Kaufsignal bei Gagfah

macht, Gagfah ganz zu schlucken. Vielleicht haben die Leute bei Vonovia jetzt auch Zeit dafür, nachdem die DW Übernahme nicht mehr vorbereitet werden muss.
Die Tatsache, dass die Gagfah HP nicht mehr ordentlich gefüllt und gepflegt wird, ist aber kein Indiz auf "da ist was im Busch".
Interessiert halt weder bei Gagfah noch gibt es eine Verpflichtung, die HP zu aktualisieren. Die restlichen Aktionäre werden bei einem lukrativen Deal schon verkaufen, vor allem wenn Vonovia die steuerlichen Auswirkungen der Aktionäre mit "Altbeständen" berücksichtigt und All-Cash mit fairer Bewertung anbietet. Ewige Steuerfreiheit der Kursgewinne ist schon was wert. Wenn du den Zeitpunkt wissen willst, schau lieber in das Übernahmeangebot, ob die Aktionäre die bereits verkauft haben bei einem späteren höheren Gebot noch eine Nachzahlung bekommen können.
Wenn es hier eine Regelung gibt, hast du deine Antwort...

Also 2016 wird es zu einer gesellschaftlichen Restrukurierung und Nachlaufkosten der Integration der Gagfah-Gruppe kommen

dies kann doch nur der Goldene Handschlag für die 1,2% Holdouts sein egal in welcher Form auch immer
was sonst sollte mit "gesellschafts-
rechtlichen Restrukturierungen" gemeint sein

Wegen dem "Zeitpunkt" .... haste das was gelesen und was denkste wäre dann der Zeitpunkt?


" Für
das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir leicht steigende Aufwen-
dungen aus Verlustübernahme aufgrund von gesellschafts-
rechtlichen Restrukturierungen sowie möglicher Nachlauf-
kosten aus der Integration der GAGFAH-Gruppe."

ich finde man kann ganz gut gsw/dw mit gagfah/vonovia vergleichen

im fall eines Beherrschungsvertrages muss vonovia sicher €1 bis €1,20 bezahlen sagen wie mal im Schnitt 1,10

GSW zahlt ja 1,40 Garantiedividende und wird aktuell mit ca. €60 gehandelt d.h ein 42x Multiplikator auf die Dividende
auf diesen Faktor bezogen würde man bei Gagfah auf €47 kommen
iregendwie schwer zu glauben aber die €60 für GSW werden ja tatsächlich bezahlt

vermutlich wird eine Garantiedividende wie ein Rentenpapier gehandelt und da ist 2,5% sichere Rendite ohne Risiko zur zeit kaum zu schlagen

auf der Anderen Seite wird es beim Beherrschungsvertrag sicherlich auch zu einem Tauschangebot kommen 1:1,2 d.h. man hat noch zusätzlich eine kostenlsoe call option auf Vonovia

vielleicht ist es die Kombination welche GSW auf 42x der Garantiedividende steigen lässt weil man gleichzeitig immer noch irgendwann günstig auf DW tauschen kann

Falls es zum Beherrschungsvertrag kommt sind die €17 für Gagfah sehr günstig

Für Vonovia spielt dies eigentlch keine Rolle weil die ja eh den FFO der minorities nicht benutzen bzw auszahlen müssen



Da die Fusion faktisch ja schon vollzogen ist denke ich das die nun auch gesellschaftsrechtlich von Vonovia schriftlich fixiert wird

dieser Absatz aus dem GB 2015 ist schon relativ deutlich
" Für
das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir leicht steigende Aufwen-
dungen aus Verlustübernahme aufgrund von gesellschafts-
rechtlichen Restrukturierungen sowie möglicher Nachlauf-
kosten aus der Integration der GAGFAH-Gruppe."

