Original-Research: ERWE Immobilien AG (von Montega AG): Kaufen

Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG

Unternehmen: ERWE Immobilien AG
ISIN: DE000A1X3WX6

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 31.05.2022
Kursziel: 3,00
Kursziel auf Sicht von: 12 Monate
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck

Zweistelliges Wachstum der Bewirtschaftungserträge wird durch
höhere Kosten und geringeres Bewertungsergebnis konterkariert
 
ERWE Immobilien hat heute die Zahlen zum ersten Quartal 2022 vorgelegt, die
trotz eines zweistelligen Wachstums der Bewirtschaftungserlöse einen
deutlichen Ergebnisrückgang aufgrund von negativen Sonder- sowie geringeren
Bewertungseffekten zeigen.
 
Bruttoerlöse um knapp 20% gesteigert: Die Erträge aus der
Immobilienbewirtschaftung erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 19,4% auf
2,07 Mio. Euro. Der Zuwachs beruht vor allem auf erstmals vereinnahmten
Mieten infolge erfolgreicher Bestandsentwicklungen sowie der seit März
erfolgenden Einbeziehung des neuen Retail-Objekts in Wuppertal. Die kurz
darauf in Bremerhaven erworbene Retail-Immobilie hatte dagegen aufgrund des
erst zum Quartalsende erfolgten Übergangs noch keinen Einfluss auf die
Erlöse, spiegelt sich im bilanziell auf 218,83 Mio. Euro (31.12.: 195,49
Mio. Euro) gestiegenen Immobilienvermögen aber bereits wider. Auch die
vermietbare Fläche der Bestandsobjekte im Konzern stieg daher per 31. März
gegenüber dem Jahresende 2021 um rund ein Viertel auf nunmehr 90.066 qm
(+23,8% qoq) an. Der Vermietungsstand lag mit 90,4% geringfügig höher
(31.12.: 89,3%).
 
Ergebnis durch Sondereffekte belastet: Das Ergebnis aus der
Immobilienbewirtschaftung erhöhte sich proportional zum gesteigerten
Erlösniveau um 19,9% auf 1,27 Mio. Euro. Allerdings stiegen durch
Einmalaufwendungen infolge der Veränderungen im Vorstand die Personalkosten
temporär signifikant (1,42 Mio. Euro vs. Vj.: 1,06 Mio. Euro). Daneben
fielen Kosten im Zuge des Ankaufs der zwei Retail-Immobilien an, wobei die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit 0,54 Mio. Euro unter Vorjahr (0,58
Mio. Euro) lagen, in dem wohlgemerkt keine Transaktionen erfolgten. Diesmal
fand jedoch keine Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien statt, sodass die lediglich aus aktivierten Eigenleistungen
gespeisten Fair-Value-Adjustments nur 0,11 Mio. Euro betrugen, während im
Vorjahr ein positives Bewertungsergebnis i.H.v. knapp 0,83 Mio. Euro das
EBIT gestützt hatte. Daher ging das operative Ergebnis nach 0,52 Mio. Euro
in Q1/21 auf -0,51 Mio. Euro zurück. Auch bereinigt um One-Offs rutschte
ERWE operativ mit einem adj. EBIT von -0,11 Mio. Euro unter das
Break-Even-Level. Bei einem weitegehend unveränderten Finanzergebnis (-1,78
Mio. Euro) sank infolgedessen auch das Nettoergebnis auf -2,14 Mio. Euro
(Vj.: -1,29 Mio. Euro).Ergebnis durch Sondereffekte belastet: Das Ergebnis
aus der Immobilienbewirtschaftung erhöhte sich proportional zum
gesteigerten Erlösniveau um 19,9% auf 1,27 Mio. Euro. Allerdings stiegen
durch Einmalaufwendungen infolge der Veränderungen im Vorstand die
Personalkosten temporär signifikant (1,42 Mio. Euro vs. Vj.: 1,06 Mio.
Euro). Daneben fielen Kosten im Zuge des Ankaufs der zwei Retail-Immobilien
an, wobei die sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit 0,54 Mio. Euro unter
Vorjahr (0,58 Mio. Euro) lagen, in dem wohlgemerkt keine Transaktionen
erfolgten. Diesmal fand jedoch keine Neubewertung der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien statt, sodass die lediglich aus aktivierten
Eigenleistungen gespeisten Fair-Value-Adjustments nur 0,11 Mio. Euro
betrugen, während im Vorjahr ein positives Bewertungsergebnis i.H.v. knapp
0,83 Mio. Euro das EBIT gestützt hatte. Daher ging das operative Ergebnis
nach 0,52 Mio. Euro in Q1/21 auf -0,51 Mio. Euro zurück. Auch bereinigt um
One-Offs rutschte ERWE operativ mit einem adj. EBIT von -0,11 Mio. Euro
unter das Break-Even-Level. Bei einem weitegehend unveränderten
Finanzergebnis (-1,78 Mio. Euro) sank infolgedessen auch das Nettoergebnis
auf -2,14 Mio. Euro (Vj.: -1,29 Mio. Euro).
 
KE in Umsetzung: Das negative Konzernergebnis und die infolge der beiden
Transaktionen in Q1 gestiegene Bilanzsumme führten dazu, dass sich die
Eigenkapitalquote mit rund 21,7% (31.12.: 24,3%) und der Loan-to-Value mit
72,4% (31.12.: 67,8%) etwas verschlechterten. Die liquiden Mittel
reduzierten sich auf knapp 3,1 Mio. Euro (31.12.: 8,6 Mio. Euro) und der
EPRA NRV belief sich per Ende März auf 4,20 Euro je Aktie (31.12.: 4,23
Euro). Darin spiegeln sich die Effekte der im April angekündigten und
derzeit laufenden Kapitalerhöhung zu 1,50 Euro je neuer Aktie allerdings
noch nicht wider. Bis zum Vorliegen der Halbjahresbilanz, die den
Verwässerungseffekt abbildet, belassen wir unseren Sicherheitsabschlag auf
den NRV daher bei 30%. Infolge des vom Großaktionär Elbstein AG eingegangen
Backstopp-Agreements ist u.E. nicht ausgeschlossen, dass dieser den
Schwellenwert von 30% überschreitet, was ein Pflichtübernahmeangebot nach
sich ziehen würde. Des Weiteren wurde auf der HV am 25. Mai die Schaffung
von neuem genehmigtem Kapital i.H.v. 12,0 Mio. Euro beschlossen.
 
Fazit: ERWE ist mit schwachen Ergebnissen ins Jahr gestartet, das
Unternehmen verfügt durch die jüngste Kapitalmaßnahme u.E. aber über den
notwendigen Spielraum für weiteres Wachstum. Wir bestätigen das
NRV-basierte Kursziel von 3,00 Euro und das Rating „Kaufen“.
 
 
 
+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss
bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /
HAFTUNGSAUSSCHLUSS unter http://www.montega.de +++
 
Über Montega:
 
Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser
mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum
umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und
wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht
sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und
fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die
Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden
zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und
Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die
Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum
Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der
Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/24331.pdf

Kontakt für Rückfragen
Montega AG - Equity Research
Tel.: +49 (0)40 41111 37-80
Web: www.montega.de
E-Mail: research@montega.de
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