Dienstag,
22.02.2022 09:32
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wallstreet:online Zentralredaktion
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Betongold fürs Depot: Die beliebtesten offenen Immobilienfonds
Wirtschaftsnachrichten (Symbolbild)
©unsplash.com
Büroturm? Luxushotel? Logistikimmobilien oder Shopping-Malls? Mit einem Immobilienfonds holen sich Anleger Profi-Immobilien stückchenweise ins Depot. Was es zu beachten gilt und welche Fonds auf den Kauflisten stehen.
Immobilien gehören für viele Anleger im Asset-Mix einfach mit dazu. Im Gegensatz zu volatilen Aktien gilt das vielbeschworene Betongold gemeinhin als solide, wertbeständig und verlässlich. Gerade in Krisenzeiten ist Immobilieneigentum gefragt. Möchte man dieses als Wertanlage nutzen und zum Beispiel eine Eigentumswohnung weitervermieten, will dies allerdings gut überlegt sein. Denn der Direkterwerb von Immobilien ist vielerorts nahezu unbezahlbar geworden.
Stichwort: Big 7, darunter werden im Fachjargon die sieben deutschen Top-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zusammengefasst. Die Preise in diesen Metropolregionen steigen seit Jahren. München steht bei den Mietpreisen regelmäßig ganz oben, die teuerste Wohnung hingegen wurde im vergangenen Jahr in Hamburg angeboten: Schön gelegen an der Außenalster in Uhlenhorst wurden sechs Zimmer verteilt auf 420 Quadratmeter auf dem Portal Immowelt für schlappe 8,9 Millionen Euro inseriert.
Dass solche Preise überhaupt aufgerufen werden können, zeigt, dass eine gewisse Käuferklientel vorhanden ist. Der durchschnittliche Anleger, der Immobilien in seinen Altersvorsorge-Plan aufnehmen möchte, wird sich ob solcher Spitzenwerte allerdings eher ungläubig die Augen reiben. Doch auch in den kleineren und mittleren Städten ziehen die Preise an. Die Fachleute vom DIW Berlin (Deutsches Institut für Wirtschaft) wähnen bereits bevorstehende Korrekturen:
„Die Immobilienpreise in Deutschland steigen auch in der Corona-Pandemie weiter. In immer mehr Regionen und Marktsegmenten kommt es dabei zu spekulativen Übertreibungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München. Dort, aber auch in anderen großen Städten sind in den nächsten Jahren Preiskorrekturen in größerem Ausmaß möglich“, schreibt das Institut im Dezember 2021 zu einer Studie, die im Wochenbericht des DIW Berlin erschienen ist.
Demnach stiegen in den untersuchten 114 größten deutschen Städte mit mindestens 50.000 Einwohnern die Kaufpreise für Wohneigentum im vergangenen Jahr um durchschnittlich neun Prozent, die Mieten dagegen nur etwa halb so stark. „Betrachtet man die vergangenen zehn Jahre, lag der Anstieg der Mieten bei 50 Prozent, während sich der Preis von Eigentumswohnungen in etwa verdoppelte“, so die Immobilienökonomen vom DIW.
Offene Immobilienfonds für den risikogestreuten Einstieg in den Immobilienmarkt
Selbst wenn man diesen Anstieg finanziell mittragen kann: Die Vermietung von Wohneigentum erfordert viel Zeit, ein glückliches Händchen bei der Mieterauswahl und birgt immer auch die Gefahr von unvorhergesehenen Instandhaltungskosten oder Mietausfällen. Zudem ist die Empfehlung der Risikostreuung für Normalverdiener nur schwer zu realisieren – man müsste mehrere Wohnhäuser an verschiedenen Standorten kaufen und diese verwalten.
Für Anleger, die dennoch nicht auf Immobilienrenditen verzichten möchten, gibt es aber eine bequeme Lösung: Offene Immobilienfonds können all das und boten in den vergangenen Jahren wenn auch keine Überrenditen, so doch solide Erträge.
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Mit einem offenen Immobilienfonds kommt man außerdem an Immobilientypen, die für Privatanleger ansonsten überhaupt nicht zugänglich sind: Man denke nur an große Hotels, Einkaufszentren oder Bürokomplexe, die sich oftmals in den Fondsportfolios finden. Doch nicht nur unterschiedliche Nutzungsarten, auch die Standorte sind oft international breit gestreut, es gibt eine Vielzahl an verschiedenen Betreibern bzw. Mietern und die Restlaufzeiten der einzelnen Mietverträge sind ebenfalls weit gefächert.
All dies erhält der Anleger schon ab überschaubaren Einstiegssummen. Alternativ zur Einmalanlage sind die Immobilienfonds in der Regel auch als Sparplan über regelmäßige Einzahlungen für den schrittweisen Vermögensaufbau nutzbar. Und das Beste: Als Anleger kann man sich entspannt zurücklehnen, ein professionelles Management kümmert sich mit einem Expertenteam um den Immobilienankauf, die Bewirtschaftung und den möglichst gewinnbringenden Verkauf der Objekte.
Immobilienfonds sind nichts für kurzfristige Spekulationen
Dabei sollten Anleger bedenken, dass Immobilienfonds den Eigenschaften dieser Assetklasse durch besondere Vorkehrungen Rechnung tragen: Immobilien lassen sich nicht von heute auf morgen verkaufen, sie sind in der Fachsprache weniger fungibel als zum Beispiel Aktien, die täglich an der Börse gehandelt werden.
