US-Immobilienfonds
Menu surprise für Anleger
Wer wirklich Steuern sparen will, muss sein Geld ins Ausland schicken. Aber nicht auf geheime Konten in der Schweiz, Liechtenstein oder Luxemburg. Vielmehr lässt sich ganz legal nahezu steuerfrei Geld mit Immobilien im Ausland verdienen. US-Immobilienfonds bieten Anlegern enorme Steuervorteile. Zwar ist der Markt derzeit überhitzt, die Fondsgesellschaften reagieren aber mit speziellen Produkten.
DÜSSELDORF. Deutschland hat mit vielen Staaten in Doppelbesteuerungsabkommen geregelt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Staat zustehen, in dem die jeweilige Immobilie steht.
Ein solches Abkommen besteht auch mit den USA. Dort profitiert der deutsche Anleger von einem Freibetrag von 3 300 Dollar und dann von einem Eingangssteuersatz von zehn Prozent bis zu einem zu einem versteuernden Einkommen von 7 750 Dollar. Der darüber hinausgehende Betrag wird bis 30 650 Dollar mit 15 Prozent belegt. Wer sich nicht mit deutlich mehr als einer viertel Million Dollar an einem US-Fonds beteiligt, muss kaum mit einer höheren Steuerbelastung rechnen. Um nicht vollkommen leer auszugehen, hat der deutsche Fiskus den so genannten Progressionsvorbehalt eingeführt. Er wird angewendet, indem das ausländische und das deutsche Einkommen addiert und der für das dann höhere Einkommen gültige Steuersatz ermittelt wird. Damit wird dann allein das deutsche Einkommen belastet. Je höher das deutsche Einkommen und je geringer das Zusatzeinkommen aus den USA ist, desto weniger fällt der Progressionsvorbehalt ins Gewicht. Wer es genau wissen möchte, kann seine Belastung mit dem Progressionsvorbehalt-Rechner des Fonds-Anbieters ILG ermitteln.
Doch mag die Steuerersparnis noch so groß sein, den Schaden einer verlorenen Fonds-Einlage kann sie nicht wettmachen. Wer in US-Immobilien investiert, muss sich bewusst sein, dass Mieten und Gebäudepreise dort wesentlich stärker schwanken als in Deutschland. Ein weiteres Risiko ist die Dollarkursentwicklung, weswegen die Fondsanbieter ihren Kunden ausdrücklich raten, Ausschüttungen nicht in Euro zurückzutauschen. Weil solche Appelle offenbar verhallen, hilft Blue Capital im Fonds Metro Amerika mit einer Beteiligungsvariante nach. Der Kunde überweist zunächst nur 65 Prozent der Beteiligungssumme, und Blue Capital behält die Ausschüttungen so lange ein, bis die Einlage voll eingezahlt ist.
Angesichts des für Deutsche günstigen Kurses von 1,27 Dollar je Euro ist es attraktiv, sich an US-Fonds zu beteiligen. Weniger attraktiv sind dagegen die Preise von US-Immobilien, weswegen viele deutsche US-Fondsanleger jüngst Kasse gemacht und gute Gewinne erzielt haben (s. „Fünf Fragen an Stephen R. Collins“).
„Wir sehen ein erhebliches Risiko darin, jetzt die Art von Immobilien zu kaufen, die wir in anderen Fonds gerade verkaufen“, sagt Jürgen Gerber vom Kölner Fondsinitiator Jamestown. Also versucht es Jamestowns jüngster Fonds mit einer Vielzahl von Beteiligungen zwischen zwei und fünf Prozent an Grundstücks- und Projektgesellschaften mit unterschiedlichen Nutzungsarten. Jamestown streut so das Risiko. Denn das Aufbereiten von Grundstücken, Sanieren und Erweitern bestehender Gebäude, zusammengefasst als Projektentwicklung, ist eine besonders riskante Form der Immobilienanlage. Kommt hinzu, dass in diesem Geschäft traditionell mit einem hohen Fremdkapital-Anteil gearbeitet wird. Jamestown hat festgelegt, dass Kredite der Fonds und der Gesellschaften, in die der Fonds investiert, zusammen maximal 75 Prozent des Investitionsvolumens betragen dürfen.
Dass die Kölner von ihrem Konzept überzeugt sind, dokumentieren sie, indem sie selbst mit einer Beteiligung von 20 Mill. Dollar ins Risiko gehen. Gleichwohl bleibt dieser Fonds ein so genannter Blindpool, bei dem der Anleger die Katze im Sack kauft, weil er nicht weiß, woran er sich beteiligt.
Gleichfalls ein Blindpool ist das Angebot der HCI, die weniger Erfahrung auf dem US-Immobilienmarkt besitzt als Jamestown. Die Hamburger investieren das Anlegergeld über einen Dachfonds in bis zu sieben Immobilien-Zielfonds, die dann wiederum in Objektgesellschaften und Immobilien investieren. Die Zielfonds wurden von einem Berater auf Basis früherer Erfolge ausgewählt. Berater und Zielfondsmanager ersetzen so das fehlende US-Know-how der HCI. Dadurch verdient zwangsläufig eine Ebene mehr als beim Jamestown-Fonds mit. Die Einzahlungen in vier Tranchen bis Ende März 2009 sollen bei diesem Fonds für kurze Kapitalbindungszeiten sorgen. Als maximale Fremdkapitalquote auf der Zielfondsebene nennt Olaf Fortmann, Geschäftsführer der HCI Immobilien Consult, rund 72 Prozent.
