zweite Finanzblase

"Die betrachteten Immobilienmärkte bewegen sich derzeit auf einem Überbewertungsniveau, das dem Ende der 80er Jahre/Anfang der 90er Jahre entspricht. Die nachfolgenden Anpassungen zogen damals deutliche makroökonomische Friktionen nach sich", so Dresdner-Bank-Experte David Milleker, der Autor der Studie.


Zwar müsse es nicht zwangsläufig zu einem regelrecht Preisverfall kommen. Je stärker sich jedoch die aktuelle Bewertung von dem Niveau entferne, das volkswirtschaftlich gerechtfertig ist, desto größer die Wahrscheinlichkeit eines solchen Szenarios, so Milleker. Dann drohe der private Konsum in Mitleidenschaft gezogen zu werden.


Laut Dresdner Bank sind deutliche Preissteigerungen zwar ökonomisch gerechtfertigt, weil die niedrigen Zinsen die Immobilienanlage attraktiver machen. Der Markt in Großbritannien, Spanien und den USA habe besonders stark auf die Lockerung der Geldpolitik reagiert, da der Zentralbankzins schnell auf die Hypothekenzinsen durchschlage. Grund dafür sei etwa, dass Hypothekendarlehen überwiegend variabel verzinst seien oder im Falle festverzinslicher Hypotheken die Umschuldung relativ einfach möglich sei.



Arbeitslosigkeit in Spanien und Großbritannien kaum gestiegen


Auch sei in Spanien und Großbritannien die Arbeitslosigkeit trotz der weltweiten Konjunkturflaute kaum gestiegen. Dadurch können sich die Bürger mehr oder teurere Häuser leisten als in Ländern mit einer steigenden Erwerbslosigkeit.


Jedoch sei der tatsächliche Preisauftrieb stärker gewesen als es die Entwicklung von Einkommen, Inflation, Zins, Arbeitslosenquote und Bevölkerung zusammengenommen nahe gelegt hätten. "Die Überbewertung liegt in der Größenordnung von 16 Prozent in Großbritannien, zehn Prozent in den USA und vier Prozent in Spanien", so Milleker.


Zwischen dem ersten Quartal 2001 und dem vierten Quartal des vergangenen Jahres kletterten die Immobilienpreise in Großbritannien um 59 Prozent, in Spanien um 52 Prozent und in den USA um 25 Prozent.

Die kapitalistische Katastrophe einer neuen Weltwirtschaftskrise kommt gebremst und in gedehnten Etappen, dafür wird die schließliche Eruptionsgewalt umso heftiger sein. Der Grund sowohl für die Verzögerung als auch für die zu erwartende finale Durchschlagskraft ist der im Vergleich zur großen Weltwirtschaftskrise des 20. Jahrhunderts (1929-33) weitaus höhere Grad an globaler ökonomischer Vernetzung, wechselseitiger Durchdringung und Abhängigkeit, also der relative Bedeutungsverlust der Nationalökonomien gegenüber dem Weltmarkt in finanzkapitalistischer wie in realökonomischer Hinsicht. Dabei hat sich die Weltökonomie im Verlauf der 90er Jahre nicht nur zunehmend von einer Finanzblasen-Konjunktur genährt, sondern auch zunehmend auf das Zentrum USA ausgerichtet. Daran hat sich auch nach dem Ende der New Economy und dem Rückgang oder Platzen der Finanzblasen auf den Aktienmärkten nichts geändert.

Der Grund dafür besteht nicht nur darin, daß die US-Aktienpreise bislang weniger stark abgestürzt sind als in der übrigen Welt. Wenn die US-Konjunktur trotz eines erheblichen Rückgangs ihre Sogwirkung auf die Weltökonomie noch nicht ganz eingebüßt hat, so ist das hauptsächlich auf eine Explosion der Immobilienpreise zurückzuführen. Mit anderen Worten: Die Aktienblase ist zunächst einmal durch eine Immobilienblase abgelöst worden. In Deutschland ist der Anteil an privatem Wohneigentum relativ geringer und die binnenökonomische Baukonjunktur stagniert seit langem, deshalb konnte es hier keine Immobilienblase geben. In Japan fielen in den 80er Jahren Aktien- und Immobilienblase zeitlich zusammen und platzten auch gleichzeitig Anfang der 90er Jahre; seither sitzt der ehemalige Champion der Weltökonomie in der Falle eines riesigen Überhangs fauler Kredite. In den USA dagegen traten Aktien- und Immobilienblase zeitlich auseinander, sodaß für die letzte Lokomotive der Weltkonjunktur gewissermaßen eine zusätzliche Gnadenfrist ihrer Laufzeit erschwindelt werden konnte.

Das hat auch etwas mit der Struktur des Immobilienbooms zu tun. Während es in Japan und Südostasien vor allem Überkapazitäten bei kommerziellen Bauten, Bürotürmen und staatlichen oder halbstaatlichen Prestige-Objekten waren, die den Immobilienboom parallel zum Aktienboom auslösten, ist die zeitliche Versetzung in den USA durch die Konzentration auf den Eigenheimbau bedingt. Der von der Aktienblasen-Konjunktur profitierende Teil der Bevölkerung finanzierte mit der Beleihung der breit gestreuten Kursgewinne an den Aktienmärkten nicht zuletzt Einfamilienhäuser. Die durch gestiegene Nachfrage zeitversetzt steigenden Immobilienpreise machten den Sektor zum lohnenden Terrain der Spekulation, als die Aktienmärkte einbrachen. So wurden nicht nur Finanzwerte vernichtet, sondern es fand auch eine gewaltige Umschichtung statt, nicht zuletzt durch institutionelle Anleger (Banken, Versicherungen etc.). Deshalb begann der spekulative Immobilienboom erst so richtig, als der Aktienboom endete; vor allem in den USA, aber auch in Großbritannien. Seit dem Ende der Aktienblase stiegen die Immobilienpreise in den USA um etwa 50 Prozent, in Großbritannien um fast 25 Prozent.

