Falk Capital braucht Liquidität zum Überleben
Zahlungskräftige Finanzinvestoren und ein neues Konzept können den Konkurs noch abwenden
von Martin Witt
Es steht schlecht um die Falk Capital KG, München, einen der größten Immobilienfondsinitiatoren in Deutschland. Der Konkurs steht bevor, falls nicht binnen zehn Wochen Finanzinvestoren gefunden sind. Derzeit wird dem Vernehmen nach mit zwei Tochtergesellschaften von Versicherungen über einen Einstieg verhandelt.
Die beiden Geschäftsführer Thomas Engels und Thomas Suk sind mit ihrem Sanierungskonzept gescheitert und haben inzwischen ihre Ämter niedergelegt. Derzeit wird von Wirtschaftsprüfern untersucht, ob Engels und Suk bis Ende Januar auch als persönlich haftende Gesellschafter der Falk Kapital KG ausscheiden können. Firmengründer Helmut Falk, der die Geschäfte vorerst allein führt, beziffert die Größenordnung des Sanierungsbeitrages auf zwischen zehn und zwanzig Millionen Euro.
Hintergrund für die bedrohliche Schieflage war die rückwirkende Gesetzesänderung des Paragraphen 11 des Einkommensteuergesetzes Ende 2004, durch die das steuerliche Konzept des "Falk-Fonds 80" (Erbbauzins-Vorauszahlungen) nicht wie ursprünglich beabsichtigt umgesetzt werden konnte. So hatten Investoren ihre Anteile unter der Prämisse gezeichnet, 70 Prozent der Summe sofort steuerlich geltend machen zu können, was vom Finanzministerium gekippt wurde.
Gerade auf die Steuervorteile hatten viele der beteiligten privaten Anleger abgezielt. Sie machten das Modell für Besserverdiener attraktiv. Nach Bekanntgabe der neuen Richtlinien kam der Vertrieb des Fonds zum Stillstand, und den Zeichnern droht nun der Verlust eines Großteils ihrer Einlage. Für die Zukunft des Unternehmens ist es entscheidend, ob es gelingt, den neuen Fonds mit einem anderen Konzept zu vermarkten, was aufgrund der Geschehnisse schwierig werden dürfte.
Negativ haben sich zudem auch Mietgarantien für mehrere Fonds ausgewirkt - rund 30 Millionen in den vergangenen fünf Jahren. Nach Angaben von Geschäftsführer Falk seien jedoch nur drei der insgesamt 60 Objekte wirtschaftlich angeschlagen. Hier würden bereits Gespräche mit Banken hinsichtlich Sanierung und Forderungsverzicht geführt.
Ein von Engels und Suk ausgearbeitetes Sanierungskonzept sollte die Insolvenz des Unternehmens verhindern. Der Plan sah vor, die Fondsanteile der Investoren in Genußrechte der Auffanggesellschaft Bayerische Fondskonzepte AG mit den beiden Ex-Geschäftsführern im Vorstand umzuwandeln, die das Immobilienvermögen der Gruppe verwalten und die Verwertung von Objekten managen sollte. Der "Falk-Fonds 80", in den rund 60 Millionen Euro eingezahlt waren wurden, die als Darlehen in Immobilien flossen, hatte am Ende noch rund neun Millionen Euro Liquidität, die der in Existenznöte geratenen Gesellschaft durch die Umwandlung zugeflossen wären.
Drei Viertel der rund 3000 Anleger des Falk-Zinsfonds hatten Anfang dieser Woche in einem umstrittenen schriftlichen Abstimmungsverfahren grünes Licht für die Sanierungspläne gegeben. Die Reaktionen einiger aufgebrachter Investoren führten jedoch so weit, daß ein Anleger Strafantrag bei der Münchner Staatsanwaltschaft gestellt hat. Die Anzeige lautet auf Verdacht der Untreue und eventuell des Betruges. Der Vorwurf: Bei der Abstimmung des Sanierungskonzeptes sei den Anlegern des Zinsfonds die ausgelobte Innenprovision für die Vermittler verschwiegen worden. Das Konzept sah vor, Vertriebsberatern, die die Anteile seinerzeit verkauft hatten, bei Überzeugung der Anleger zur Umwandlung eine Provision in Höhe von fünf Prozent zu zahlen.
Das Management entziehe dem Fonds zudem Geld, um damit Steuerschulden der Falk-Gruppe in Höhe von etwa fünf bis sieben Millionen Euro zu zahlen, auch dies habe man verschwiegen. Durch die Anschuldigungen sahen die Geschäftsführer keine Vertrauensbasis mehr für ihr Sanierungskonzept. Die für Mitte Februar geplante außerordentliche Gesellschafterversammlung ist im Zuge der Ereignisse ebenfalls abgesagt.