so wie ich es gelesen habe ist die runrate 19M / Monat bei Gagfah

d.h. runrate 228M FFO = 0,92
dazu jeweils die gafah synergy laut vonovia unterlagen
2015E 17M  = €1,00
2016E 92M = €1,30
2017E 130M = €1,45
dazu kommt dann noch die normale 3% Mietsteigerung

2016 wird schon 70% der synergy erreicht d.h. dieses jahr schon
die mietsteigerung wird sicher von dem verkauf aufgefressen da erwarte ich eigentlich nichts

€1,45 ffo ist aber schon in dem Bereich wo sich GSW bewegt da bin ich aber mal gespannt

so wie es scheint nähert sich der gagfah ffo ziemlich exact dem netto vonovia ffo an

2016E vonovia FFO ex hybrid ex minority gagfah ist ca. €1,37

2017E könnte sogar schon der Gagfah FFO höher als der Vonovia nettto FFO sein

da Vonovia ja 93.8% von Gagfah besitzt ist es denen eigentlich egal wo die gelder gebucht werden

wenn man den Gagfah FFO 228M runrate sieht kann man erst einschätzen wie hoch die 130M Synergy sind die Vonovia aus Gagfah quetschen kann

dies alles unter der annahme das die ganze synergy bei gagfah gebucht wird (was mir eigentlich auch logisch vorkommt)

sehr spannend.......................

gagfah 0,93 ffo 2015e
vonovia 1,30 ffo 2015

vonovia Kurs = 29,00

gagfah implizierter Kurs 20,74

abschlag zum aktuellen kurs ca. 20%


dies ist wirklich der unterste boden und selbst da müsste gagfah über 20 euro sein

immo?

www.bundeskartellamt.de/SharedDocs/Meldung/...e_Annington.html

Ist nun bald mit der Fusion zu rechnen?

aus dem GB Vonovia 2015

" Für
das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir leicht steigende Aufwen-
dungen aus Verlustübernahme aufgrund von gesellschafts-
rechtlichen Restrukturierungen sowie möglicher Nachlauf-
kosten aus der Integration der GAGFAH-Gruppe."

gesellschafts-
rechtlichen Restrukturierungen ist schon ein sehr deutlicher Hinweis das da was mit Gagfah sehr bald passieren will

Die Zeichen stehen auf Norden

ffo Wert 2015e bei 0,30 wäre €24,33

das sind satte 40% auf den aktuellen Kurs ca. €17

Im Falle der gesellschaftlichen Strtukturierung könnte der Kurs über Nacht nach Bekanntgabe auf €24 springen

in 4 Wochen am 15.4. muss die HV kommen

davor muss ja noch eingeladen werden und das FY Ergebnis sollte nun auch noch kommen

dann müsste ja auch noch was zu den Restrukturierungen  gesagt werden welche nun kommen

imho sollte bei der HV über alles abgestimmt werden

bekommen wir nochmal ne dividende als gagfah oder?

Die Zahlen der Gagfahgruppe 2015 sind ja nun öffentlich mit 841,1 und EBITA IFRS 363,9

Die 363,9 finde ich sehr enttäuschen aber 2015 gab es ja 50M oneoffs wohl im Zuge der Personalentlassungen etc

Wenn ich die Werte im Vergleich zu Vonovia setze komme ich auf einne FairValue von   ca. €23-24 aktuell

Auf Basis der 2016E zahlen von Vonovia mit 1,50 ffo1 komme ich auf einen Fair Value von 28,71

Auf Basis dier 2016E zahlen ist das Gagfah tauschverhältnis 100 Gagfah = 95 Vonovia

Das Verhältnis könne sich sogar 2017E noch etwas bessern weil da noch die Synergy ausgebaut zum Endstand wird

Die Frage die nun noch bleibt ist ob Gagfah eine Dividende zahlt oder es Einen Beherrschungsvertrag gibt oder?

