DZ BANK – Vonovia: Ergebnisprognose für 2018 erneut erhöht

Die Lage: günstige Rahmenbedingungen, Wachstum mit Dienstleistungen

Nach mehreren Übernahmen in den vergangenen Jahren ist die Vonovia SE mit rund 400.000 Wohnungen zu Europas führendem Wohnungsunternehmen aufgestiegen. Der Portfoliowert liegt derzeit bei ca. 41,7 Mrd. Euro. Im ersten Halbjahr 2018 profitierte das Unternehmen von der nach wie vor hohen Wohnraumnachfrage und steigenden Mieten in den deutschen Metropolen. Das operative Ergebnis nach laufenden Zinsen und Steuern, kurz FFO 1 (Funds from Operations), stieg ohne Berücksichtigung der Übernahmen der österreichischen Wohnungsgesellschaft BUWOG und der schwedischen Immobiliengesellschaft Victoria Park gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 11,5% auf 510,3 Mio. Euro. Der Leerstand an Wohnungen ging leicht von 2,9% auf 2,8% zurück, während sich die monatlich pro Quadratmeter erzielte Miete durch marktbedingte Anhebungen und Effekte aus Wohnwertverbesserungen und Neubau von 6,12 Euro auf 6,41 Euro erhöhte. Der Bereich der immobiliennahen Dienstleistungen (Value-add Business), der u.a. Handwerkerdienstleistungen, TV-Kabelanschluss oder Heizkostenerfassung und -verrechnung umfasst, gewinnt weiter an Bedeutung. Hier stieg das bereinigte EBITDA in den ersten sechs Monaten um 13,4% auf 51,7 Mio. Euro.

Insgesamt steigerte Vonovia das Periodenergebnis im ersten Halbjahr um 12,7% auf 1,2 Mrd. Euro. Das Plus aus Bewertungen belief sich in diesem Zeitraum auf 5,7%. Zugleich wurde das Investitionsprogramm für Neubau und Modernisierung erfolgreich fortgesetzt. Die umfangreichen Modernisierungen tragen zur Erhöhung der Wohnqualität bei und wirken sich entsprechend wertsteigernd aus. Allerdings stoßen die Modernisierungen und die Ungewissheit über die künftige Miethöhe bei den Mietern auch auf Kritik. Der Vorstand hat dieses Problem erkannt und will sich nun verstärkt darum kümmern. Mieter sollen künftig frühzeitig und besser über anstehende Modernisierungen und die künftige Miethöhe informiert werden. Auch das Härtefallmanagement soll verbessert werden. Für den Dialog mit den Mietern stellt Vonovia neue Mitarbeiter ein, die sich speziell um Mieteranliegen kümmern und diese vor Ort individuell betreuen. Gleichzeitig verwies Vonovia darauf, dass man durchschnittlich nur 7% statt 11% der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt. Damit erfüllt man bereits jetzt die von der Bundesregierung angestrebte Gesetzesänderung, die eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf 8% vorsieht.

Die Perspektive: Prognoseanhebung durch Übernahme

Nachdem auf dem deutschen Markt zuletzt keine attraktiven Übernahmeziele zu finden waren, sah sich der Vorstand verstärkt im europäischen Ausland um. Nach den erfolgreichen Übernahmen von BUWOG und Victoria Park stehen nach Angaben des Vorstands zunächst keine weiteren Schritte an. Auf längere Sicht seien aber weitere Zukäufe außerhalb Deutschlands denkbar. Aktuell konzentriert sich Vonovia auf die Eingliederung der beiden Gesellschaften, die zum Ende des dritten Quartals bilanziell vollständig in den Konzern integriert sein sollen.

Die jüngsten Übernahmen wirken sich auch auf die Ergebnisprognose für das Gesamtjahr 2018 aus, die der Vorstand mit Vorlage der Halbjahreszahlen erneut anhob. Unter Berücksichtigung der Ergebnisbeiträge in Höhe von rund 20 Mio. Euro durch Victoria Park und rund 30 Mio. Euro durch BUWOG soll das operative Ergebnis aus dem laufenden Geschäft (FFO 1) zwischen 1,05 und 1,07 Mrd. Euro erreichen (zuvor 1,03 bis 1,05 Mrd. Euro). Dies entspricht einem Anstieg um voraussichtlich 15% gegenüber dem Vorjahreswert.

