Immobilienwerte: Wohnungsimmobilien haben Oberwasser

Wurde der Markt in den letzten Jahren noch von Gewerbeimmobilien-Gesellschaften dominiert, führen zur Zeit vor allem die Wohnungsimmobilien den Markt an. Eine eventuell bevorstehende Mietpreisbremse in den Ballungsräumen würde den Gewinn aus Wohnungsimmobilien zwar begrenzen, doch zeigt die Kursentwicklung der Immobilienaktien in der ersten Jahreshälfte, dass die Erwartungen weiterhin hoch sind.

nb - Entwicklungen der Immobilienwerte werden im Deutschen Immobilienaktienindex Dimax widergespiegelt – der erste Aktienindex für Immobilien AGs. In dem Index sind neben reinen Immobilienunternehmen und REITs auch Industrieunternehmen vertreten, wenn mindestens 75 Prozent ihres Umsatzes aus dem Geschäft mit Immobilien stammen. Vor rund zehn Jahren machten die Gewerbeimmobilien noch 61 Prozent des Dimax aus, während Wohnungsimmobilien nur einen Anteil von 26 Prozent aufweisen konnten. Das hat sich im Jahr 2013 deutlich gewandelt: 12 Prozent Gewerbeimmobilien stehen im Index 72 Prozent Wohnungsimmobilien gegenüber.

Risikofaktor Niedrigzins

Auch wenn in den Medien immer wieder über eine gesetzliche Begrenzung von Mieten spekuliert wird, bleiben die Immobilienkurse weitestgehend stabil und das Segment der Wohnungsimmobilien ist nach wie vor beliebt bei den Anlegern. Fondsmanager wie Marcard-Chef Maik Rissel glauben allerdings, dass die Zinsentwicklung das größere Risiko für Immobilienaktien darstellt. Die niedrigen Leitzinsen treiben nämlich nicht nur die Immobilienpreise in die Höhe, sondern auch die Preise der Aktien – was Anzeichen für eine Preisinflation sind.

Investition trotz Preisinflation

Aber auch in solchen Zeiten lohnt der Einstieg ins Immobiliengeschäft und verspricht für Anleger beim zeitlich abgepassten Ausstieg hohe Renditen. Investoren haben dabei die Möglichkeit, direkt oder indirekt in Immobilien zu investieren. Direktanlagen sind vor allem in Deutschland bei den vorherrschenden Niedrigzins sehr beliebt, doch ist das nötige Investitionsvolumen recht hoch. Eine gute Alternative sind indirekte Investitionen, bei denen Anteile an Immobilienfonds, Immobilien AGs oder REITs erworben werden. REITs unterliegen – im Gegensatz zu Immobilien-AGs - einer besonderen Marktregulierung für eine transparentere Steuerfestsetzung. Mindestens 80 Prozent der Gewinne werden bei den REITs als Dividende ausgeschüttet. Laut Rissel böten REITs vor allem auf kurze Sicht weitere Kurschancen. Dennoch spielen sie bei den Deutschen noch eine untergeordnete Rolle.

Hohe Erwartungen trotz Mietpreisbremse

Gerade in den Metropolregionen sind die Immobilienpreise enorm gestiegen. Dies wiederum hat zur Folge, dass viele Anleger ihren Schwerpunkt aus sogenannten A-Lagen, den Großstädten, in B- und C-Lagen verlegen, um den Gefahren eines überhitzten Marktes zu entgehen. Diese Strategie fahren Immobilien AGs aber schon seit vielen Jahren und sind bereits in B- und C-Standorte investiert, für ein möglich breites Portfolio. Bleibt der Niedrigzins in den kommenden Jahren, dürften auch die Immobilienpreise hoch bleiben. Denn die europäischen Zinsen liegen auf einem Rekordtief – Geld zu sparen wird immer unattraktiver. Die Deutschen nutzen das niedrige Zinsniveau vielmehr, um in die eigenen vier Wände zu investieren. Dass sich das lohnt, zeigt die bisherige Entwicklung: Wer sich beispielsweise 2010 eine Eigentumswohnung gekauft hat, hat bis 2014 einen durchschnittlichen Wertezuwachs von 16,5 Prozent erreicht. Dass die europäischen Immobilienaktien generell sehr renditestark sind, zeigen die Entwicklungen der Immobilienindizes. Der Aktienindex Dimax konnte zwischen 1988 und 2013 eine jährliche Durchschnittsrendite von 4,72 Prozent aufweisen. Allein im letzten Jahr stieg der Indexwert um vier Prozent. Rissel glaubt, dass Immobilienunternehmen den Gesamtaktienmarkt deutlich überholen könnten.

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