Ingo Kolf 
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Der amerikanische Immobilienmarkt verliert erneut an Dynamik, und die Folgen treffen nicht nur Hauskäufer. Steigende Hypothekenzinsen werden zunehmend zum Problem für zahlreiche börsennotierte Unternehmen. Hausbauer kämpfen mit einer schwächeren Nachfrage, Banken verlieren wichtige Kreditgeschäfte und Immobilienaktien geraten durch höhere Finanzierungskosten unter Druck.
Der Auslöser ist der Anstieg am Anleihemarkt. Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen ist nur noch minimal unter der Marke von fünf Prozent und zieht die Finanzierungskosten für Verbraucher mit nach oben. Hypothekenzinsen orientieren sich eng an dieser Entwicklung. Zuletzt lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige US-Hypothek über der Marke von sieben Prozent, zeigen Daten von Mortgage News Daily. Für den Immobilienmarkt ist das ein Warnsignal.
Baukonzerne verlieren den Rückenwind
Besonders betroffen sind die großen US-Hausbauer. Unternehmen wie D.R. Horton, Lennar oder PulteGroup haben in den vergangenen Jahren von der strukturellen Wohnraumknappheit in den USA profitiert. Doch die steigenden Zinsen verändern die Situation. Für viele potenzielle Käufer wird der Traum vom Eigenheim schlicht unbezahlbar. Die monatliche Belastung durch eine Hypothek steigt deutlich, während die Hauspreise weiterhin auf hohem Niveau liegen.
Das dürfte die Nachfrage nach Neubauten weiter belasten. Bereits im August sanken die Verkäufe bestehender Häuser um zwei Prozent gegenüber dem Vormonat auf eine annualisierte Rate von 3,98 Millionen Einheiten und damit den niedrigsten Stand seit mehr als einem Jahr.
Die großen Baukonzerne versuchen gegenzusteuern. Viele bieten Käufern inzwischen finanzielle Anreize wie vergünstigte Kredite oder Zuschüsse für die Finanzierung. Das stabilisiert zwar den Absatz, belastet aber gleichzeitig die Margen. Für Anleger wird deshalb entscheidend sein, welche Unternehmen über die stärkste Bilanz verfügen und den Preisdruck am besten auffangen können.
Banken verlieren das Hypothekengeschäft
Auch für US-Banken sind die hohen Zinsen ein zweischneidiges Schwert. Zwar können höhere Zinsen grundsätzlich die Einnahmen aus Krediten verbessern. Gleichzeitig brechen aber wichtige Bereiche des Geschäfts weg. Vor allem das Hypothekengeschäft leidet. Weniger Hauskäufe bedeuten weniger neue Kredite, weniger Gebühren und deutlich weniger Refinanzierungen. Gerade das Geschäft mit Umschuldungen war während der Niedrigzinsphase ein wichtiger Ertragstreiber.
Institute mit großer Abhängigkeit vom Immobilienmarkt stehen deshalb besonders im Fokus. Vor allem bei Banken wie Wells Fargo und Bank of America, die traditionell stark im Hypothekengeschäft vertreten sind, ist entscheidend, wie sich die Nachfrage entwickelt. Denn auch wenn Banken von höheren Zinsmargen profitieren können, droht gleichzeitig eine längere Phase mit schwacher Kreditnachfrage.
Immobilienaktien verlieren ihren Zinsvorteil
Nicht nur Baukonzerne und Banken spüren die Auswirkungen. Auch Immobilienaktien geraten unter Druck. Für Immobiliengesellschaften sind steigende Zinsen problematisch, weil die Finanzierungskosten steigen und Immobilienbewertungen unter Druck geraten. Besonders betroffen sind Unternehmen mit hoher Verschuldung oder großem Refinanzierungsbedarf.
Hinzu kommt die Konkurrenz durch Anleihen. Wenn zehnjährige US-Staatsanleihen Renditen von fast fünf Prozent bieten, müssen Immobilienaktien mit attraktiven Dividendenrenditen stärker überzeugen, um Anleger anzulocken. Vor allem hoch verschuldete Immobiliengesellschaften könnten deshalb schwierige Zeiten vor sich haben. Unternehmen mit stabilen Mieteinnahmen, geringer Verschuldung und langfristigen Finanzierungen stehen dagegen besser da.
Der Bondmarkt entscheidet über die Gewinner
Entscheidend ist, dass die Hypothekenzinsen vor allem den langfristigen Renditen folgen und nicht direkt dem Leitzins der US-Notenbank. Die Rendite zehnjähriger US-Treasuries lag zuletzt bei 4,95 Prozent, nachdem sie zuvor bis auf 4,98 Prozent geklettert war. Vor einem Jahr waren es noch 4,01 Prozent. Der Abstand zwischen Hypothekenzinsen und Staatsanleiherenditen bleibt zudem hoch.
Das alles macht deutlich, dass der US-Immobilienmarkt vor einer Bewährungsprobe steht. Baukonzerne müssen zeigen, dass sie auch mit weniger Käufern wachsen können. Banken müssen mit einer schwächeren Kreditnachfrage umgehen. Und Immobilienaktien müssen beweisen, dass ihre Dividendenrenditen die höheren Kapitalmarktzinsen rechtfertigen.
Gewinner könnten am Ende diejenigen sein, die Unternehmen auswählen, die auch bei dauerhaft höheren Zinsen bestehen können.
Autor: ARIVA.DE Redaktion/Ingo Kolf
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