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vor einigen tagen hatte ich schon den Artiekel über die Probleme die im Gewerblichen Immobilienbereich schmoren,reingestellt http://www.ariva.de/...e_in_2011_2012_t283343?pnr=7486679#jump7486679
nun hat das Bankhaus Rott die Problematik aufgegriffen und hier ist ein sehr schöner detailleirter Artiekel auf deutsch:http://bankhaus-rott.de/wordpress/?p=656
......
Alles in allem sind dies keine überraschenden Szenarien, erstaunlich ist vielmehr, dass diese Ansichten nach langer Zeit langsam ernstgenommen zu werden scheinen. Im Hinblick auf die Größe des Gewerbeimmobilienmarktes kann es nicht schaden, die Probleme zu adressieren. Die bekannte Faktenlage ein paar Jahre früher anzuerkennen hätte allerdings auch keiner sonderlichen wissenschaftlichen Akribie bedurft. Zum einen ist es der gewaltige Umfang des gewerblichen Immobilienmarktes der Sorgen bereitet, die ausstehenden Kredite betragen rund $3300 Mrd. Zum Vergleich: An Subprime Krediten gibt es ca. $1500 Mrd., Alt-A loans $2500 Mrd., und die so genannten Prime Hypotheken machen etwa $4500 Mrd. aus. Das grund- legende Problem bei Gewerbeimmobilienkrediten ist die Verschiebung weg von einer normalen Kreditvergabe, bei der die Schuldner mit jeder Rate Zinsen und Tilgung leisten, hin zu so genannten interest-only loans. Das sind Kredite, bei denen der Schuldner lediglich Zinsen zahlt und bei der Fälligkeit des Kredites entweder alles auf einen Schlag zahlt („balloon payment“), was aktuell die Fähigkeit vieler Schuldner übersteigen dürfte, oder den Kredit komplett refinanziert („roll over“). Solche Kreditvergaben sind eigentliche charakteristisch für subprime Kredite im privaten Sektor, aber in der Boomzeit hat sich die Marotte auch in den „professionellen“ Sektor eingeschlichen. Der Anteil derartiger Kredite ist unangenehm hoch, wie die für CMBS Transaktionen vorliegenden Zahlen zeigen.
Ein Blick auf den Anteil der interest-only loans zeigt, hier rollt in den kommenden Jahren eine Refinanzierungswelle auf den Bankensektor zu, der dummerweise gerade nicht sonderlich an einer Refinanzierung von Krediten interessiert sein dürfte. Vor allem vor dem Hintergrund der drastisch gesunkenen Mieteinnahmen und der Preise für die Immobilien dürfte es für die Schuldner schwierig werden, die volle Summe zu refinanzieren ohne weitere Sicherheiten nachzuschießen. Platzt der Kredit, so kommt es wie bei den privaten Immobilien zu Zwangsversteigerungen und Notverkäufen. Wie im privaten Sektor werden einige Banken bei kleineren Objekten selbst den Finger bei der Auktion heben, um die sichtbaren Preise nicht sturzartig fallen zu sehen (Stichwort „real estate owned“). Das bringt einen kleinen Zeitgewinn, verstopft die Bilanz aber mit dem illiquiden Asset und schränkt die Kreditvergabefähigkeit weiter ein.
Die Banken, die ABS Emittenten (viele Kredite wurden verbrieft) und die Versicherer stehen für mehr als $2200 Mrd. aller gewerblichen Immobilienkredite (CRE loans), das sind annähernd 80% des ausstehenden Volumens.
Laut COP sind derzeit rund $200 Mrd. an CRE Krediten als distressed eingestuft. Vor dem Hintergrund der in den kommenden Jahren beginnenden Fälligkeitswelle ist mit einer deutlichen Steigerung zu rechen, so gibt es durchaus ernstzunehmende Projektionen, die von mehr als 25% Ausfällen in den kommenden vier Jahren ausgehen. Die Recoveries sollten, das zeigt sich auch in anderen Bereichen, nicht zu hoch angesetzt werden. Durch die laxe Kreditvergabe und die drastisch gesunkenen Werte der Sicherheiten, die im Falle von Notverkäufen weiter unter Druck geraten würden, sind die optimistischen Parameter der Vergangenheit auch hier hinfällig.
Das als Lösungsansatz vermarktete Vorgehen einer weiteren Zentralisierung des Bankensektors ist – vor allem vor dem Hintergrund der „too big to fail“ Problematik – geradezu absurd. Die voranschreitende Zentralisierung zeigt sich bei einem Blick auf die Verteilung aller Bankenassets auf die Insitute.
