Die Konditionen für Baugeld sind günstig wie noch nie. Doch nicht jede Finanzierung ist deswegen preiswert.
von Claudia Marwede-Dengg, Euro am Sonntag
Das Konzept könnte aufgehen: Mit Billigzinsen wie bei der Internetkonkurrenz und Beratung in der Filiale wollen Citibank und GE Money Bank den Markt für Baufinanzierungen aufmischen. Mit von der Partie ist in beiden Fällen der Immobiliendienstleister Planethome, eine 100prozentige Tochter der HypoVereinsbank (Xetra: 802200.DE - Nachrichten - Forum).
Der Witz dabei: Der Kunde erhält nicht die Angebote aus dem eigenen Haus oder der Muttergesellschaft, sondern kann unter Produkten anderer Anbieter auswählen. Die beiden Neuen dürften dabei vor allem im Revier der Sparkassen und Raiffeisenbanken wildern. Zusammen mit den Bausparkassen sind diese bisher die Platzhirsche: Meist als Hausbank vor Ort präsent, schöpfen sie den Rahm ab und sind bei mehr als 70 Prozent aller privaten Immobilienfinanzierungen beteiligt.
Auch in Zeiten wie diesen, wo die Zinsen so niedrig sind wie noch nie in den vergangenen 45 Jahren (siehe Grafik), machen sie ein gutes Geschäft. Schließlich informiert sich nicht jeder Bau- oder Kaufwillige vorab im Internet über die besten Konditionen – sei es auch nur, um die eigene Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank zu stärken.
Dabei lohnt sich das: Die klassische Hypothekenfinanzierung mit fester Laufzeit, 60prozentiger Beleihung und einprozentiger Anfangstilgung ist online um 0,3 bis 0,5 Prozent günstiger als in der Filiale (siehe Seite 65). Bei Laufzeiten von zehn und mehr Jahren lassen sich da schnell tausende Euro sparen.
Aber wann ist der Vertragsabschluß via Internet ratsam, wann nicht? Verbraucherschützer empfehlen preiswerte Direktfinanzierer, wenn es um eine mehr oder weniger standardisierte Finanzierung ohne große Sonderwünsche geht. Hier können die Online-Anbieter den Vorteil der schlanken Verwaltung und der günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten voll ausspielen. Zudem ist beim Darlehen eine gewisse finanzielle Größenordnung unabdingbar, meist 100000 Euro. Die Direktanbieter finanzieren bei Bau oder Kauf durchschnittlich 120000 Euro je Objekt. Online-Marktführer Interhyp kommt nach den Worten von Vorstands-Chef Robert Haselsteiner auf 160000 Euro im Schnitt.
Ist die Finanzierung komplizierter und besteht aus verschiedenen Bausteinen – etwa aus Bausparverträgen oder einer Lebensversicherung –, ist meist die Hausbank erster Ansprechpartner.
Wie sieht der optimale Finanzierungsmix aus? Da gibt es nur die generelle Richtschnur, daß das Eigenkapital mindestens ein Drittel, besser 40 Prozent der zu finanzierenden Summe ausmachen sollte. Einen Königsweg gibt es nicht, aber Bausteine, die sich je nach der persönlichen Situation des Käufers oder Bauherrn anbieten.
Annuitätendarlehen: Nicht nur wegen der derzeit historisch günstigen Zinssätze gehört diese Darlehensart zu den Klassikern der Finanzierung. Dabei werden meist zwischen 60 und 80 Prozent der zu finanzierenden Gesamtsumme für eine bestimmte Laufzeit zu einem konstanten Betrag "gekauft" und ein kleiner Teil, meist ein Prozent davon, pro Jahr getilgt. Die größte Nachfrage besteht nach wie vor bei Laufzeiten zwischen sieben und zehn Jahren, sagt Gisela Brandhoff vom Immobilienfinanzierer Eurohypo, einer Tochter von Deutscher Bank, Commerzbank (Xetra: 803200.DE - Nachrichten - Forum) und Allianz. Inzwischen sind auch Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren günstig zu haben (4,12 beziehungsweise 4,28 Prozent).
Der Bereich Annuitätendarlehen könnte auch künftig Experimentierfeld für neue Entwicklungen sein. Die Allianz beispielsweise differenziert seit Jahresbeginn bei den Bauzinsen nach einzelnen Regionen: In wirtschaftlich stärkeren Regionen kostet ein Zehn-Jahres-Darlehen statt 4,15 nur 4,05 Prozent Zinsen.
Achtung
Wenn die Zinssätze niedrig sind, verlängert sich bei nur einprozentiger Tilgung die Rückzahlung des Darlehens. Der jährliche Tilgungsbetrag sollte daher mindestens zwei, besser drei Prozent betragen.
