Kaufsignal bei Gagfah

In den letzten 7 Wochen ist der 6 Monats Euribor Zinsssatz vom etwa 1 auf 1,25% gestiegen.

Auch die Rendite von 10 jährigen Bundesanleihen ist im gleichen Zeitraum von etwa 2,3% auf 2,6% gestiegen.

Wir rechnen damit daß die EZB spätestens im Januar 2011 den Hauptfinanzierungssatz um 0,25% auf 1,25% anheben wird.

Eine Normalisierung der Zinslandschaft scheint nunmehr dringend geboten, da die Konjunktur in der Eurozone allmählich wieder in Fahrt kommt.

Ein Viertelprozentchen dürfte niemanden vom Geschäftemachen abhalten.

Die Märkte werden also am Tag der Ankündigung wieder für einen Tag in Ohnmacht fallen, um sich am Tag darauf zu normalisieren.

Bei der Bestandsgröße ist es logisch, dass die Instandhaltung der Immobilien etwas bürokratischer organisiert ist, als bei Immobilien die einer natürlichen Person gehören.

Der Bestandshalter, der die eine oder andere Immobilie besitzt, entscheidet selbst und direkt, welchem Handwerker er einen Auftrag gibt.

Bei der Größe von Gagfah gibt es hierfür Kostenstellen, Controlling, Bauleiter, im Bereich der eigenen Handwerker Vorarbeiter etc., pp.
Das ist gar nicht anders zu realisieren, sonst wäre einer Selbstbedienungsmentalität Tür und Tor geöffnet.

Und diese administrativen Kosten kommen nun mal nicht der Immobilie zugute. Für das Geld, dass hier ausgegeben werden muss, kann man keine Farbe, keine Fliesen, etc kaufen.

Aufgrund der Größe kann Gagfah sicherlich teilweise bessere Konditionen bei Handwerkern heraushandeln, das wird aber sicherlich vom dahinterstehenden Verwaltungsapparat aufgefressen.

Daher würde ich bei vernünftiger - dh nachhaltiger - Instandhaltung eher Kosten im Bereich von 12-15 €/qm erwarten. Diese Kosten zu reduzieren ist natürlich im Hinblick auf Renditerwartungen wünschenswert und notwendig, darf aber meines Erachtens nicht zu einem Herabwirtschaften der Immobilien führen. Und gerade dass passiert mE bei Instandhaltungskosten in Höhe von 8 €/qm.

mfg

"Und diese administrativen Kosten kommen nun mal nicht der Immobilie  zugute. Für das Geld, dass hier ausgegeben werden muss, kann man keine  Farbe, keine Fliesen, etc kaufen"

Stimmt. ABER diese Kosten - die Du zu Recht als administrative Kosten bezeichnest - sind ja in den Verwaltungskosten enthalten.

Sie schlagen also bei den Instandhaltungskosten nicht zu Buche.

Und Gagfah kann seine 7 Tieflader mit Farbe wohl auch günstiger kaufen als der Einzelkämpfer seine 7 Töpfe.

Auch die Bauleistung wird - wenn extern bezogen - im großen eher billiger. Denn für den Handwerksbetrieb ist es billiger,

• nur einmal zu einem Ort zum Aufmaß anfahren zu müssen
• nur einen Kostenvoranschlag abgeben zu müssen
• alle Mann nebst Arbeitsgeräten in großen Fahrzeugen anfahren zu können
• nur eine Rechnung erstellen zu müssen.

Und genau deshalb macht Gagfah  kleinere Arbeiten und Standardarbeiten wie Schönheitsreperaturen nach Auszug mit kostengünstigem eigenen Personal.

Während es die großen Jobs ausschreibt und kostengünstig vergibt. 

Goldman Sachs hat seine Bewertung der Gagfah-Aktie von 'neutral' auf 'buy' gesetzt mit einem Kursziel vom 7 Euro.

kurse.focus.de/news/ANALYSEGoldman-Sachs-erhht-Gagfah-auf_id_news_163040375.html

Aber auch hierfür braucht man Bauleitung, Controlling, Rechnungsprüfung usw.
Ist ja auch nix Schlimmes, geht auch -ich denke, das ist für jeden nachvollziehbar- ab einer bestimmten Größe nicht anders zu realisieren.