Geschäftsführer Falk sucht nun nach einem neuen Verantwortlichen für seinen Zinsfonds - dann soll auch die Versammlung erneut einberufen werden - und will zugleich den "Bewirtschaftungsbereich" aus der gesamten Gruppe herauslösen.
Frank Heimsaat, Executive Analyst bei der deutschen Rating-Agentur Scope Group, Berlin, bewertet die finanzielle Situation des Initiators nicht erst seit jüngster Vergangenheit als kritisch: "Daß die Banken der Falk Capital AG keine kurzfristigen Gelder zur Eigenkapitalvorfinanzierung der neuen Projekte mehr zur Verfügung stellen wollten und deshalb der Falk-Zinsfonds aufgelegt werden mußte, ist nach unserer Ansicht ein sicheres Zeichen dafür, daß die Plazierungsaussichten für Falk-Fonds und auch die mittelfristige Bonität der Falk Capital AG bereits Anfang 2003 durch die Banken kritisch gesehen wurde." Scope hat das Rating der beiden Fonds "Falk-Fonds 78" und "Falk-Fonds 80" mit negativem Ausblick auf die Watchlist gesetzt. Bereits im Sommer war das Rating des Erbbauzins-Fonds auf den für dieses Segment sehr schlechten Wert C herabgestuft worden, weil Scope das Konzept als nicht gesichert angesehen hatte.
Ende Dezember 2004 sind die Falk Capital AG und ihre Tochtergesellschaften Falk Asset Management GmbH, Falk Development GmbH und Falk Financial Marketing GmbH in Kommanditgesellschaften umfirmiert worden. Hauptgrund hierfür ist die steuerliche Entlastung der Falk Capital Gruppe. Aus der Umfirmierung folgt aber auch die Übernahme der persönlichen Haftung durch Falk, Engels und Suk.
Nach dem Debakel bei den Deka-Fonds trifft die Krise der Falk-Gruppe ein weiteres Mal das Segment Immobilien, das um sein Image als "sicherer Hafen" kämpfen muß. Der mögliche Schaden wäre beträchtlich.
Falk Capital ist viertgrößter deutscher Anbieter geschlossener Immobilienfonds und dabei auf Deutschland und Nordamerika spezialisiert. Bisher hat der Initiator 80 Fonds mit einem Volumen von rund drei Milliarden Euro bei 30 000 Anlegern plaziert. Ist eine Sanierung in den nächsten zwei bis drei Monaten nicht möglich, sieht Falk die Insolvenz als unausweichlich an.
Artikel erschienen am 23. Januar 2005
WamS.de
Zahlungskräftige Finanzinvestoren und ein neues Konzept können den Konkurs noch abwenden
von Martin Witt
Es steht schlecht um die Falk Capital KG, München, einen der größten Immobilienfondsinitiatoren in Deutschland. Der Konkurs steht bevor, falls nicht binnen zehn Wochen Finanzinvestoren gefunden sind. Derzeit wird dem Vernehmen nach mit zwei Tochtergesellschaften von Versicherungen über einen Einstieg verhandelt.
Die beiden Geschäftsführer Thomas Engels und Thomas Suk sind mit ihrem Sanierungskonzept gescheitert und haben inzwischen ihre Ämter niedergelegt. Derzeit wird von Wirtschaftsprüfern untersucht, ob Engels und Suk bis Ende Januar auch als persönlich haftende Gesellschafter der Falk Kapital KG ausscheiden können. Firmengründer Helmut Falk, der die Geschäfte vorerst allein führt, beziffert die Größenordnung des Sanierungsbeitrages auf zwischen zehn und zwanzig Millionen Euro.
Hintergrund für die bedrohliche Schieflage war die rückwirkende Gesetzesänderung des Paragraphen 11 des Einkommensteuergesetzes Ende 2004, durch die das steuerliche Konzept des "Falk-Fonds 80" (Erbbauzins-Vorauszahlungen) nicht wie ursprünglich beabsichtigt umgesetzt werden konnte. So hatten Investoren ihre Anteile unter der Prämisse gezeichnet, 70 Prozent der Summe sofort steuerlich geltend machen zu können, was vom Finanzministerium gekippt wurde.
Gerade auf die Steuervorteile hatten viele der beteiligten privaten Anleger abgezielt. Sie machten das Modell für Besserverdiener attraktiv. Nach Bekanntgabe der neuen Richtlinien kam der Vertrieb des Fonds zum Stillstand, und den Zeichnern droht nun der Verlust eines Großteils ihrer Einlage. Für die Zukunft des Unternehmens ist es entscheidend, ob es gelingt, den neuen Fonds mit einem anderen Konzept zu vermarkten, was aufgrund der Geschehnisse schwierig werden dürfte.
Negativ haben sich zudem auch Mietgarantien für mehrere Fonds ausgewirkt - rund 30 Millionen in den vergangenen fünf Jahren. Nach Angaben von Geschäftsführer Falk seien jedoch nur drei der insgesamt 60 Objekte wirtschaftlich angeschlagen. Hier würden bereits Gespräche mit Banken hinsichtlich Sanierung und Forderungsverzicht geführt.