Bausparvertrag: Für fast 80 Prozent aller Eigenheimbesitzer ist ein Bausparvertrag fester Bestandteil der Finanzierung. Hauptgründe: Er zählt wie Eigenkapital, und die Kosten der Immobilie sind praktisch über die gesamte Laufzeit kalkulierbar, da bereits zu Vertragsbeginn Spar- und Darlehenszins sowie Tilgung festgelegt werden. Problematisch war lange Zeit der Zuteilungszeitpunkt des Darlehens. Diese Zeiten, so meint Norbert Esser von BHW, seien jedoch vorbei: Wer heute in einen Bausparvertrag (Bausparsumme 50000 Euro, 4,25prozentige Darlehensverzinsung, monatliche Tilgung: sechs Promille) 50 Prozent einzahlt, erhält nach 23 Monaten die Zuteilung. Zum Vergleich: Wer bei gleichen Konditionen monatlich den Regelbeitrag von drei Promille anspart, muß 116 Monate auf die Zuteilung warten.
Achtung
Bei den derzeitigen Konditionen auf dem Hypothekenzinsmarkt ist ein Bausparer oft ungünstiger als ein Annuitätendarlehen. Besonders teuer sind die provisionsträchtigen Kombi-Darlehen, bei denen dem Kunden ein Bausparvertrag mit Sofortdarlehen angedient wird. Dabei verdienen einzig und allein die Bank und der Vermittler.
Versicherungsdarlehen: Baugeld gibt es auch bei Versicherungsgesellschaften, und das in der Regel in einer Höhe von bis zu 45 Prozent der zu finanzierenden Gesamtsumme. Die Zinssätze bewegen sich derzeit etwa in der gleichen Höhe wie bei den Annuitätendarlehen. Voraussetzung: der Abschluß einer Kapitallebensversicherung, in die monatliche Beiträge eingezahlt werden. Getilgt wird, wenn die Versicherung einschließlich Verzinsung und in Aussicht gestellter Überschußbeteiligung ausgezahlt wird.
Achtung
Fällt, wie in den vergangenen Jahren, die Überschußbeteiligung der Versicherung geringer aus als prognostiziert, tut sich eine Finanzierungslücke auf, die schon viele Träume vom eigenen Heim platzen ließ.
Variables Darlehen: Wer die Kapitalbeschaffung optimieren will, finanziert einen Teil über ein variables Darlehen. Dieses orientiert sich am Euribor, dem Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen, und wird daher als Euribor-Darlehen bezeichnet. Die Vorteile: niedrige Zinssätze, derzeit etwa 2,9 Prozent, und kurze Zinsbindungszeiten von drei oder sechs Monaten mit der Möglichkeit, die gesamte Summe oder Teile davon zu tilgen. Zeichnen sich steigende Zinsen ab, ist eine Festschreibung der Zinsen möglich. Zudem läßt sich eine Zinsobergrenze festlegen.
Achtung
Die hohe Flexibilität hat ihren Preis: Wer ein variables Darlehen hat, muß ständig ein Auge auf die Zinsentwicklung werfen. Vergleichsweise riskante Form der Kapitalbeschaffung.
Fördermittel: Für die eigenen vier Wände lassen sich auch einige staatliche Fördertöpfe anzapfen. So bietet die KfW unter anderem mit ihrem Wohnraummodernisierungsprogramm Darlehen mit 20- und 30jährigen Laufzeiten und mit bis zu fünf tilgungsfreien Anfangsjahren an. Die Zinssätze liegen dabei zwischen vier bis viereinhalb Prozent.
Das dickste Zubrot ist nach wie vor die auf der Kippe stehende Eigenheimzulage: Acht Jahre lang zahlt Vater Staat bis zu 1250 Euro pro Jahr, dazu für jedes Kind 800 Euro jährlich. Vorausgesetzt, die Einkünfte lagen im Jahr der Antragstellung und im Jahr davor nicht über 70000 Euro bei Singles oder 140000 Euro bei Ehepaaren. Je Kind dürfen weitere 30000 Euro Verdienst dazukommen. Die Zulage läßt sich inzwischen sogar mit einem Eigenheimzulage-Darlehen vorfinanzieren, etwa bei der Quelle Bausparkasse oder bei der Bausparkasse Mainz.