Ob diese Kosten dann in den Kennzahlen für Verwaltung oder Instandhaltung auftauchen ist letztendlich egal - Sie belasten auf jeden Fall die Immobilien.

Zu dem kostengünstigem eigenen Personal: Ich gehe davon aus, dass dieses Personal die selbe Qualifikation wie extern für gleiche Aufgaben beauftragtes Personal hat. Und somit auch die gleichen Gehälter, Lohnnebenkosten, Urlaubszeit, Krankheitstage usw.
Wenn man nun berücksichtigt, dass der normale Handwerksbetrieb mit ca 3% Gewinnaufschlag bei der Handwerkerstunde rechnet, bei den Bauleistungen im Schnitt mit 50% Materialanteil gerechnet werden kann, ist das Einsparpotential verschwindend gering. Was tatsächlich gespart werden kann, ist die Mwst. auf den Lohn. Leider kannn man die Handwerker nicht einfach einstellen und diese erledigen dann einfach die Sachen für die man vorher exteren Handwerksbetriebe beauftragt hatte...
Man braucht wieder einen "Wasserkopf"...

Auf keinen Fall kann man -egal wo die Wasserkopf-Kosten gebucht werden- langfristig eine Instandhaltung von 8€/qm realisieren. Zumindest nicht so, wie ich Instandhaltung verstehe, nämlich, dass die Substanz der Immobilie erhalten bleibt. Wärmedämmmaßnahmen oder ähnliches sind damit schon mal gar nicht zu realisieren...

mfg

Die deutsche Immobilienindustrie ist im ganzen verschwenderisch und die Manager sind nur daran interessiert es sich selbst gut gehen zu lassen. Für die Anleger ist kaum was drin. Von Colonia über Patrizia bis TAG und IVG: Die müssen erst einmal lernen überhaupt aus Bestandhaltung Erträge zu erwirtschaften. Wirtschaftliches Denken gibt es dort nicht. Und die mickrigen Erträge der Immobilienfonds sind ja wohl auch nicht das Gelbe vom Ei. Von der Komplettpleite der Neuen Heimat und den sieben Wasserköpfen in der öffentlichen Wohnungswirtschaft 'mal ganz zu schweigen.

Und wenn die alle 12 Euro für richtig halten dann ist das mit Sicherheit verkehrt.

Ob nun 8, oder 9, oder 7 oder 10 richtig sind wird Gagfah noch herausfinden.

Der Gradmesser hier ist die Vermietbarkeit der Wohnungen zu interessanten Preisen.

Und bisher kann ich da bei Gagfah keine Anzeichen für Unwirtschaftlichkeit feststellen.

Um es 'mal andersherum auszudrücken: Wenn Gagfah 4 Euro pro Jahr und qm mehr für Instandhaltung ausgeben würde, könnte es dann nachhaltig 0,33 Euro/qm&Monat mehr an Kaltmiete erzielen?

Ich weiß aus Erfahrung, dass die 12 Euro nicht verkehrt sind, bei einer nachhaltigen Instandhaltung.

Das die Erwirtschaftung von Erträgen dadurch (fast) unmöglich wird, ist mir ebenso bekannt. Zumindest im mittelren Mietsegment.
Dies liegt aber nicht am Unvermögen der Immobilienindustrie, sondern dem von staatlicher Seite erwünschtem niedrigem Mietniveau.