Die Fusion ist ja faktisch schon durch nur Gesellschaftsrechtlich handelt es sich NOCH um 2 getrennte Unternehmen

Ich glaube das es für Vonovia langfristig nachteilig ist und die deswegen was machen müssen

Der FFO dürfe je nach Steuer und Zinsen ca. 0,91-0,92 sein

FFO 2016E für Gagfah dann ca.   €1,30 weil dann schon die Synergy läuft
FFO 2017E für Gagfah dann ca. €1,46e

bei 24x ffo sind die Kursziele


akzuell €16,20
2015E €22,08
2016E €31,2
2017E €34,8

die HV ist wegen der Satzung auf den 15.4.2016 festgelegt aber noch keinerlei Informationen in 2016... Der Finanzkalender für 2016 ist auch leer obwohl zumindest die HV ja festgelegt ist.
Irgendwie wird die Gagfah behandelt als ob die Fusion schon rechtlich vollzogen ist was aber noch nicht der Fall ist.

Es wird dringend Zeit für ein Beherrschungsvertrag oder sowas.

wäre eine gagfah aktuell €24,24 wert
47% Kurspotential

Bezogen auf die 2016e ffo zahlen (1,30 vs 1,41) wäre Gagfah dann €28,80 wert
75% Kurspotential

am 17.4. kommt die HV
zuvor müssen ja noch das FY Ergebnis kommen oder?

komisch das keine Meldung kommt... Oder wird der Beherrschungsvertrag gemacht?

FFO 0,94 ist sehr nahe an der Gagfah 2015E ffo von 0,93

Kurs pendelt aktuell bei 28x ffo
Vonovia 26x ffo
Gagfah aktuell 18x ffo
GAG Köln aktuell 11x ffo

Anhand vom ffo sehe ich den Kurs von Gagfah im Fair Value sehr nahe an dem Dt. Wohnen kurs

Wenn die Synergy 2016 zum tragen kommen sogar deutlich drüber

Zahlen gagfah 2014 vs dt. wohnen 2015

Dresden 13,8 vs 18,5
Berlin 14,0 vs 19,2

Dt. Wohnen hat der agressiv die Bestände aufgewertet da bin ich mal gespannt wie hoch Vonovia ging im ersten Schritt zum FY 2015 ... die wollen ja nochmal im 1H/2016 nachaufwerten

vonovia hat die immobestände um 8% hochgeschrieben

gagfah ist glaube ich gleichgut oder besser als der vonovia schnitt also gehe ich auch von 8% aus

d.h. nav 15,40 + 2,68 wertaufschreibung + 0,23 ffo

aktueller nav sollte also ca. €18,31

2016 sollte vom ffo deutlich stärker sein da
1) viele oneoffs im zuge der fusion nicht mehr auftreten
2) synergy 2016 schon zu 70% kommt

basiernd auf dem nav ist gagfah eine ffo perle

So stehts in der Satzung
Irgendwie fehlt aber noch alles
Das fy2015 Einladung Tagesordnung etc etc
Nicht einmal der Termin wurde eigentlich bekanntgegeben

Gewinn dürfte ca. 0.93 pro Aktie sein frage ist was damit gemacht wird

Sind bzw waren in der gleichen Position
Übernahme Angebot War 24x ffo
Gehandelt wird es  bei knapp 40x ffo aktuell
Vermutlich bekommen die holdouts ein bewertungszuschlag
Bin da gespannt aktuell wird gagfah ja bei sehr billigen 17x ffo gehandelt
Da ist noch viel Musik drin zumal die vonovia wirklich gut ist das optimale aus Wohnungen zu machen
130m Synergy bei 230m ffo ist gewaltig

Laut Satzung ist die hv am 3. Freitag im April
Also hv am 15.4.2016 Check
Dazu muss 8 Werktage vorher im Amtsblatt die 2. Einladung stehen
Dazu muss 8 Werktage vor der  2. Einladung die 1. Einladung stehen
Wenn man alles so rechnet komme ich auf Donnerstag wo die 1. Einladung im Amtsblatt stehen muss
Nun ist aber der Karfreitag und der Ostermontag wohl kein Werktag
Also ist eigentlich die Frist für die hv abgelaufen oder hab ich was falsch gedacht

Wie geht's nun  weiter ?