Billigzinsen, vergleichsweise wie in den USA ? Schröders neue Schulden-Mode ist jetzt "in", Banken haben schon mittlerweile die günstigen Ratenkredite wiederentdeckt. Wenn dann noch die EZB bei der nächsten oder übernächsten Sitzung, die Zinsen senkt, kann das nichts gutes bedeuten. m.M.
von Claudia Marwede-Dengg, Euro am Sonntag
Das Konzept könnte aufgehen: Mit Billigzinsen wie bei der Internetkonkurrenz und Beratung in der Filiale wollen Citibank und GE Money Bank den Markt für Baufinanzierungen aufmischen. Mit von der Partie ist in beiden Fällen der Immobiliendienstleister Planethome, eine 100prozentige Tochter der HypoVereinsbank (Xetra: 802200.DE - Nachrichten - Forum).
Der Witz dabei: Der Kunde erhält nicht die Angebote aus dem eigenen Haus oder der Muttergesellschaft, sondern kann unter Produkten anderer Anbieter auswählen. Die beiden Neuen dürften dabei vor allem im Revier der Sparkassen und Raiffeisenbanken wildern. Zusammen mit den Bausparkassen sind diese bisher die Platzhirsche: Meist als Hausbank vor Ort präsent, schöpfen sie den Rahm ab und sind bei mehr als 70 Prozent aller privaten Immobilienfinanzierungen beteiligt.
Auch in Zeiten wie diesen, wo die Zinsen so niedrig sind wie noch nie in den vergangenen 45 Jahren (siehe Grafik), machen sie ein gutes Geschäft. Schließlich informiert sich nicht jeder Bau- oder Kaufwillige vorab im Internet über die besten Konditionen – sei es auch nur, um die eigene Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank zu stärken.
Dabei lohnt sich das: Die klassische Hypothekenfinanzierung mit fester Laufzeit, 60prozentiger Beleihung und einprozentiger Anfangstilgung ist online um 0,3 bis 0,5 Prozent günstiger als in der Filiale (siehe Seite 65). Bei Laufzeiten von zehn und mehr Jahren lassen sich da schnell tausende Euro sparen.
Aber wann ist der Vertragsabschluß via Internet ratsam, wann nicht? Verbraucherschützer empfehlen preiswerte Direktfinanzierer, wenn es um eine mehr oder weniger standardisierte Finanzierung ohne große Sonderwünsche geht. Hier können die Online-Anbieter den Vorteil der schlanken Verwaltung und der günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten voll ausspielen. Zudem ist beim Darlehen eine gewisse finanzielle Größenordnung unabdingbar, meist 100000 Euro. Die Direktanbieter finanzieren bei Bau oder Kauf durchschnittlich 120000 Euro je Objekt. Online-Marktführer Interhyp kommt nach den Worten von Vorstands-Chef Robert Haselsteiner auf 160000 Euro im Schnitt.
Ist die Finanzierung komplizierter und besteht aus verschiedenen Bausteinen – etwa aus Bausparverträgen oder einer Lebensversicherung –, ist meist die Hausbank erster Ansprechpartner.
Wie sieht der optimale Finanzierungsmix aus? Da gibt es nur die generelle Richtschnur, daß das Eigenkapital mindestens ein Drittel, besser 40 Prozent der zu finanzierenden Summe ausmachen sollte. Einen Königsweg gibt es nicht, aber Bausteine, die sich je nach der persönlichen Situation des Käufers oder Bauherrn anbieten.
Annuitätendarlehen: Nicht nur wegen der derzeit historisch günstigen Zinssätze gehört diese Darlehensart zu den Klassikern der Finanzierung. Dabei werden meist zwischen 60 und 80 Prozent der zu finanzierenden Gesamtsumme für eine bestimmte Laufzeit zu einem konstanten Betrag "gekauft" und ein kleiner Teil, meist ein Prozent davon, pro Jahr getilgt. Die größte Nachfrage besteht nach wie vor bei Laufzeiten zwischen sieben und zehn Jahren, sagt Gisela Brandhoff vom Immobilienfinanzierer Eurohypo, einer Tochter von Deutscher Bank, Commerzbank (Xetra: 803200.DE - Nachrichten - Forum) und Allianz. Inzwischen sind auch Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren günstig zu haben (4,12 beziehungsweise 4,28 Prozent).
Der Bereich Annuitätendarlehen könnte auch künftig Experimentierfeld für neue Entwicklungen sein. Die Allianz beispielsweise differenziert seit Jahresbeginn bei den Bauzinsen nach einzelnen Regionen: In wirtschaftlich stärkeren Regionen kostet ein Zehn-Jahres-Darlehen statt 4,15 nur 4,05 Prozent Zinsen.
Achtung
Wenn die Zinssätze niedrig sind, verlängert sich bei nur einprozentiger Tilgung die Rückzahlung des Darlehens. Der jährliche Tilgungsbetrag sollte daher mindestens zwei, besser drei Prozent betragen.