Und es die Betrachtung, ob bei höherem Instandhaltungsinvestment direkt mehr Miete generiert werden könnte greift meines Erachtens etwas kurz.
Ich stelle mir die Frage, ob die aktuelle Miete in ein paar Jahren noch erzielt werden kann, wenn nicht vernünftig instand gehalten wird. Nachhaltig eben :-)

Und bezüglich der positiven Skaleneffekte: Darüber könnte man nun wirklich im Allgemeinen stundenlang drüber diskutieren ohne zu einem Konsens zu gelangen. Und das Argument, dass dann alle Firmen über einer bestimmten Größe zerschlagen werden müssten lass ich mal so stehen. In verschiedenen Varianten ist das ja schon so in der Geschäftswelt angekommen, sei es in Form von Profitcentern, Outsourcing, Ausgliederung in Töchtergesellschaften, Zergliederung in eigenständige GmbHs....

Und mit dem goldenen Handwerk... Das mit den Villen mag für die Betriebe, die Großaufträge (die Aufträge die seltsamerweise am Ende immer deutlich mehr als am Anfang projektiert Kosten) gelten, dass die dicken Autos bei den Kleineren geleast sind ist wohl auch nicht wirklich ein Geheimnis.
Wenn man sich aber mal mit einem Inhaber von einem Betrieb in der Größe von 10-30 Mitarbeitern unterhält sieht dass schon ganz anders aus...
Da rotiert der Chef nämlich um seine Leute am futtern zu halten und trauert der Zeit nach, als seine Arbeitszeit noch produktiv war. Die haben nämlich meist alleine mehr verdient als mit noch so vielen Mitarbeitern.

mfg

Wohnfläche je Einwohner in ausgewählten Ländern (2005)

m² ....  Land

68,2 USA

50,6 Dänemark

44,4 Schweden

44,0 Schweiz

44,0 Großbritannien

41,2 Luxemburg

41,2 Deutschland

41,0 Niederlande

40,1 Griechenland

38.3 Österreich

37,5 Frankreich

36,3 Finnland

35 Irland

www.ifs-staedtebauinstitut.de/hi/hi2006/hi02.pdf

Im Jahr 2009 ist der Bestand an Wohnungen in Deutschland auf 39.390.468 gestiegen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist auf 86,6 qm angestiegen, von 83,5 im Jahr 1995.

Die Bestandszunahme von 122.002 ist die niedrigste seit 60 Jahren verzeichnete. Im Vorjahr 2008 betrug die Bestandszunahme 136,243, und im Jahr 1997 541,688.

www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/

Im Menü links unten  GENESIS-Online anklicken,

dann '22.10.2010  31231 Fortschreibung Wohngebäude- und Wohnungsbestand' anklicken,

'Wohngebäude, Wohnfläche, Wohnungen: Deutschland, Stichtag, Anzahl der Wohnungen' anklicken,

und schließlich den Knopf 'Value retrieval'  bedienen.

Genau das kann man wohl mit Fug und Recht nicht nur bezweifeln, sondern es ist wohl schon vor Jahren und immer wieder das genaue Gegenteil bewiesen worden.

Fast alle Wohnungsunternehmen, sogar kommunale, die ja eigentich kein Personal abbauen wollen, sind dazu über gegangen ALLE Arbeiten an andere zu vergeben. Selbst die Hausmeisterrei, die in einzelnen Häusern, so dachte man , kostengünstig Mieter für 50 Euro im Monat nebenbei machten, wird komplett von Fremdfirmen übernommen.
Rein logisch muss es auch so sein.Denn die Ausgaben für das angestellte Personal werden wohl eher gleich sein. Bzw könnte sich hier eher ein Vorsprung der Fachfirmen ergeben.
Die Qualität, das Wissen, die Schnelligkeit ist sicherlich ganz klar auf der Seite der Fachunterehmen, die ständig und immer diese speziellen Arbeiten machen.

Bleibt zu fragen, warum Gagfah seinen Aktionären dieses Märchen auftischt,was diese auch nicht immer wieder gern  wiederholen.
Entwedr ist es tatsächlich so, dass man eher zu wenig ausgibt, und deshalb nicht so  gut instand gehalten wird, wie es sein müsste- und daraus könnte sich eine Erklärung ergeben, die dann obwohl  eindeutig falsch, geglaubt wird .