Die Mindestbeteiligungssummen von HCI und noch mehr von Jamestown machen deutlich, dass es sich bei solchen Projektentwicklungs-Fonds nicht um Kleinanleger-Angebote handelt.
Dem klassischen Konzept, das dem Anleger Gebäude, Mieter, anfängliche und später erwartete Mieteinnahmen nennt, entsprechen die Fonds von CFB und Blue Capital. CFB-Anleger beteiligen sich an dem zu 80 Prozent vorvermietete Bürokomplex Comcast-Center in Philadelphia. Diese so genante Trophäen-Immobilie wird nach Fertigstellung im nächsten Jahr das höchste Gebäude der Stadt sein. Hauptmieter mit rund 75 Prozent der Fläche ist der Telekommdienstleister Comcast.
Der Fonds Metro Amerika erhält Mieteinnahmen aus mehreren Objekten im Norden Washingtons. 60 Prozent der Mieten werden von der öffentlichen Hand gezahlt.
Der Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE) stellt in Philadelphia sinkenden Leerstand und steigende Mieten fest. „Neubautätigkeit ist immer ein willkommenes Zeichen für Wachstum – und Philadelphia wird mehr als drei Millionen square feet (sf, 270 000 Quadratmeter) neuen Büroraum bekommen“, lobt CBRE die Stadt. Wettbewerber Cushman & Wakefield nennt Marktmieten von 26 Dollar im Jahr je sf. CFB weist für das Comcast Center eine Durchschnittsmiete von 35,80 Dollar/sf aus.
Washington glänzt CBRE zufolge seit Jahren mit für die USA weit unterdurchschnittlichen Leerstandsraten von sieben Prozent. Für die Teilmärkte, in denen die Blue-Capital-Objekte stehen, betragen sie allerdings laut Jones Lang Lasalle (JLL) neun bis zehn Prozent. Die Immobilienberater beurteilen den Markt weitgehend positiv und erwarten dort steigende Mieten.
Quelle: HANDELSBLATT, Samstag, 30. September 2006, 08:02 Uhr
Euer
Einsamer Samariter
Menu surprise für Anleger
Wer wirklich Steuern sparen will, muss sein Geld ins Ausland schicken. Aber nicht auf geheime Konten in der Schweiz, Liechtenstein oder Luxemburg. Vielmehr lässt sich ganz legal nahezu steuerfrei Geld mit Immobilien im Ausland verdienen. US-Immobilienfonds bieten Anlegern enorme Steuervorteile. Zwar ist der Markt derzeit überhitzt, die Fondsgesellschaften reagieren aber mit speziellen Produkten.
DÜSSELDORF. Deutschland hat mit vielen Staaten in Doppelbesteuerungsabkommen geregelt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dem Staat zustehen, in dem die jeweilige Immobilie steht.
Ein solches Abkommen besteht auch mit den USA. Dort profitiert der deutsche Anleger von einem Freibetrag von 3 300 Dollar und dann von einem Eingangssteuersatz von zehn Prozent bis zu einem zu einem versteuernden Einkommen von 7 750 Dollar. Der darüber hinausgehende Betrag wird bis 30 650 Dollar mit 15 Prozent belegt. Wer sich nicht mit deutlich mehr als einer viertel Million Dollar an einem US-Fonds beteiligt, muss kaum mit einer höheren Steuerbelastung rechnen. Um nicht vollkommen leer auszugehen, hat der deutsche Fiskus den so genannten Progressionsvorbehalt eingeführt. Er wird angewendet, indem das ausländische und das deutsche Einkommen addiert und der für das dann höhere Einkommen gültige Steuersatz ermittelt wird. Damit wird dann allein das deutsche Einkommen belastet. Je höher das deutsche Einkommen und je geringer das Zusatzeinkommen aus den USA ist, desto weniger fällt der Progressionsvorbehalt ins Gewicht. Wer es genau wissen möchte, kann seine Belastung mit dem Progressionsvorbehalt-Rechner des Fonds-Anbieters ILG ermitteln.
Doch mag die Steuerersparnis noch so groß sein, den Schaden einer verlorenen Fonds-Einlage kann sie nicht wettmachen. Wer in US-Immobilien investiert, muss sich bewusst sein, dass Mieten und Gebäudepreise dort wesentlich stärker schwanken als in Deutschland. Ein weiteres Risiko ist die Dollarkursentwicklung, weswegen die Fondsanbieter ihren Kunden ausdrücklich raten, Ausschüttungen nicht in Euro zurückzutauschen. Weil solche Appelle offenbar verhallen, hilft Blue Capital im Fonds Metro Amerika mit einer Beteiligungsvariante nach. Der Kunde überweist zunächst nur 65 Prozent der Beteiligungssumme, und Blue Capital behält die Ausschüttungen so lange ein, bis die Einlage voll eingezahlt ist.