Zum anderen sorgten die massenhaften Rückgabewünsche von Fondsanteilen im Jahr 2008 dafür, dass die großen Flaggschiffe der Branche ins Schlingern kamen: Aus Sorge vor der Finanzkrise bzw. Immobilienblase wollten viele Fondsbesitzer ihre Anteile zurückgeben und sich auszahlen lassen. Dies sorgte für hohe Mittelabflüsse bei den Immobilienfonds, die mit dem Verkauf ihrer Objekte nicht mehr nachkamen.
Die Folge: Viele der beliebten Immobilienfonds mussten geschlossen werden, die Abwicklungen dauerten Jahre. Darauf reagierte der Gesetzgeber im Jahr 2013 und schreibt seitdem vor, dass Anleger eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten sowie Neuanleger eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten müssen. Wer also neu in einen Immobilienfonds investiert, muss zwei Jahre warten, bis die Anteile wieder verkauft werden dürfen.
Die beabsichtigte Rückgabe muss zudem ein Jahr vorher angekündigt werden. Diese strengen Regeln dienen letztendlich dem Schutz aller Fondsanleger, machen Immobilienfonds aber zum Beispiel für das kurzfristige Parken von Geldern unbrauchbar. Wer jedoch längerfristig dabei sein möchte und sein Depot mit Mörtel und Steinen diversifizieren möchte, findet eine große Auswahl an modernen Immobilienfonds.
Die beliebtesten Immobilienfonds bei Smartbroker-Kunden
Auch bei den Smartbroker-Kunden sind offene Immobilienfonds gefragt. Anleger schätzen die große Auswahl und die Tatsache, dass beim Fondskauf kein Ausgabeaufschlag, also die von Banken typischerweise erhobene Verkaufsprovision, anfällt. Somit kommt die erwirtschaftete Rendite des Fonds dem eigenen Depot gleich von Beginn an in vollem Umfang zugute. Auch für Sparpläne fallen diese branchenüblichen Kosten nicht an.
Dass die Kategorie Immobilienfonds gut ankommt, lässt sich an den regelmäßig ausgewerteten Top-Sellern in den Smartbroker-Depots ablesen. Auf Platz eins: Der grundbesitz europa (ISIN: DE0009807008), mit dem Anleger an der Vermietung von Gewerbeimmobilien in ganz Europa teilhaben können. Die größten Objekte stehen in Barcelona („Avenida Diagonal 3“), London („Stratford“, „Bankside 3“) und zum Beispiel in Frankfurt („WestendDuo“). Nach Nutzungsarten dominieren Büro, Handel/Gastronomie und Wohnen. Der grundbesitz europa ist bereits seit 1970 erhältlich und hat sich über die Jahre in seiner Verlässlichkeit bewährt.
Auch der hausInvest (ISIN: DE0009807016) findet sich auf den vordersten Plätzen und ist fast genauso lange im Dienst: Seit 1972 erhalten Anleger mit dem Commerz-Real-Fonds Zugang zu Gewerbeobjekten auf der ganzen Welt. Der regionale Schwerpunkt liegt aktuell in Deutschland, Frankreich, Großbritannien und den BeNeLux-Staaten.
Sehr USA-lastig hingegen ist das Portfolio des grundbesitz global (ISIN: DE0009807057), der im Jahr 2000 an den Markt ging. Die Objekte sind insgesamt jedoch weltweit verteilt und decken alle Nutzungsarten ab.
Seit 1985 ist der UniImmo Europa (ISIN: DE0009805515) am Start, in dem sich auch viele deutsche Immobilien befinden. Bürogebäude und Geschäftshäuser sind am häufigsten darunter vertreten. Um nicht zu viel Liquidität anzuhäufen, ist der Fonds seit 2019 in einem Cash-Stopp. Die Idee: Fondsanteile werden immer nur dann ausgegeben, wenn auch konkrete Objekte zum Kauf anstehen. Damit soll die Liquidität im Rahmen gehalten werden – schließlich ist der Immobilienmarkt an vielen Standorten leergefegt und es kann dauern, bis das Anlegergeld gewinnbringend investiert werden kann. Wenn dies der Fall ist, wird der Cash-Call ausgerufen und es wird so viel Kapital eingesammelt, wie aktuell benötigt wird. Danach ist wieder Pause.
Ebenfalls gefragt ist der Deka-ImmobilienGlobal (ISIN: DE0007483612), der seit 2002 um Anleger wirbt.
Arbeiten und Wohnen thematisiert der 2016 aufgelegte Swiss Life REF European Real Estate Living and Working (ISIN: DE000A2ATC31), der mit einem Mix aus Wohn- und Geschäftshäusern ausgestattet ist. Der Fokus liegt aktuell auf Deutschland, Teile des Fondsvermögens sind aber auch im europäischen Ausland investiert.
Auf eine neue Cash-Call-Runde müssen Neuanleger derzeit auch beim Kundenliebling Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8) warten. Der Fonds arbeitet – ebenso wie einige andere Immobilienfonds – mit Cash-Call- und Cash-Stopp-Phasen, damit die eingesammelten Gelder auch sofort investiert werden können.
Fazit: Rendite quasi zum Anfassen – oder zumindest zum Anschauen auf Google Maps: Das Anlageprinzip von offenen Immobilienfonds ist gut nachvollziehbar und lieferte bislang solide Renditebeiträge. Das macht die Fonds seit Jahren zu Klassikern und auch zu beliebten Investments der Smartbroker-Kunden. Unter den in der fünften Kalenderwoche beliebtesten 20 Investmentfonds finden sich gleich sieben Immobilienfonds.
Autorin: KS, Redaktion Fondsdiscount.de
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