Allerdings vermute ich eher einen anderen Grund. Mit der Übernahme der Wohungsbestände, hat man sich damas auch verpflichtet, einige Jahre lang, keine Personalkündigungen vor zu nehmen. Da man ja nun auch eher Wohnungen verkaufte, der Bestand  kleiner wurde, und auch gute Fachleute  neu beschäftigt, wird wohl ein Überhang an Mitarbeitern da sein. Hier könnte es sein, das diese eben für leichte Instandhaltungen verwendet werden.
Obwohl eigentlich nicht  ganz korrekt, so werden aber wohl doch auch Arbeitsbeschaffungsmassnahmen mit verschiedenen "zusätzlichen" Aufgaben für die Aussenansicht der Wohnungsgebäude geschaffen.
Hier muss das Untenehmen kaum eigene MIttel für das Personal zahlen und somit wird man es dankbar annehmen, dass man dort mit kleinen Personalkosten, viellleicht  Gartenanlagen neu macht, oder einen Aussenanstrich vornimmt und Graffitis entfernt.

Aber, ganz klar, es ist günstiger Instandhaltungsarbeiten an Fachfirmen zu  vergeben, als selber die Lute vor zu halten.

Nun steht sie bald schon wieder an, die gute, alte Dividende.
Die Termine 2009 waren:
Stichtag: 21.11.
Extag: 30.11.
Zahltag: 8.12.
Plus Minus 5-10 Tage dürften wir in diesen Zeitrahmen für 2010 fallen.
Gruss

Münchener Verhältnisse auf Berlins Immobilienmarkt?

Der Anstieg der Mieten in Berlin beschleunigt sich. Noch ist das Bild je nach Stadtteil stark differenziert. Doch so hat auch der Londoner Immobilienboom vor 30 Jahren angefangen.

news.immobilo.de/2010/10/27/3056-muenchener-verhaeltnisse-auf-berlins-immobilienmarkt/

Gagfahs Portfolio in Berlin ist sehr gemischt. Von gesuchten Wohnlagen in Treptow und Schmargendorf bis Randlage in Spandau und zwischen Flughafen Tegel und Kaserne ist alles dabei.

Imsgesamt sollte es aber von der Entwicklung profitieren.

 

Wenn der Flughafen Tegel geschlossen wird, werden die Häuser in Tegel teurer

Dax, MDax, Dow, alle fliegen.
Nur Gagfah bleibt auf dem Rollfeld stehen!
MMMmmmmmmmhhhhhhh?!?!

momentan läuft die Aktie zwischen 6,25€ bis 6,50€ seitwärts, ich denke das wird wohl noch einige tage so dauern, bis es dann zu einem ausbruch kommt, entweder nach oben oder nach unten, ich glaube aber eher nach oben.

... hat ein weiterer Wohnungsbauer den IPO geschafft und war bei € 8,00 pro share völlig überzeichnet:
www.jkwohnbau.de/wohnprojekte.html
Allerdings liegt das Qualitässpektrum weit jenseits der Gagfah und das Geschäftsmodell ist ein anderes.
Dennoch, wer in Immos investiert sollte diesen IPO kennen.
Gruss

"Das Bankhaus Lampe hat Gagfah vor Quartalszahlen von "Kaufen" auf "Halten" abgestuft und das Kursziel auf 6,80 Euro belassen. Analyst Frank Neumann begründete die Abstufung in einer Studie vom Freitag mit der zuletzt guten Kursentwicklung der Aktie des Immobilienunternehmens."

www.finanznachrichten.de/nachrichten-2010-11/...iel-6-80-euro-322.htm

So so, das ist ja höchst interessant. Weil eine Aktie in den vergangenen Wochen gut gelaufen ist, wird sie nun abgewertet. Meine Güte, das sind vielleicht Penner, das ist ja unglaublich. Dass man Kursziele von Zeit zu Zeit auch mal nach oben schrauben kann, zumal in Zeiten einer allgemeinen Herbstrallye, fällt denen wohl nicht ein? Der Verfasser dieser Empfehlung kann mir mal den Laden verraten, wo er jetzt die Unze Feingold für 150 Euro kauft, schließlich war das auch irgendwann einmal ein Kursziel!