Bausparvertrag: Für fast 80 Prozent aller Eigenheimbesitzer ist ein Bausparvertrag fester Bestandteil der Finanzierung. Hauptgründe: Er zählt wie Eigenkapital, und die Kosten der Immobilie sind praktisch über die gesamte Laufzeit kalkulierbar, da bereits zu Vertragsbeginn Spar- und Darlehenszins sowie Tilgung festgelegt werden. Problematisch war lange Zeit der Zuteilungszeitpunkt des Darlehens. Diese Zeiten, so meint Norbert Esser von BHW, seien jedoch vorbei: Wer heute in einen Bausparvertrag (Bausparsumme 50000 Euro, 4,25prozentige Darlehensverzinsung, monatliche Tilgung: sechs Promille) 50 Prozent einzahlt, erhält nach 23 Monaten die Zuteilung. Zum Vergleich: Wer bei gleichen Konditionen monatlich den Regelbeitrag von drei Promille anspart, muß 116 Monate auf die Zuteilung warten.
Achtung
Bei den derzeitigen Konditionen auf dem Hypothekenzinsmarkt ist ein Bausparer oft ungünstiger als ein Annuitätendarlehen. Besonders teuer sind die provisionsträchtigen Kombi-Darlehen, bei denen dem Kunden ein Bausparvertrag mit Sofortdarlehen angedient wird. Dabei verdienen einzig und allein die Bank und der Vermittler.
Versicherungsdarlehen: Baugeld gibt es auch bei Versicherungsgesellschaften, und das in der Regel in einer Höhe von bis zu 45 Prozent der zu finanzierenden Gesamtsumme. Die Zinssätze bewegen sich derzeit etwa in der gleichen Höhe wie bei den Annuitätendarlehen. Voraussetzung: der Abschluß einer Kapitallebensversicherung, in die monatliche Beiträge eingezahlt werden. Getilgt wird, wenn die Versicherung einschließlich Verzinsung und in Aussicht gestellter Überschußbeteiligung ausgezahlt wird.
Achtung
Fällt, wie in den vergangenen Jahren, die Überschußbeteiligung der Versicherung geringer aus als prognostiziert, tut sich eine Finanzierungslücke auf, die schon viele Träume vom eigenen Heim platzen ließ.
Variables Darlehen: Wer die Kapitalbeschaffung optimieren will, finanziert einen Teil über ein variables Darlehen. Dieses orientiert sich am Euribor, dem Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen, und wird daher als Euribor-Darlehen bezeichnet. Die Vorteile: niedrige Zinssätze, derzeit etwa 2,9 Prozent, und kurze Zinsbindungszeiten von drei oder sechs Monaten mit der Möglichkeit, die gesamte Summe oder Teile davon zu tilgen. Zeichnen sich steigende Zinsen ab, ist eine Festschreibung der Zinsen möglich. Zudem läßt sich eine Zinsobergrenze festlegen.
Achtung
Die hohe Flexibilität hat ihren Preis: Wer ein variables Darlehen hat, muß ständig ein Auge auf die Zinsentwicklung werfen. Vergleichsweise riskante Form der Kapitalbeschaffung.
Fördermittel: Für die eigenen vier Wände lassen sich auch einige staatliche Fördertöpfe anzapfen. So bietet die KfW unter anderem mit ihrem Wohnraummodernisierungsprogramm Darlehen mit 20- und 30jährigen Laufzeiten und mit bis zu fünf tilgungsfreien Anfangsjahren an. Die Zinssätze liegen dabei zwischen vier bis viereinhalb Prozent.
Das dickste Zubrot ist nach wie vor die auf der Kippe stehende Eigenheimzulage: Acht Jahre lang zahlt Vater Staat bis zu 1250 Euro pro Jahr, dazu für jedes Kind 800 Euro jährlich. Vorausgesetzt, die Einkünfte lagen im Jahr der Antragstellung und im Jahr davor nicht über 70000 Euro bei Singles oder 140000 Euro bei Ehepaaren. Je Kind dürfen weitere 30000 Euro Verdienst dazukommen. Die Zulage läßt sich inzwischen sogar mit einem Eigenheimzulage-Darlehen vorfinanzieren, etwa bei der Quelle Bausparkasse oder bei der Bausparkasse Mainz.
Billigzinsen, vergleichsweise wie in den USA ? Schröders neue Schulden-Mode ist jetzt "in", Banken haben schon mittlerweile die günstigen Ratenkredite wiederentdeckt. Wenn dann noch die EZB bei der nächsten oder übernächsten Sitzung, die Zinsen senkt, kann das nichts gutes bedeuten. m.M.
