Vorsicht bei Immobilienfonds für Kleinanleger!

Grundsätzlich haben Sie drei Möglichkeiten in Immobilien zu investieren, nämlich über den direkten Kauf einer Wohnung, über geschlossene Immobilienfonds und über offene Immobilienfonds. Für den Privatanleger eignen sich am besten offene Fonds. Doch leider lauern auch hier Gefahren, denn der Wohnungsmarkt in Deutschland ist wegen der großen Nachfrage ausgedünnt, es gibt kaum noch attraktive Investments.

Die Politik des billigen Geldes der Notenbanken hat die Preise an den Immobilienmärkten kräftig nach oben getrieben. Wer nicht ein Haus, eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie kaufen möchte oder kann, muss dank des Angebots der Fondsbranche dennoch nicht auf ein Immobilieninvestment verzichten. Der Run auf Immobilienfonds hat viele etablierte Anbieter im letzten Jahr dazu veranlasst, keine neuen Anteile mehr auszugeben. Der Grund: Die Fondsgesellschaften sitzen auf einem Haufen Cash, der aufgrund der explodierenden Preise gar nicht mehr sinnvoll investiert werden kann.

Wohin mit dem vielen Anlegergeld?
Ein Immobilieninvestment muss sich nämlich rechnen. Wer aber zu Top-Preisen kauft, der muss auch Top-Einnahmen erzielen, um noch rentabel zu arbeiten und das ist nicht gerade einfach und mit Risiken verbunden. Aus diesem Grund verzichten einige Fondsgesellschaften in der momentanen Marktsituation lieber auf neue Anlegergelder. Ausgerechnet in diesem Marktumfeld eröffnet Union Investment Real Estate – die Fondsgesellschaft der Genossenschaftsbanken – im Sommer einen neuen offenen Immobilienfonds für den Filialvertrieb. Auch die Swiss Life startet im Sommer mit einem neuen Immobilienfonds. Während letzterer in Wohnimmobilien, Büro- und Handelsimmobilien investiert, wird sich der neue Genossenschaftsfonds ausschließlich dem Wohnungsmarkt widmen. Schon jetzt sind dort aber kaum noch Brutto-Renditen von drei Prozent p.a. zu erzielen. Nach Abzug von Verwaltungs- und Vertriebskosten bleibt noch weniger hängen. Zudem tragen die Anleger auch ein Preisrisiko.

Wohin geht die Entwicklung am Immobilienmarkt?
Der Wert eines Immobilienfonds hängt einerseits von den Gewinnen aus der Vermietung der Objekte ab. Andererseits spielt auch die Entwicklung der Immobilienpreise eine Rolle. Steigen die Preise, dann steigt auch der Wert der Fondsanteile und umgekehrt. Solange es keinen Einbruch am Immobilienmarkt gibt, bleibt das Risiko für die Anleger gering. Sobald sich der Trend aber umkehrt, müssen auch Immobilienanleger sinkende Anteilspreise einkalkulieren. Eine Rückgabe der Fondsanteile ist aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen aber erst nach zwei Jahren möglich und muss bei der Fondsgesellschaft angemeldet werden. Diese Regelung wurde eingeführt, um Pleiten von Anbieter zu verhindern, denn die müssten unter Umständen Immobilien verkaufen, um Anleger auszuzahlen. Kurzfristig ist dies aber nicht möglich. Bleibt der Verkauf der Anteile über die Börse. Dieser Weg steht immer offen, allerdings müssen hier unter Umständen schlechtere Kurse in Kauf genommen werden, sollten in einer Krisensituation viele Anleger gleichzeitig verkaufen wollen – Angebot und Nachfrage bestimmen dann den Preis.

Fazit
Ein Immobilienfondsinvestment ist für Langfristanleger nach wie vor eine interessante Depotkomponente. Es gibt aber keinen Grund, sich nur auf einen Teilmarkt oder ein Land zu beschränken. Vielmehr sollten Sie auf Diversifikation und Qualität achten. Fondsanbieter, die jetzt groß in Immobilien investieren, während andere etablierte Anbieter die Handbremse angezogen haben, besitzen entweder den Stein der Weisen oder sie fahren eine riskantere Anlagestrategie. Für mich ist das ein Warnsignal, das zur Vorsicht mahnt. Lassen Sie besser die Finger von solchen Fonds!



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