"So so, das ist ja höchst interessant. Weil eine Aktie in den vergangenen  Wochen gut gelaufen ist, wird sie nun abgewertet."

Die Aktie wird nicht abgewertet. Das Anlageurteil wird aber von 'Kaufen' auf 'Halten' hertuntergesetzt, weil wir uns schließlich nunmehr in der Nähe des Zielkurses befinden.

Ist doch vollkommen logisch.

"Meine Güte, das sind  vielleicht Penner, das ist ja unglaublich."

Im Gegenteil - die arbeiten halt als Analysten.

Daß mein eigenes Kursziel ein ganz anderes ist, das steht auf einem anderen Blatt.

Und letzteres liegt daran, daß in meinen DCF Berechnungen zukünftig deutlich steigende Mieten eingerechnet sind.

Meine Hoffnung auf günstige zukünftige Entwicklungen enthält aber ein spekulatives Element, dessen sich das Bankhaus Lampe eben enthalten möchte.

Was sein gutes Recht ist.

"Dass man Kursziele von Zeit  zu Zeit auch mal nach oben schrauben kann, zumal in Zeiten einer  allgemeinen Herbstrallye, fällt denen wohl nicht ein?"

Ein beliebiges 'nach-oben-schrauben' von Kurszielen von Zeit zu Zeit oder auf Grund diffuser Begriffe wie 'Herbstrally' gehört nicht zu den Aufgaben von Analysten.

Kursziele sind keine Kursprognosen sondern nur vor dem Hintergrund des von dem Analysten verwendeten Analysemodells verständlich.

Häufig enthalten solche Analysemodelle auch peer-group-Vergleiche, was dazu führt daß es mehr Sinn macht die Kursziele eines Analysten innerhalb einer peer-group mit den tatsächlichen Kursen zu vergleichen.

Kursziele sind keine Kursprognosen sondern nur vor dem Hintergrund des von dem Analysten verwendeten Analysemodells verständlich.

Wie kommst du denn auf diesen Trichter? Würde heißen, du erwartest von jedem Bürger, der in irgendeinem Newsticker gerade eine Analystenmeinung samt Kursziel liest, dass er 1) weiß welches Analysemodell der Analyst benutzt hat und 2) das Analysemodell auch noch versteht. Das halte ich doch für etwas weit hergeholt.

Und leider gibt es ganz offensichtlich fast so viele unterschiedliche Analysemodelle, wie es Analysten gibt. Die Gagfah nun ein Wert aus der zweiten Reihe, der nicht so sehr im Fokus steht. Nehmen wir besser als Beispiel die Dt. Telekom. Innerhalb der letzten Woche, also ein Zeitraum in dem sich i.d.R. keine fundamentalen Veränderungen auftun, kann man in den Newstickern ein geschätztes Dutzend Analystenmeinungen lesen. Joah ist ja echt toll diese Informationsvielfalt. Nur blöd dass die Analystenmeinungen auf keinen gemeinsamen Nenner zu bringen sind. Von sell bis strong buy, von Kurszielen 7,50 bis 12,00 Euro ist alles dabei. Und nun? Schenke ich dem Analysten, der den schönsten Namen hat, mein Vertrauen, oder gehe ich nach dem Namen des Arbeit-/Auftraggebers des Analysten ... hmmmhh .... Merck Finck & Co. ... das klingt so schön edel, also haben die bestimmt einen besseren Analysten als die unsexy klingende NordLB unter Vertrag ... oder wie stellst du dir das vor?
Ich sehe das Lesen von Analystenmeinungen einfach nur als unterhaltsamen Zeitvertreib. Erheiternd, wenn das Kursziel weit höher liegt als der momentane Kurs, ärgerlich wenn von 'hold' oder gar von 'sell' gesprochen wird, in jedem Fall aber eine von mir nicht allzu ernst genommene Kaffeesatzleserei. Vor allem dann, wenn wie von dir auch noch verteidigt, marktpsychologische Faktoren (wie die von dir als diffus bezeichnete Herbstrallye) völlig außer Acht gelassen werden.

