontinuität entwickelte, die mit Unterbrechungen, Ausfällen und unvermeidlichen Beeinträchtigungen des Dienstes einherging.
Unternehmen mit respektablen Selbstbedienungs- und verbraucherorientierten Web-Portalen haben aufgrund der einzigartigen Natur dieser Katastrophe immer noch Schwierigkeiten.
Die Verbraucher erleben ein unerhörtes Maß an Stress, Verwirrung und sogar Panik. Sie wollen mit jemandem sprechen, um die Dinge besser zu verstehen und ihre Ängste zu zerstreuen.
Die wirkliche Herausforderung wird am Ende der ersten Welle von Unterlassungsvereinbarungen kommen, wenn die traditionellen Optionen zur Schadensbegrenzung ins Spiel kommen. Die Anzahl und die Komplexität dieser Optionen werden den Grad bestimmen, in dem das Kapazitätsniveau der Bediensteten getestet wird.
F: Branchenexperten haben angesichts des Kapitalabflusses, der durch die massiven CARES Act Forbearance Agreements verursacht wird, Bedenken hinsichtlich der Lebensfähigkeit der Servicer geäußert. Wie real ist diese Besorgnis?
Melchiorre: Leider ist es eine erschreckende Realität. Sie unterstreicht auch den krassen Unterschied zwischen dem, was wir heute erleben, und dem, was während der Großen Rezession geschah, als es für nicht säumige Hypotheken nur selten eine Verlustminderung gab. Es gab das Konzept der "drohenden Zahlungsunfähigkeit", das entwickelt wurde, aber es gab Kriterien für die Anspruchsberechtigung und Härtefälle.
Wie ich bereits erwähnt habe, gibt es jetzt Millionen von Hausbesitzern, die im März ihre Hypotheken aufnahmen und vor der Fälligkeit ihrer Zahlung am 1. April auf der Grundlage des CARES-Gesetzes eine Entschädigung beantragten, wodurch die Servicer gezwungen waren, sich auf Kapital und Zinsen vorzubereiten.
Am 1. April war die Zahlung fällig, was die Servicer zwang, sich auf Kapital und Zinsen (P&I) vorzubereiten; Steuer- und Versicherungsvorschüsse, die zu einem fatalen Liquiditätsproblem führen können.
Die jüngste Entscheidung der GSEs, die P&I-Vorschüsse zu begrenzen, ist kurzfristig hilfreich, kann aber möglicherweise nur lindernd wirken, wenn die GSEs und die staatlichen Versicherer keine längerfristige Unterstützung leisten.
Finanzieller Druck dieses Ausmaßes kommt zum ungünstigsten Zeitpunkt und könnte die Bediensteten dazu zwingen, ihre Ausgaben zu kürzen, um zu überleben, wenn noch nie ein größerer Bedarf an Ressourcen bestand, um den Umfang und die Komplexität der Herausforderungen vor ihrer Haustür zu bewältigen.
F: Gibt es technische Lösungen, um die Servicer in diesem Kampf zu unterstützen?
Melchiorre: Viele Servicer haben seit der letzten Branchenkrise ihre Prozesse zur Kreditnehmereinbindung und -reaktion verbessert, indem sie Selbstbedienungsanwendungen eingesetzt haben, die den Ausfall- und Verlustminderungsvorgängen weiter vorgelagert sind.
Wie Sie sich vorstellen können, gibt es ein breites Spektrum an Ausgereiftheit und Benutzerfreundlichkeit, da einige Servicer im Rahmen einer strategischen Entscheidung all-in gegangen sind und andere nur einen geringen Aufwand und Investitionen getätigt haben. Nichtsdestotrotz ist eine Point-of-Contact-Anwendung, die robust genug ist, um die Call-Center-Aktivität zu minimieren und gleichzeitig ein positives Kundenerlebnis zu bieten, in guten, aber vor allem in schlechten Zeiten ein lohnendes Ziel.
Darüber hinaus wird ein gut durchdachtes Selbstbedienungsportal das regulatorische Risiko erheblich reduzieren und die Effizienz radikal verbessern, wenn sich der Verbraucher dafür entscheidet, Benachrichtigungen, Dokumente und Informationen elektronisch zu erhalten. Dieser Nutzen kann für Unternehmen, die den gesamten Prozess von der ersten Beauftragung bis zur Ausführung von Dokumenten digitalisieren, noch gesteigert werden.
Tatsächlich hat der Bundesstaat Washington 2018 ein Gesetz zur Bedienung von Hypotheken verabschiedet, das die Verwalter von durch Wohneigentum gesicherten Krediten im Bundesstaat verpflichtet, ein Web-Portal für Verbraucher und gemeinnützige Wohnungsberater einzurichten. (Siehe Gesetzgebung des Bundesstaates Washington WAC 208-620-903(1)). Dies wurde zum Teil aus ähnlichen Bestimmungen im wegweisenden National Mortgage Settlement übernommen.
Da der Service jedoch das Gewicht einer Kostenzentrale trägt, ist es oft schwierig, Technologiedollar für die Verlustbegrenzung zu erhalten, wenn Zahlungsausfälle und Zwangsvollstreckungen auf dem Tiefstand vor der Krise sind, was bis zu einem Tag im März 2020 der Fall war.
Dienstleister mit der Weitsicht, diese Investitionen während der Ausfallzeiten getätigt zu haben, sind viel besser positioniert, um der aktuellen Krise zu begegnen, und müssen nur schrittweise Änderungen vornehmen, um sich an eine weitere neue Welle im Hypothekengeschäft anzupassen.
F: Gibt es neben der Technologie noch andere Schritte, die die Dienstleister unternehmen können, um dem Umfang und der Schwere des aktuellen Problems besser gewachsen zu sein?
Melchiorre: Ja. Es gibt einen erfahrenen, sachkundigen und effektiven Bestand an Ressourcen, auf die die Hypothekenverwalter zurückgreifen können, die für diese Krise - mit ihrem schweren und unvergleichlichen Stress für Hausbesitzer - besonders geeignet sind. Die Tausenden von HUD-zertifizierten, gemeinnützigen Wohnberatern, die während der Großen Rezession mächtig zu den Verlustminderungsbemühungen der Hausverwalter beigetragen haben, sollten von unserer Branche wieder eingestellt werden, da ihre Fähigkeiten heute mehr denn je benötigt werden.
Eine gut durchdachte Integration ihrer Dienste in die Komponente der Kreditnehmeransprache und des Engagements bei der Verlustbegrenzung wird nicht nur die Engpässe in den Callcentern beheben, sondern den Hausbesitzern, die in diesem Dilemma dringend auf Dienstleistungen eines Treuhandberaters angewiesen sind, helfen.
Während der vergangenen Hypothekenkrise gab es mehrere erfolgreiche erfolgsabhängige Gebührenprogramme, die von Wells Fargo, Fannie Mae und dem Finanzministerium initiiert wurden, die die Inkonsistenzen der Zuschussfinanzierung überwunden und messbare Ergebnisse geliefert haben, die mit aussagekräftigen Servicekennzahlen quantifiziert werden konnten.
Es hat nie einen besseren Zeitpunkt gegeben, um diese Modelle wieder aufleben zu lassen und sie mit einer kollaborativen Technologie zu verbessern, die es dem Bereich ermöglicht, seine Rolle innerhalb des Verlustminderungsprozesses nahtlos zu spielen.
mortgageorb.com/...s-horrific-scenario-for-mortgage-servicers
Zurück
