Ne faire Analyse wie ich finde. :)
12. Oktober 2005
An der Börse können auch Kleineinleger immer wieder innerhalb kurzer Zeit immense Kursgewinne einfahren, wie der Höhenflug des Kunst-Informationsanbieters Artnet.com zeigt. Aber auch in mutmaßlich konservativeren Branchen sind steile Kursanstiege zu beobachten.
So hat sich die Aktie von Vivacon binnen Jahresfrist um mehr als 575 Prozent verteuert. Dabei erscheint das Kerngeschäft des Unternehmens, die Privatisierung denkmalgeschützter Wohnungen im Erbbaurecht, nicht prickelnd. Vivacon hat allerdings eine Kooperation mit einem kanadischen Pensionsfonds geschlossen, in den es Wohnungen einbringt.
Hohe Prognoseunsicherheit
Zudem reicht die Gesellschaft von ihr erworbene Objekte an ausländische Investoren weiter, die derzeit den aus ihrer Sicht günstigen deutschen Markt im Visier haben und viel Geld mitbringen. Mit diesem Geschäftszweig bringen Analysten die jüngsten Käufe zweier Wohnungspakete in Deutschland in Verbindung. Zudem erwarten diese Beobachter einen anhaltend vorteilhaften Nachrichtenfluß. Vor diesem Hintergrund haben mehrere Analysehäuser die Aktie in den vergangenen Tagen hochgestuft und gleichsam die von ihnen gesetzten Kursziele angehoben.
Aus ihren Reihen sind aber auch nachdenkliche Stimmen vernehmbar. „Aufgrund der sich dynamisch verändernden Marktbedingungen und des anhaltenden Wandels des Geschäftsmodells bleiben Prognosen für Vivacon mit sehr hohe Unsicherheiten behaftet”, schreibt Robert Suckel von SES Research. Deshalb falle es schwer, den fairen Wert der Aktie zu ermitteln. Ins Auge fällt die inzwischen sehr hohe Bewertung mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 30 für dieses Jahr und 23,3 für 2006, wobei die aktualisierten Ergebnisschätzungen von SES und des Bankhauses Lampe auf ein KGV von 15,2 bis 16,8 hinauslaufen.
Unklarheit über Kaufpreis
Vivacon hat zuletzt zum einen 2025 Wohnungen in 265 Häusern erworben, die eine Gesamtwohnfläche von gut 110.000 Quadratmetern ausmachen. Der Kaufpreis wird von Analysten durch die Bank weg auf 90 bis 100 Millionen Euro geschätzt, ist mithin nicht genau bekannt. Dieses Paket ist für den Pensionsfonds bestimmt, wie es heißt, und wird Vivacon laut SES einen Rohertrag von 1,2 Millionen Euro bringen.
Zweitens hat die Kölner Gesellschaft 2700 Einheiten mit 168.000 Quadratmetern in der Region Rhein-Ruhr sowie 1900 Wohnungen mit 116.500 Quadratmetern in Norddeutschland gekauft. Für diese Einheiten will Vivacon das Erbaurecht bestellen. Dieses Geschäft dürfte nach Schätzungen von SES und Lampe zu jährlichen Erbbauzinsen von 1,7 Millionen Euro sowie einem Neubewertungsgewinn von 15 Millionen Euro führen. „Aufgrund der enormen Nachfrage ausländischer Investoren nach deutschen Wohnimmobilienbeständen gehen wir von einer zügigen Weiterveräußerung und Gewinnrealisierung noch im laufenden Jahr aus”, so Suckel.
Das Bankhaus Lampe geht zudem davon aus, daß in der Bilanz stehende Erbbaurechtsgrundstücke in den nächsten Wochen wie geplant verbrieft werden. Dadurch stünde nicht nur ein Neubewertungsgewinn der unter Marktwert gekauften Immobilien in den Büchern, sondern der Mittelzufluß erhöhte sich.
Einstieg auf diesem Niveau riskant
Für die Vivacon-Aktie spricht laut Suckel die anhaltende große Nachfrage ausländischer Investoren, die auf ein Angebot mit einem geschätzten Volumen von 300 Milliarden Euro treffen. Zweitens habe das Management durch clevere Ideen für positive Überraschungen gesorgt und Vertrauen in seine Fähigkeiten geschaffen. Durch den starken Kursanstieg sei Vivacon nach noch nicht einmal einem Jahr im SDax schon ein MDax-Kandidat. Ein Umstand, der für weitere Kursphantasie sorgen könnte.
Ein Haken ist allerdings, daß das Kerngeschäft von Vivacon, die Privatisierung denkmalgeschützter Wohnungen, nur für höchstens 20 Prozent des Gesamtgeschäfts der Gesellschaft steht, wie SES meint. Entsprechend hoch ist die Abhängigkeit von der Vermittlung großer Immobilienbestände. Folglich muß Vivacon die gezeigte Dynamik fortschreiben, soll sich der Segen nicht zum Fluch wandeln.
Analysten vertrauen gemessen an den neuesten Kommentaren der Kompetenz des Managements. Aus Sicht des Bankhauses Lampe ist die Aktie 30 Euro wert, für SES Research sogar 32 Euro. Das heißt aber auch: Bei einem Kurs von derzeit knapp 29 Euro ist das aus den Kursziele resultierende Potential überschaubar. Vor diesem Hintergrund einschließlich der Unsicherheit über Kaufpreise dürfte ein Einstieg auf diesem Niveau riskant sein. Zumal angesichts der Steilheit des Aufwärtstrends und der Performance mit Rückschläge durch Gewinnmitnahmen gerechnet werden muß. Wer den Titel besitzt, sollte ihm aber die Treue halten, solange der Trend stimmt.
Die in dem Beitrag geäußerte Einschätzung gibt die Meinung des Autors und nicht die der F.A.Z.-Redaktion wieder.
Text: @thwi
Bildmaterial: Vivacon, FAZ.NET
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