Ein von Engels und Suk ausgearbeitetes Sanierungskonzept sollte die Insolvenz des Unternehmens verhindern. Der Plan sah vor, die Fondsanteile der Investoren in Genußrechte der Auffanggesellschaft Bayerische Fondskonzepte AG mit den beiden Ex-Geschäftsführern im Vorstand umzuwandeln, die das Immobilienvermögen der Gruppe verwalten und die Verwertung von Objekten managen sollte. Der "Falk-Fonds 80", in den rund 60 Millionen Euro eingezahlt waren wurden, die als Darlehen in Immobilien flossen, hatte am Ende noch rund neun Millionen Euro Liquidität, die der in Existenznöte geratenen Gesellschaft durch die Umwandlung zugeflossen wären.
Drei Viertel der rund 3000 Anleger des Falk-Zinsfonds hatten Anfang dieser Woche in einem umstrittenen schriftlichen Abstimmungsverfahren grünes Licht für die Sanierungspläne gegeben. Die Reaktionen einiger aufgebrachter Investoren führten jedoch so weit, daß ein Anleger Strafantrag bei der Münchner Staatsanwaltschaft gestellt hat. Die Anzeige lautet auf Verdacht der Untreue und eventuell des Betruges. Der Vorwurf: Bei der Abstimmung des Sanierungskonzeptes sei den Anlegern des Zinsfonds die ausgelobte Innenprovision für die Vermittler verschwiegen worden. Das Konzept sah vor, Vertriebsberatern, die die Anteile seinerzeit verkauft hatten, bei Überzeugung der Anleger zur Umwandlung eine Provision in Höhe von fünf Prozent zu zahlen.
Das Management entziehe dem Fonds zudem Geld, um damit Steuerschulden der Falk-Gruppe in Höhe von etwa fünf bis sieben Millionen Euro zu zahlen, auch dies habe man verschwiegen. Durch die Anschuldigungen sahen die Geschäftsführer keine Vertrauensbasis mehr für ihr Sanierungskonzept. Die für Mitte Februar geplante außerordentliche Gesellschafterversammlung ist im Zuge der Ereignisse ebenfalls abgesagt.
Geschäftsführer Falk sucht nun nach einem neuen Verantwortlichen für seinen Zinsfonds - dann soll auch die Versammlung erneut einberufen werden - und will zugleich den "Bewirtschaftungsbereich" aus der gesamten Gruppe herauslösen.
Frank Heimsaat, Executive Analyst bei der deutschen Rating-Agentur Scope Group, Berlin, bewertet die finanzielle Situation des Initiators nicht erst seit jüngster Vergangenheit als kritisch: "Daß die Banken der Falk Capital AG keine kurzfristigen Gelder zur Eigenkapitalvorfinanzierung der neuen Projekte mehr zur Verfügung stellen wollten und deshalb der Falk-Zinsfonds aufgelegt werden mußte, ist nach unserer Ansicht ein sicheres Zeichen dafür, daß die Plazierungsaussichten für Falk-Fonds und auch die mittelfristige Bonität der Falk Capital AG bereits Anfang 2003 durch die Banken kritisch gesehen wurde." Scope hat das Rating der beiden Fonds "Falk-Fonds 78" und "Falk-Fonds 80" mit negativem Ausblick auf die Watchlist gesetzt. Bereits im Sommer war das Rating des Erbbauzins-Fonds auf den für dieses Segment sehr schlechten Wert C herabgestuft worden, weil Scope das Konzept als nicht gesichert angesehen hatte.
Ende Dezember 2004 sind die Falk Capital AG und ihre Tochtergesellschaften Falk Asset Management GmbH, Falk Development GmbH und Falk Financial Marketing GmbH in Kommanditgesellschaften umfirmiert worden. Hauptgrund hierfür ist die steuerliche Entlastung der Falk Capital Gruppe. Aus der Umfirmierung folgt aber auch die Übernahme der persönlichen Haftung durch Falk, Engels und Suk.
Nach dem Debakel bei den Deka-Fonds trifft die Krise der Falk-Gruppe ein weiteres Mal das Segment Immobilien, das um sein Image als "sicherer Hafen" kämpfen muß. Der mögliche Schaden wäre beträchtlich.
Falk Capital ist viertgrößter deutscher Anbieter geschlossener Immobilienfonds und dabei auf Deutschland und Nordamerika spezialisiert. Bisher hat der Initiator 80 Fonds mit einem Volumen von rund drei Milliarden Euro bei 30 000 Anlegern plaziert. Ist eine Sanierung in den nächsten zwei bis drei Monaten nicht möglich, sieht Falk die Insolvenz als unausweichlich an.
Artikel erschienen am 23. Januar 2005
WamS.de
