Beschreibt einen weiteren Grund der Geschäftsbanken, mit Krediten zurückhaltend zu sein. Zu den Leichen, die sie eh noch im Keller liegen haben, kommt jetzt der Schrott, den sie wieder zurücknehmen müssen. Und wenn das nicht gleich der Tod der Bank sein soll, braucht soviel Reserve, wie es nur geht.
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Der Bundesstaat New Jersey, der an die neun Millionen Einwohner zählt, meldete kürzlich Neubauzahlen, die schon eines weit reichenden Blickes in die Vergangenheit bedürfen, um Vergleichbares zu finden. Knapp 12.000 Einheiten wurden genehmigt. Das ist ein Wert, der zuletzt 1945 vermeldet wurde, als die Einwohnerzahl bei gut 4,6 Millionen lag.
Für einige Baufirmen ist das kein Hindernis, und so werden derzeit kräftig Pläne geschmiedet. So berichtet etwa Herrn Barry vom Unternehmen Ironstate über die Wiederaufnahme eines eingestellten Projektes.
“I don’t know if we’ll start going in ’10,” he said, “but we are starting to work with architects again.”
Man arbeitet wieder mit Architekten, das ist ja schon einmal etwas. Leider hat die Sache am Immobilienmarkt weiterhin einen entscheidenden Haken, den auch ein leitender Angestellter eines der bekanntesten Bauunternehmen in den Staaten, Lennar Corp, offen nennt.
“We get a lot of visitors who are enamored of the finishes and amenities we offer,” Mr. Skea said, “but they cannot pay prices that high.”
Preis und Nachfrage, da war doch was. Auf Grund dieser wenn auch späten so doch richtigen Einsicht gehen die Unternehmen vorerst einen Schritt in Richtung Umbau statt Neubau, das ist kostengünstiger. Es spart Arbeitskosten und senkt den Bedarf an vor allem für die Homebuilder nach wie vor schwer verfügbaren Finanzierungen.
Und damit wird es wohl auch vorerst nicht voran gehen, haben doch Freddie Mac und Fannie Mae (eigentlich: Federal Home Loan Mortgage Corporation bzw. Federal National Mortgage Association) keine guten Nachrichten für die potenziellen Kreditgeber. Die beiden nach dem Kollaps unter US Conservatorship (nicht de facto aber quasi Verstaatlichung) stehenden Unternehmen haben zahlreiche Prüfer durch ihre Hypothekenportfolios schauen lassen, um herauszufinden, welche Papiere mit mangelhaften Kreditdokumentationen ausgestattet sind, oder bei welchen Krediten die Banken sorglos Kredite an Kreditnehmer vergeben haben, die offensichtlich falsche Angaben bezüglich ihres Gehaltes oder Vermögens gemacht haben („liar loans“). Warum die beiden Institute dies prüfen lassen? Dazu rufen wir uns kurz die eigentliche Aufgabe der beiden Firmen ins Gedächtnis.
Fannie Mae operates in the U.S. secondary mortgage market. Rather than making home loans directly to consumers, we work with mortgage bankers, brokers and other primary mortgage market partners to help ensure they have funds to lend to home buyers at affordable rates.
Freddie Mac supports liquidity and stability in the secondary mortgage market through two principal lines of business. We also have a portfolio investment business that purchases mortgages for our mortgage-related investments portfolio.
Der Begriff “supporting liquidity” bedeutet nichts anderes als das Kaufen von Hypothekenverbriefungen, die niemand anderes kaufen kann oder will. Oft gibt es einen guten Grund, wenn niemand etwas kaufen will. Bei den Hypothekenverbriefungen ist dies nicht anders. Bereits jetzt sind Schuldner von Krediten mit einem Volumen $300 Mrd. mehr als 90 Tage mit der Zahlung in Verzug. Es ist nicht damit zu rechnen, dass der Großteil mit der Zahlung wieder anfängt. Bei den nicht offiziell subventionierten Krediten ist das Elend noch größer und erinnert an kollabierende Wirtschaftssysteme.
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Das sind Zahlen, die nicht nur von angelsächsischen Investoren noch vor wenigen Jahren mit Häme bedacht worden wären. „In solchen Ländern sollte man nicht investieren“ hätte wohl das Fazit gelautet.