"Wie kommst du denn auf diesen Trichter?"

Wird jetzt noch ausführlicher und besser erklärt!

"Würde heißen, du erwartest von  jedem Bürger, der in irgendeinem Newsticker gerade eine Analystenmeinung  samt Kursziel liest, dass er 1) weiß welches Analysemodell der Analyst  benutzt hat und 2) das Analysemodell auch noch versteht."

Das 'jeder Bürger' das versteht erwarte ich gar nicht.

Was ich aber von Bürgern erwarte ist das sie Leute die Dinge sagen die die 'Bürger' nicht verstehen nicht gleich als 'Penner' beschimpfen, sondern sich erst mal um Verständnis bemühen.

"Und leider gibt es ganz  offensichtlich fast so viele unterschiedliche Analysemodelle, wie es  Analysten gibt."

Wieso leider?

Aus unterschiedlichen Zukunftsannahmen und unterschiedlichem Verständnis wirtschaftlicher Zusammenhänge ergeben sich eben unterschiedliche Modelle und unterschiedliche 'Kursziele'.

Wenn alle der gleiche Meinung wären bräuchte man keine Börse zur Kursermittlung. Es würde genügen die Kurse einmal täglich von einem zuständigen Beamten im Wirtschaftsministerium festlegen zu lassen. Oder der Einfachheit halber von Dir persönlich.

"Schenke ich dem  Analysten, der den schönsten Namen hat, mein Vertrauen, oder gehe ich  nach dem Namen des Arbeit-/Auftraggebers des Analysten ... hmmmhh ....  Merck Finck & Co. ... das klingt so schön edel, also haben die  bestimmt einen besseren Analysten als die unsexy klingende NordLB unter  Vertrag ... oder wie stellst du dir das vor?"

Ich stelle mir das so vor, daß Du Analysen als weiteren Beitrag zur eigenen Meinungsbildung benutzt.

So mach ich das jedenfalls.

"Vor allem dann, wenn wie von dir auch noch verteidigt,  marktpsychologische Faktoren (wie die von dir als diffus bezeichnete  Herbstrallye) völlig außer Acht gelassen werden."

Analysten sind nunmal genauso wenig für Marktpsychologie zuständig wie Dein Automechaniker für die Wettervorhersage.

Es sei denn sie sind "Chartanalysten". Deren Aussagen ich ignorieren kann ohne sie zu beschimpfen.

Was ich aber von Bürgern erwarte ist das sie Leute die Dinge sagen die die 'Bürger' nicht verstehen nicht gleich als 'Penner' beschimpfen

Ja das tut mir jetzt auch schon wieder leid! Ich bitte um Entschuldigung. Hatte mir am Do. einen kleinen Posten Gagfahs nachgekauft für 6,35 , und zwar so klein dass sich dieser Nachkauf von den Gebühren her erst richtig lohnt wenn der Kurs Richtung 7,00 geht , und dann kommt ein Analyst daher und redet was von wegen bei 6,80 sei Schicht im Schacht. Da war ich einfach ein klein wenig überhitzt ... wie gesagt ... sorry ... passiert nicht wieder ;-)

Ansonsten Danke für deine Erläuterungen zum Nutzen von unterschiedlichen Analystenmeinungen.

Was ich aber von Bürgern erwarte ist das sie Leute die Dinge sagen die die 'Bürger' nicht verstehen nicht gleich als 'Penner' beschimpfen

Erwarten kann man viel, in der Realität hat jeder "seine" Meinung, die immer gelernt ist und nie einen absolutes "Fundament" hat. Wie Einstein schon sagte: Alles ist relativ. 

Und Analystenmeinungen sind auch nur "relativ", fussen nämlich auf Annahmen die für die Zukunft angenommen werden. Bilanzen sind immer Schnee von gestern.