Bin auch Gagfah-Fan und lese gerne etwas dazu.

Wenn ich die Samstage mitzähle, kommt man vom 15.04. 16x rückwärts zählend auf den Ostersamstag 26.03. Was es dann wohl für ein Osterei gibt ?

D.h. Frist ist abgelaufen da 15.4. Minus 17 Werktage vorbei ist

Stimmt! Dann ist das in der Tat sehr sonderbar. Kann natürlich sein, dass die Online-Version des Amtsblattes verzögert aktualisiert wird und man deshalb noch nichts sieht. Keine Ahnung... Man könnte ja mal bei den Investor Relations nachfragen bei Gagfah was nun mit der Einladung für die HV ist. Kann mir schwer vorstellen, dass die das vergessen haben bei Vonovia bzw. bewusst nicht beachten. Ich warte noch bis nach Ostern und frage dann dort mal nach.

1. Morgen kommt die Einladung im Amtsblatt und der Zeitung
2. Die gagfah group sa zahlen kommen wohl auch noch im Amtsblatt
3. Gagfah selber existiert wohl nicht mehr da die fusion vollzogen worden ist
4. Auch wenn morgen im Amtsblatt die Einladung kommt dürfte trotzdem die Frist abgelaufen sein da der Ostermontag ein Feiertag ist da bin ich mir aber nicht sicher
5. Berichte von gagfah wird es nie mehr geben und die Website wird bald abgeschaltet

Insgesamt komische Situation ... ich hoffe das durch die Tagesordnung klarer ist was mit den aussenstwhenden gagfah Aktionäre passieren wird

Ein Ausgleich muss es in irgendeiner Form geben

Wie hoch der ffo von gagfah 2015 ist wird wohl nicht mehr bekannt gegeben

Meine Vermutung ist das nun ein beherrschungsvertrag kommt oder ein aktien Tausch im rahmen der fusion

Habs nochmal nachgerechnet der 15.4 minus 16 Werktage wäre dann dieser Samstag insofern genügt noch die Veröffentlichung morgen im Amtsblatt

Dann hat man sich ja wirklich bis auf den letzten Drücker Zeit gelassen.

Ganz vielen Dank an dich fürs Nachfragen! Super!

Ich finde das ganze auch recht komisch. Normalerweise müsste doch noch über die endgültige Fusion auf der HV abgestimmt werden (auch wenn das wegen der Mehrheit von Vonovia nur ein Formalismus ist) ? Wenn gesagt wird, das Gagfah nicht mehr existiert, kann das ja eigentlich nicht stimmen. Es gibt ja auch noch Aktien und um einen Mantel kann es sich ja eigentlich nicht handeln. Vonovia kann ja wegen dem RETT-Block nicht einfach Immobilien-Vermögenswerte von Gagfah auf Vonovia überschreiben.
Vielleicht kann aus den Zahlen im Amtsblatt ja noch auf den FFO irgendwie geschlossen werden. Keine Ahnung, was die Veröffentlichungspflichten sind und was bei einer delisteten SA im Amtsblatt an Zahlenwerk veröffentlicht werden muss.

Ich stimme dir vollkommen zu: wenn Gagfah (bald) nicht mehr existiert und Vonovia Zugriff auf den Gagfah FFO haben möchte, dann müßte es einen Beherrschungsvertrag oder einen Aktientausch geben.
Aktientausch fände ich am besten und würde wohl auch am meisten Sinn machen, da dann Gagfah wirklich "aufgelöst" ist. Bei einem Beherrschungsvertrag würde Gagfah ja irgendwie nebenher noch weiter bestehen.

Es bleibt spannend, hoffen wir das beste!