Zurück zu Fannie und Freddie. Da die beiden Unternehmen berechtigterweise kein Interesse daran haben, die Ausfälle von Krediten hinzunehmen, die auf Basis von Lügen und falscher Dokumentation, durch schlampige Bankarbeit und provisionshungrige Vermittler zustande kamen, zwingt man nun diese Banken, die Papiere zurückzunehmen. Das hat man auch früher schon getan, allerdings scheinen die Institute auf den wachsenden öffentlichen Druck zu reagieren und die Prüfer ihren Job halbwegs ernst zu nehmen. Das Volumen der in die Bilanzen der Banken zurückwandernden Papiere stieg in den ersten neuen Monaten des Jahres 2009 bei Freddie Mac um 125% auf $2,7 Mrd., bei Fannie Mae stieg der Wert im gleichen Zeitraum auf $4,3 Mrd. Auch andere Käufer dieser Papiere nutzen die mögliche Rückbuchung, so dass in den ersten drei Quartalen 2009 gut $14,2 Mrd. ihren Weg zurück an die Stelle der Tat fanden, das ist Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Höhe von mehr als 290%. Ärgerlich für die Banken, denn diese Papiere sind von schlechter Qualität, haben massive Downgrades erfahren und belasten so das Eigenkapital überproportional. Am stärksten betroffen sind derzeit die Bank of America (Q1-3 2009: $4,5 Mrd.) und JP Morgan (Q1-3 2009: $5,1 Mrd.). Falls Sie also demnächst ein tolles Produkt mit dem Namen „Re-Securitization“ sehen (die Wiederverbriefung von ehemals bereits verbrieften Papieren), wissen Sie was sich dahinter verbergen kann. Im institutionellen Sektor – kein Witz – gibt es diese bereits.
Für die Kreditvergabe der Geschäftsbanken ist dies ein weiterer Hinderungsgrund. Die Möglichkeit, schnell von einer großen Summe an Rückkäufen schlechter Papiere erwischt zu werden, sorgt dafür, die nötige Aufnahmefähigkeit der Bilanz entsprechend vorzuhalten. Neu vergebene Kredite sind da eher hinderlich.
Trotz der berechtigten und sinnvollen Maßnahme, Schrott an den Schrotthändler zurückzugeben, wird den beiden Liquiditätsspendern die Rückgabe einiger Kredite nicht übermäßig helfen. Das Geschäftsmodell schlägt hier nach wie vor voll zurück. Die Institute subventionieren unter zu Hilfenahme quasi-staatlichen Fundings die Kreditvergabe über private Kreditgeber. Diese privaten Kreditgeber haben stattliche Provisionen für die Vermittlung und Vergabe von Krediten erhalten, die nun im Rahmen der „Liquiditätsbereitstellung“ in den Investment Portfolios von Freddie Mac und Fannie Mae landen, die mittlerweile eher einer Bad Bank für zu billig vergebene Häuserkredite gleichen. Anders gesagt hat man schier unfassbare Portfolios angehäuft, die aus Krediten bestehen, die an Menschen vergeben wurden, die sich diese schon bei Abschluss ohne Subvention schlicht nicht leisten konnten. In Anbetracht der Entwicklungen am Arbeitsmarkt und bei der Vermögenssituation der Privathaushalte sollte sich dies nicht zum Besseren gewandelt haben. Die Gesamtverschuldung der beiden Institute liegt aktuell bei stattlichen $1,595 Billionen (amerikanisch trillion), von denen knapp $600 Mrd. allein in diesem Jahr fällig sind. Da kann man nur ein glückliches Händchen bei der Refinanzierung wünschen. Wir erinnern uns, wie die Finanzierung ablaufen soll.
(Freddie Mac) We fund our mortgage investments primarily by issuing debt securities in the domestic and international capital markets.
(Fannie Mae) Our credit guarantee business purchases residential mortgages and mortgage-related securities in the secondary mortgage market, securitizes these mortgages and subsequently sells them to investors as mortgage-backed securities.
Auf eine allzu euphorische Nachfrage aus dem Ausland sollte niemand setzen. Die internationalen Investoren trauem dem Braten schon lange nicht mehr und sind netto auf der Verkäuferseite.
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Dem begegnen Schatzamt und Zentralbank in gewohnter Weise indem sie die leeren Taschen der Spendierhosen weit aufreißen. Falls jemand ein Interesse an Staatswirtschaft haben sollte, hier erwächst eine planwirtschaftlich organisierte Ökonomie in beachtlicher Größenordnung. Mal sehen, wann jemand beginnt, uns das als Zukunftsmodell zu verkaufen.
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