Wir sehen neben den allgemein positiven Rahmenbedingungen des Wohnimmobiliensektors (hohe Wohnraumnachfrage insbes. in Ballungsgebieten, steigendes allgemeines Mietpreisniveau, Wertsteigerung von Immobilien) Wachstumsimpulse durch die jüngsten Übernahmen. Der Bereich der immobiliennahen Dienstleistungen dürfte unseres Erachtens weiter an Bedeutung gewinnen, zumal Vonovia sein Dienstleistungsangebot hier weiter ausgebaut hat und nun an den ersten Standorten auch Carsharing anbietet. Risiken sehen wir in Verzögerungen bei den anstehenden Projekten. So sind nach Angaben des Unternehmens mangelnde Baugenehmigungen sowie Engpässe bei den verfügbaren Baukapazitäten die größten Hindernisse für den Neubau von Wohnungen.

Die Anlageidee: Aktienanleihe Classic auf Vonovia

Als alternative Anlagemöglichkeit zu einer Direktanlage in die Aktie stehen verschiedene Aktienanleihen mit der Aktie der Vonovia SE als Basiswert zur Verfügung. Ein Beispiel ist eine Aktienanleihe Classic mit Fälligkeit am 20.03.2019 (Rückzahlungstermin), einem Basispreis von 43,478 Euro und einer Zinszahlung von 5,00% p.a. Die Zinszahlung am Zinszahlungstermin, ebenfalls der 20.03.2019, ist unabhängig von der Wertentwicklung der Aktie der Vonovia SE. Dividendenansprüche aus der Aktie stehen dem Anleger nicht zu.

Die Art und Höhe der Rückzahlung am Rückzahlungstermin ist abhängig von der Wertentwicklung der Aktie der Vonovia SE. Am Rückzahlungstermin gibt es folgende Rückzahlungsmöglichkeiten:
1. Liegt der Schlusskurs des Basiswerts Vonovia SE an der maßgeblichen Börse (Xetra Frankfurt) am 13.03.2019 (Referenzpreis) auf oder über dem Basispreis von 43,478 Euro, wird die Aktienanleihe zum Nennbetrag (1.000,00 Euro) zurückgezahlt.
2. Liegt der Referenzpreis unter dem Basispreis, erhält der Anleger eine durch das Bezugsverhältnis (23,00) bestimmte Anzahl von Aktien der Vonovia SE. Der Gegenwert der Aktien wird unter dem Nennbetrag liegen. Anleger erleiden einen Verlust, wenn der Wert der gelieferten Aktien am Rückzahlungstermin zzgl. der Zinszahlung unter dem Erwerbspreis der Aktienanleihe liegt.

Die vorliegend beschriebene Aktienanleihe richtet sich somit an Anleger, die davon ausgehen, dass der Schlusskurs der Aktie der Vonovia SE am 13.03.2019 auf oder über 43,478 Euro notieren wird. Bei Erwerb der Aktienanleihe während der Laufzeit müssen aufgelaufene Zinsen (Stückzinsen) anteilig entrichtet werden. Aktuell belaufen sich die Stückzinsen auf 1,91 Euro.

Risikobeschreibung

Glossar

Basispreis: Der Basispreis einer Aktienanleihe definiert eine festgelegte Kursschwelle. Die Art der Rückzahlung des Produkts richtet sich danach, wo der Kurs des Basiswerts am letzten Bewertungstag im Vergleich zum Basispreis notiert.

Basiswert: Als Basiswert bezeichnet man das Finanzinstrument, z.B. eine Aktie oder ein Aktienindex, das einem Zertifikat zugrunde liegt.

EBITDA: Das EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortisation), also das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Amortisation von immateriellen Vermögenswerten, ist eine Kennzahl zur Beurteilung der operativen Ertragskraft eines Unternehmens.

FFO: Das Funds From Operations (FFO) beschreibt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts bei Unternehmen der Immobilienbranche. Neben dem bereinigten EBITDA werden im FFO die wiederkehrenden zahlungswirksamen Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie Ertragssteuern berücksichtigt.

Stand: 07.09.2018
Emittentin: DZ BANK AG / Online-Redaktion