Vielleicht legt ja diese oder die nächste Administration die großen vier Institute einfach zusammen zur Wells Morgan Citi Bank of America. WMCA, das erinnert sogar ein wenig an alte Gassenhauer. Die schlechten Assets dieses Molochs kann man bei der Federal Reserve einbuchen, und die Regionalbanken, die es bis dahin geschafft haben, werden zu Filialen. Nichts ist unmöglich.
nun hat das Bankhaus Rott die Problematik aufgegriffen und hier ist ein sehr schöner detailleirter Artiekel auf deutsch:http://bankhaus-rott.de/wordpress/?p=656
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Alles in allem sind dies keine überraschenden Szenarien, erstaunlich ist vielmehr, dass diese Ansichten nach langer Zeit langsam ernstgenommen zu werden scheinen. Im Hinblick auf die Größe des Gewerbeimmobilienmarktes kann es nicht schaden, die Probleme zu adressieren. Die bekannte Faktenlage ein paar Jahre früher anzuerkennen hätte allerdings auch keiner sonderlichen wissenschaftlichen Akribie bedurft. Zum einen ist es der gewaltige Umfang des gewerblichen Immobilienmarktes der Sorgen bereitet, die ausstehenden Kredite betragen rund $3300 Mrd. Zum Vergleich: An Subprime Krediten gibt es ca. $1500 Mrd., Alt-A loans $2500 Mrd., und die so genannten Prime Hypotheken machen etwa $4500 Mrd. aus. Das grund- legende Problem bei Gewerbeimmobilienkrediten ist die Verschiebung weg von einer normalen Kreditvergabe, bei der die Schuldner mit jeder Rate Zinsen und Tilgung leisten, hin zu so genannten interest-only loans. Das sind Kredite, bei denen der Schuldner lediglich Zinsen zahlt und bei der Fälligkeit des Kredites entweder alles auf einen Schlag zahlt („balloon payment“), was aktuell die Fähigkeit vieler Schuldner übersteigen dürfte, oder den Kredit komplett refinanziert („roll over“). Solche Kreditvergaben sind eigentliche charakteristisch für subprime Kredite im privaten Sektor, aber in der Boomzeit hat sich die Marotte auch in den „professionellen“ Sektor eingeschlichen. Der Anteil derartiger Kredite ist unangenehm hoch, wie die für CMBS Transaktionen vorliegenden Zahlen zeigen.
Ein Blick auf den Anteil der interest-only loans zeigt, hier rollt in den kommenden Jahren eine Refinanzierungswelle auf den Bankensektor zu, der dummerweise gerade nicht sonderlich an einer Refinanzierung von Krediten interessiert sein dürfte. Vor allem vor dem Hintergrund der drastisch gesunkenen Mieteinnahmen und der Preise für die Immobilien dürfte es für die Schuldner schwierig werden, die volle Summe zu refinanzieren ohne weitere Sicherheiten nachzuschießen. Platzt der Kredit, so kommt es wie bei den privaten Immobilien zu Zwangsversteigerungen und Notverkäufen. Wie im privaten Sektor werden einige Banken bei kleineren Objekten selbst den Finger bei der Auktion heben, um die sichtbaren Preise nicht sturzartig fallen zu sehen (Stichwort „real estate owned“). Das bringt einen kleinen Zeitgewinn, verstopft die Bilanz aber mit dem illiquiden Asset und schränkt die Kreditvergabefähigkeit weiter ein.
Die Banken, die ABS Emittenten (viele Kredite wurden verbrieft) und die Versicherer stehen für mehr als $2200 Mrd. aller gewerblichen Immobilienkredite (CRE loans), das sind annähernd 80% des ausstehenden Volumens.
Laut COP sind derzeit rund $200 Mrd. an CRE Krediten als distressed eingestuft. Vor dem Hintergrund der in den kommenden Jahren beginnenden Fälligkeitswelle ist mit einer deutlichen Steigerung zu rechen, so gibt es durchaus ernstzunehmende Projektionen, die von mehr als 25% Ausfällen in den kommenden vier Jahren ausgehen. Die Recoveries sollten, das zeigt sich auch in anderen Bereichen, nicht zu hoch angesetzt werden. Durch die laxe Kreditvergabe und die drastisch gesunkenen Werte der Sicherheiten, die im Falle von Notverkäufen weiter unter Druck geraten würden, sind die optimistischen Parameter der Vergangenheit auch hier hinfällig.
Das als Lösungsansatz vermarktete Vorgehen einer weiteren Zentralisierung des Bankensektors ist – vor allem vor dem Hintergrund der „too big to fail“ Problematik – geradezu absurd. Die voranschreitende Zentralisierung zeigt sich bei einem Blick auf die Verteilung aller Bankenassets auf die Insitute.
Vielleicht legt ja diese oder die nächste Administration die großen vier Institute einfach zusammen zur Wells Morgan Citi Bank of America. WMCA, das erinnert sogar ein wenig an alte Gassenhauer. Die schlechten Assets dieses Molochs kann man bei der Federal Reserve einbuchen, und die Regionalbanken, die es bis dahin geschafft haben, werden zu Filialen. Nichts ist unmöglich.
