Finanzfachleute bauen auf deutsche Reits
Wundermittel für den Immobilienmarkt
Von Reiner Reichel
Investmentgesellschaften wollen steuerbegünstigte Immobilienaktien auf den Markt bringen:
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DÜSSELDORF. Sie sind beliebt, obwohl es sie frühestens ab Januar 2006 geben wird: deutsche steuerbegünstigte Immobilienaktien (Reits). Verständlich: Die Banken wittern Neuemissionsgeschäft mit Reits, und die Investmentgesellschaften wollen entsprechende Fonds auflegen. Unternehmen sind glücklich über weitere potenzielle Käufer ihrer Liegenschaften. Sogar die Vertreter offener Immobilienfonds begeistern sich für die neue Konkurrenz. Rüdiger Päsler, Geschäftsführer des Fondsbranchenverbandes BVI, verkündete kürzlich in Berlin: „Wir sagen eindeutig: Der Reit erweitert den Immobilienmarkt.“
Doch der Vorschlag der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), die Fonds sollten selbst bis zu 20 Prozent ihres Vermögens in das neue Vehikel investieren, wird zurückhaltend aufgenommen. Das Investmentgesetz begrenzt die Investition in Aktien zurzeit auf fünf Prozent des Fondsvermögens.
Es sind die Kursschwankungen der Immobilienaktien, die die Fondsgesellschaften skeptisch machen. Reit-Kurse schwanken zwar weniger als die anderer Aktien. Aber sie bewegen sich viel heftiger als die Werte von Immobilien. „Ein Reit hat Kursschwankungen, gegen die ich mich nicht wehren kann“, begründet Reinhard Mattern, Geschäftsführer von iii-Investments, seine Kritik. Barbara Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Immobilien Investment GmbH, ergänzt: „Ich halte die Investition in einen Reit für problematisch, weil hierdurch die hohe Stabilität und damit die eigentliche Produktstärke des offenen Fonds geschwächt würde.“
Und Alexandra Merz, Geschäftsführerin der Scope Analysis OIF GmbH, einer Ratingagentur für offene Immobilienfonds, rechnet vor: Wenn der Wert von 20 Prozent des Vermögens, das Reits steckt, von einem zum anderen Jahr nur um fünf Prozent abnimmt, schmälert dies die Fondsrendite um einen Prozentpunkt – mit Blick auf durchschnittliche Einjahresrenditen um drei Prozent ein kräftiger Schnitt.
Andererseits würden Kursgewinne der Reits die Fondsrenditen beflügeln. Bei der Abwägung von Risiko und Renditechance kommt Knoflach zu einem eindeutigen Ergebnis: „Das Verhältnis von Volatilität zu Rendite ist bei einem Reit schlechter als bei einem offenen Immobilienfonds. Der Vorteil durch zusätzliche Flexibilität kann diesen Nachteil nicht ausgleichen.“
Dabei wäre mancher Fondsmanager für die Flexibilität in Form weiterer liquider Mittel durchaus erfreut. Frank Pörschke, Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH, sieht durch den IFD-Vorschlag zusätzlichen Liquiditätsspielraum. Denn nach den Vorstellungen der IFD sollen die Reit-Anteile nicht in die Liquiditätsquote von maximal 49 Prozent, sondern in die Immobilienquote eines Fonds eingerechnet werden.
Maximal könnte ein Fonds somit 69 Prozent seines Vermögens in börsentäglich veräußerbaren Anlagen halten. Das lehnt Reinhard Kutscher, Vorstand der Difa Deutsche Immobilien Fonds AG, ab: „Es darf keineswegs so sein, dass ein Fonds seine Liquidität bis dorthin aufstockt.“ Reit-Protagonist Droste sieht das Problem. Abweichend von der offiziellen Position der IFD gehören nach seiner Meinung Reits wie Aktien zu den liquiden Mitteln eines Fonds.
Heiko Beck, Chefsyndikus der Dekabank, interessiert nicht allein die Liquidität im Fonds: „Voraussetzung für Fonds-Investitionen in Reits ist ein liquider Reit-Markt.“ Während die IFD ständig steigenden Marktkapitalisierungen wie in den USA erwartet (s. Grafik), ist Thomas Beyerle, Chefanalyst der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, skeptisch: „Manche Leute übertragen ihre Erfahrungen aus anderen Ländern ohne offene Immobilienfonds auf Deutschland.“
Wahrscheinlich sorgen die Fondsanbieter selbst für Marktwachstum. SEB-Immoinvest-Chefin Knoflach sagt: „Wir prüfen, ob Reits ein eigenes Geschäftsfeld für uns werden können.“ Und Dekabank-Jurist Beck kündigt an: „Wir erwägen, selbst Reits aufzulegen.“
HANDELSBLATT, Montag, 21. Februar 2005, 10:27 Uhr
