Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG
Unternehmen: ERWE Immobilien AG ISIN: DE000A1X3WX6
Anlass der Studie: Update Empfehlung: Kaufen seit: 31.05.2022 Kursziel: 3,00 Kursziel auf Sicht von: 12 Monate Letzte Ratingänderung: - Analyst: Patrick Speck
Zweistelliges Wachstum der Bewirtschaftungserträge wird durch höhere Kosten und geringeres Bewertungsergebnis konterkariert
ERWE Immobilien hat heute die Zahlen zum ersten Quartal 2022 vorgelegt, die trotz eines zweistelligen Wachstums der Bewirtschaftungserlöse einen deutlichen Ergebnisrückgang aufgrund von negativen Sonder- sowie geringeren Bewertungseffekten zeigen.
Bruttoerlöse um knapp 20% gesteigert: Die Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 19,4% auf 2,07 Mio. Euro. Der Zuwachs beruht vor allem auf erstmals vereinnahmten Mieten infolge erfolgreicher Bestandsentwicklungen sowie der seit März erfolgenden Einbeziehung des neuen Retail-Objekts in Wuppertal. Die kurz darauf in Bremerhaven erworbene Retail-Immobilie hatte dagegen aufgrund des erst zum Quartalsende erfolgten Übergangs noch keinen Einfluss auf die Erlöse, spiegelt sich im bilanziell auf 218,83 Mio. Euro (31.12.: 195,49 Mio. Euro) gestiegenen Immobilienvermögen aber bereits wider. Auch die vermietbare Fläche der Bestandsobjekte im Konzern stieg daher per 31. März gegenüber dem Jahresende 2021 um rund ein Viertel auf nunmehr 90.066 qm (+23,8% qoq) an. Der Vermietungsstand lag mit 90,4% geringfügig höher (31.12.: 89,3%).
Ergebnis durch Sondereffekte belastet: Das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung erhöhte sich proportional zum gesteigerten Erlösniveau um 19,9% auf 1,27 Mio. Euro. Allerdings stiegen durch Einmalaufwendungen infolge der Veränderungen im Vorstand die Personalkosten temporär signifikant (1,42 Mio. Euro vs. Vj.: 1,06 Mio. Euro). Daneben fielen Kosten im Zuge des Ankaufs der zwei Retail-Immobilien an, wobei die sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit 0,54 Mio. Euro unter Vorjahr (0,58 Mio. Euro) lagen, in dem wohlgemerkt keine Transaktionen erfolgten. Diesmal fand jedoch keine Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien statt, sodass die lediglich aus aktivierten Eigenleistungen gespeisten Fair-Value-Adjustments nur 0,11 Mio. Euro betrugen, während im Vorjahr ein positives Bewertungsergebnis i.H.v. knapp 0,83 Mio. Euro das EBIT gestützt hatte. Daher ging das operative Ergebnis nach 0,52 Mio. Euro in Q1/21 auf -0,51 Mio. Euro zurück. Auch bereinigt um One-Offs rutschte ERWE operativ mit einem adj. EBIT von -0,11 Mio. Euro unter das Break-Even-Level. Bei einem weitegehend unveränderten Finanzergebnis (-1,78 Mio. Euro) sank infolgedessen auch das Nettoergebnis auf -2,14 Mio. Euro (Vj.: -1,29 Mio. Euro).Ergebnis durch Sondereffekte belastet: Das Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung erhöhte sich proportional zum gesteigerten Erlösniveau um 19,9% auf 1,27 Mio. Euro. Allerdings stiegen durch Einmalaufwendungen infolge der Veränderungen im Vorstand die Personalkosten temporär signifikant (1,42 Mio. Euro vs. Vj.: 1,06 Mio. Euro). Daneben fielen Kosten im Zuge des Ankaufs der zwei Retail-Immobilien an, wobei die sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit 0,54 Mio. Euro unter Vorjahr (0,58 Mio. Euro) lagen, in dem wohlgemerkt keine Transaktionen erfolgten. Diesmal fand jedoch keine Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien statt, sodass die lediglich aus aktivierten Eigenleistungen gespeisten Fair-Value-Adjustments nur 0,11 Mio. Euro betrugen, während im Vorjahr ein positives Bewertungsergebnis i.H.v. knapp 0,83 Mio. Euro das EBIT gestützt hatte. Daher ging das operative Ergebnis nach 0,52 Mio. Euro in Q1/21 auf -0,51 Mio. Euro zurück. Auch bereinigt um One-Offs rutschte ERWE operativ mit einem adj. EBIT von -0,11 Mio. Euro unter das Break-Even-Level. Bei einem weitegehend unveränderten Finanzergebnis (-1,78 Mio. Euro) sank infolgedessen auch das Nettoergebnis auf -2,14 Mio. Euro (Vj.: -1,29 Mio. Euro).
KE in Umsetzung: Das negative Konzernergebnis und die infolge der beiden Transaktionen in Q1 gestiegene Bilanzsumme führten dazu, dass sich die Eigenkapitalquote mit rund 21,7% (31.12.: 24,3%) und der Loan-to-Value mit 72,4% (31.12.: 67,8%) etwas verschlechterten. Die liquiden Mittel reduzierten sich auf knapp 3,1 Mio. Euro (31.12.: 8,6 Mio. Euro) und der EPRA NRV belief sich per Ende März auf 4,20 Euro je Aktie (31.12.: 4,23 Euro). Darin spiegeln sich die Effekte der im April angekündigten und derzeit laufenden Kapitalerhöhung zu 1,50 Euro je neuer Aktie allerdings noch nicht wider. Bis zum Vorliegen der Halbjahresbilanz, die den Verwässerungseffekt abbildet, belassen wir unseren Sicherheitsabschlag auf den NRV daher bei 30%. Infolge des vom Großaktionär Elbstein AG eingegangen Backstopp-Agreements ist u.E. nicht ausgeschlossen, dass dieser den Schwellenwert von 30% überschreitet, was ein Pflichtübernahmeangebot nach sich ziehen würde. Des Weiteren wurde auf der HV am 25. Mai die Schaffung von neuem genehmigtem Kapital i.H.v. 12,0 Mio. Euro beschlossen.
Fazit: ERWE ist mit schwachen Ergebnissen ins Jahr gestartet, das Unternehmen verfügt durch die jüngste Kapitalmaßnahme u.E. aber über den notwendigen Spielraum für weiteres Wachstum. Wir bestätigen das NRV-basierte Kursziel von 3,00 Euro und das Rating „Kaufen“.
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