Im Laufe des Jahres 2020 haben wir eine Handvoll bärischer Artikel über EPR Properties (EPR) geschrieben. Mit seinem großen Fokus auf erlebnisorientierte Einzelhandels-/Immobilieninvestitionen hat das Unternehmen während der Pandemiezeit mächtig zu kämpfen gehabt. Wir haben sogar vor der Dividende gewarnt, bevor das Unternehmen sie zu Beginn der Schließungen kürzte.
Während einige EPR als Turnaround-Story sehen, betrachten wir es als eine spekulative Wette, die von konservativen, einkommensorientierten Investoren am besten vermieden wird.
Wie unten dargestellt, machte die Theaterbranche vor COVID-19 fast 50% des Umsatzes des Unternehmens aus.
Unnötig zu erwähnen, dass die zugrunde liegenden Fundamentaldaten und der Aktienkurs von EPR im Jahr 2020 darunter gelitten haben. Anderen Geschäftsbereichen des Unternehmens geht es relativ gut, das ist wahr. Und wir halten die Bildungsanlagen des Unternehmens für relativ attraktiv. Aber die jüngsten operativen und bilanziellen Probleme machen es für uns schwer zu sehen, wie sich das Unternehmen in naher Zukunft erholen wird, wenn überhaupt.
Viele der REITs, die während des marktweiten Ausverkaufs im März und April niedergeschlagen wurden, haben sich seitdem gut erholt. Aber nicht EPR.
Seine relative Schwäche veranlasst einige Investoren und Analysten dazu, ihn als Schnäppchen zu bezeichnen. Aber erinnern Sie sich an das alte Sprichwort: "Der Preis ist das, was man bezahlt. Wert ist das, was du bekommst."
Der Kurs der EPR-Aktie bleibt trotzdem gedrückt, da die Aktie mehr als 52 % von ihrem 52-Wochen-Hoch gefallen ist. Und auch hier haben sich die Fundamentaldaten im Jahr 2020 deutlich verschlechtert.
PR wird derzeit für das 13,2-fache seiner 2020er AFFO-Konsensschätzung von $2,52/Aktie gehandelt. Dieses 13,2x-Multiple liegt leicht über dem langfristigen historischen P/AFFO-Multiple der Aktie von 13,07x.
Hoffnung schüttet keine Dividende aus
Wer heute EPR kauft, muss sich auf hoffnungsvolles zukünftiges Wachstum verlassen, um diese Entscheidung zu rechtfertigen. Und wenn man sich die vorherige F.A.S.T.-Grafik anschaut, ist es klar, dass die Analysten erwarten, dass sich das Ergebnis der Aktie in den kommenden Jahren erholen wird.
Wir glauben jedoch, dass die Nachrichten von AT&T - und alle ähnlichen Nachrichten, die noch kommen werden - die Wachstumsschätzungen für 2021 und 2022 dämpfen werden.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass EPR in letzter Zeit mehrere Herabstufungen der Kreditwürdigkeit durch S&P auf nur BB+ erfahren hat. Dies hat zu höheren Zinsaufwendungen und Kapitalkosten geführt, was einen weiteren Gegenwind für das zukünftige Wachstum bedeutet.
Aus diesem Grund erwarten wir nicht, dass das Unternehmen den aktuellen Analystenkonsens für den AFFO von 2,87 $ je Aktie im Jahr 2021 erreichen wird.
Wir wären nicht überrascht, wenn wir ein AFFO-Wachstum im hohen einstelligen Bereich sehen würden. Denken Sie daran, dass die Vergleiche der Aktie absolut schrecklich sein werden, so dass die Messlatte für das Wachstum im Jahresvergleich relativ niedrig ist.
Kurz gesagt, der EPR wird so bepreist, als ob er in einer normalen Umgebung betrieben würde. Das ist aber einfach nicht der Fall. Das COVID-19-Risiko besteht nach wie vor und wird wahrscheinlich bis weit ins nächste Jahr hinein bestehen bleiben. Und es ist immer noch unklar, wie sich die Pandemie langfristig auf das Verbraucherverhalten auswirken wird.
Wir erwarten sicherlich nicht, dass die Welt einfach zu den Normen vor COVID-19 zurückkehren wird. Wie wir bereits erwähnt haben, hat die Pandemie viele bereits bestehende säkulare Trends nur beschleunigt. Und diese Veränderungen stellen eine erhebliche Unsicherheit dar, selbst wenn wir die Krankheit hinter uns gelassen haben.
Kurz gesagt, die Unsicherheiten sind groß, wenn es um die fundamentalen Wachstumsaussichten von EPR geht. Daher sollte die Aktie mit einem Abschlag gehandelt werden.
Im Moment ist das aber nicht der Fall. Deshalb raten wir spekulativen Anlegern nicht einmal, die Aktie auszuprobieren. Kurz gesagt, wir meiden die Aktie ganz und gar.