Angesichts des für Deutsche günstigen Kurses von 1,27 Dollar je Euro ist es attraktiv, sich an US-Fonds zu beteiligen. Weniger attraktiv sind dagegen die Preise von US-Immobilien, weswegen viele deutsche US-Fondsanleger jüngst Kasse gemacht und gute Gewinne erzielt haben (s. „Fünf Fragen an Stephen R. Collins“).
„Wir sehen ein erhebliches Risiko darin, jetzt die Art von Immobilien zu kaufen, die wir in anderen Fonds gerade verkaufen“, sagt Jürgen Gerber vom Kölner Fondsinitiator Jamestown. Also versucht es Jamestowns jüngster Fonds mit einer Vielzahl von Beteiligungen zwischen zwei und fünf Prozent an Grundstücks- und Projektgesellschaften mit unterschiedlichen Nutzungsarten. Jamestown streut so das Risiko. Denn das Aufbereiten von Grundstücken, Sanieren und Erweitern bestehender Gebäude, zusammengefasst als Projektentwicklung, ist eine besonders riskante Form der Immobilienanlage. Kommt hinzu, dass in diesem Geschäft traditionell mit einem hohen Fremdkapital-Anteil gearbeitet wird. Jamestown hat festgelegt, dass Kredite der Fonds und der Gesellschaften, in die der Fonds investiert, zusammen maximal 75 Prozent des Investitionsvolumens betragen dürfen.
Dass die Kölner von ihrem Konzept überzeugt sind, dokumentieren sie, indem sie selbst mit einer Beteiligung von 20 Mill. Dollar ins Risiko gehen. Gleichwohl bleibt dieser Fonds ein so genannter Blindpool, bei dem der Anleger die Katze im Sack kauft, weil er nicht weiß, woran er sich beteiligt.
Gleichfalls ein Blindpool ist das Angebot der HCI, die weniger Erfahrung auf dem US-Immobilienmarkt besitzt als Jamestown. Die Hamburger investieren das Anlegergeld über einen Dachfonds in bis zu sieben Immobilien-Zielfonds, die dann wiederum in Objektgesellschaften und Immobilien investieren. Die Zielfonds wurden von einem Berater auf Basis früherer Erfolge ausgewählt. Berater und Zielfondsmanager ersetzen so das fehlende US-Know-how der HCI. Dadurch verdient zwangsläufig eine Ebene mehr als beim Jamestown-Fonds mit. Die Einzahlungen in vier Tranchen bis Ende März 2009 sollen bei diesem Fonds für kurze Kapitalbindungszeiten sorgen. Als maximale Fremdkapitalquote auf der Zielfondsebene nennt Olaf Fortmann, Geschäftsführer der HCI Immobilien Consult, rund 72 Prozent.
Die Mindestbeteiligungssummen von HCI und noch mehr von Jamestown machen deutlich, dass es sich bei solchen Projektentwicklungs-Fonds nicht um Kleinanleger-Angebote handelt.
Dem klassischen Konzept, das dem Anleger Gebäude, Mieter, anfängliche und später erwartete Mieteinnahmen nennt, entsprechen die Fonds von CFB und Blue Capital. CFB-Anleger beteiligen sich an dem zu 80 Prozent vorvermietete Bürokomplex Comcast-Center in Philadelphia. Diese so genante Trophäen-Immobilie wird nach Fertigstellung im nächsten Jahr das höchste Gebäude der Stadt sein. Hauptmieter mit rund 75 Prozent der Fläche ist der Telekommdienstleister Comcast.
Der Fonds Metro Amerika erhält Mieteinnahmen aus mehreren Objekten im Norden Washingtons. 60 Prozent der Mieten werden von der öffentlichen Hand gezahlt.
Der Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE) stellt in Philadelphia sinkenden Leerstand und steigende Mieten fest. „Neubautätigkeit ist immer ein willkommenes Zeichen für Wachstum – und Philadelphia wird mehr als drei Millionen square feet (sf, 270 000 Quadratmeter) neuen Büroraum bekommen“, lobt CBRE die Stadt. Wettbewerber Cushman & Wakefield nennt Marktmieten von 26 Dollar im Jahr je sf. CFB weist für das Comcast Center eine Durchschnittsmiete von 35,80 Dollar/sf aus.
Washington glänzt CBRE zufolge seit Jahren mit für die USA weit unterdurchschnittlichen Leerstandsraten von sieben Prozent. Für die Teilmärkte, in denen die Blue-Capital-Objekte stehen, betragen sie allerdings laut Jones Lang Lasalle (JLL) neun bis zehn Prozent. Die Immobilienberater beurteilen den Markt weitgehend positiv und erwarten dort steigende Mieten.
Quelle: HANDELSBLATT, Samstag, 30. September 2006, 08:02 Uhr
Euer
Einsamer Samariter