Die Folge ist, daß die Hausbesitzer auf wundersame Weise bei den Immobilien gewinnen, was sie bei den Aktien verloren haben; ganz oder wenigstens teilweise. Im Zuge dieser Entwicklung gruppierten auch die Privathaushalte entsprechend ihr Vermögen um. Ersparnisse, soweit vorhanden, flossen nicht mehr an die Aktienmärkte, sondern in Anleihen und andere Papiere des Immobiliensektors. Auch die Privatleute begannen sich also an der neuen, zweiten Finanzblase zu beteiligen; nicht bloß durch realen Eigenheimbau, sondern auch durch den Erwerb von entsprechenden spekulativen Papieren. Auch der Erlös von Aktienverkäufen, ob mit oder ohne Verlust, floß zunehmend in diesen Sektor. Das Resultat ist eine dramatische Umschichtung in der Vermögensstruktur: Der Anteil der privaten US-Vermögen im Aktiensektor schrumpfte binnen drei Jahren um 40 Prozent, während er im Immobiliensektor um 30 Prozent anstieg.

Dieselbe Umschichtung ist es auch, von der die wundersame Kauflust der US-Konsumenten erhalten wird, wenn auch in etwas vermindertem Umfang. Wie man vorher den fiktiven Wertzuwachs bei den Aktienpapieren beliehen hat und damit einkaufen konnte, so macht man dasselbe jetzt bei den Immobilienpapieren. Schon seit einiger Zeit stellen sich die Finanzanalysten der US-Banken die bange Frage, wie lange das gut geht. Irgendwann muß auch die zweite Blase platzen, und erst dann wird der große Einbruch kommen. Der realistische Wert einer Immobilie wird normalerweise mit der damit zu erzielenden Jahresmiete berechnet, multipliziert mit dem Faktor 20. Nach dieser Meßlatte sind die US-Eigenheime derzeit extrem überbewertet.

Hinzu kommt, daß sich das Gros des fiktiven Wertzuwachses auf ganz wenige US-Hausfinanzierer konzentriert, deren Papiere die meisten Banken dick in ihren Büchern stehen haben. Bei einem drohenden Absturz der Immobilienpreise würde das gesamte Finanzsystem der USA in Schieflage geraten, mit entsprechenden Folgen für die ohnehin schon angeschlagenen Aktienmärkte. Sobald aber die US-Konsumenten, de facto jene Hälfte der Bevölkerung, die bislang direkt oder indirekt ihren Lebensstandard durch die Finanzblasen-Konjunkturen erhalten oder sogar gesteigert hat, endgültig auf ihre seit langem gesunkenen "reellen" Lohneinkommen zurückgeworfen werden, muß ihnen auch die Puste der vielgepriesenen Kauflust ausgehen. Erst dann naht die Stunde der Wahrheit für die US- und damit für die Weltökonomie, erst dann wird der Damm brechen.

In den vergangenen Jahren haben sich Eigenheime in Geldmaschinen verwandelt. Seit dem Jahr 2000 sinken die Zinsen. Dadurch konnten Amerikas Haushalte ihre in der Vergangenheit aufgenommenen Hypotheken neu verhandeln - refinanzieren, wie es im Fachjargon heißt. Nach der Refinanzierung hatten sie einen Batzen zusätzliches Geld in der Hand. Gleichzeitig stieg der Wert des durchschnittlichen Einfamilienhauses rasant an - man konnte sich folglich noch mehr Schulden aufs Dach laden und bekam einen weiteren Batzen Geld. Wer nicht baute oder kaufte, galt als Depp.

Manche Experten sind der Ansicht, dass sich am Immobilenmarkt eine Blase gebildet hat, die sogar die Aktienbonanza im Dotcom-Sektor in den Schatten stellt. Ein schönes Beispiel für die Haus-Hausse ist die Geschichte von Philo Thompson. Der ist, wie die "New York Times" berichtet, 28 Jahre alt und hat gerade in der Nähe von Denver für ein halbe Million Dollar ein Haus gekauft. Gekauft ist allerdings vielleicht nicht das richtige Wort, denn bisher hat Thompson für sein neues Domizil nichts bezahlt.

Der Haken des Zaubertricks

Der Zaubertrick war möglich, indem der Unternehmensberater zunächst eine Hypothek über 500.000 Dollar abschloss. Der Eigenkapitalanteil, der sofort fällig wurde, betrug 100.000 Dollar. Die trieb er auf, in dem er einen Kredit aufnahm - mit dem neuen Haus als Sicherheit. Die magische Geldvermehrung hat nur einen kleinen Haken: Um so viel Geld bei einer Hypothekenbank zu bekommen, musste Thompson variable Zinsen akzeptieren. Im Klartext: Wenn Greenspan die Zinsen anhebt, steigt Thompsons Zinslast. Dann kann der junge Mann nur beten, dass sein Einkommen noch schneller wächst.

Ähnlich wie dem mutigen Spekulanten aus Denver wird es in den nächsten Monaten vielen Amerikanern ergehen. Auch jene, deren Hypothek einen festen Zinssatz aufweist, werden feststellen müssen, dass es mit den lukrativen Refinanzierungen vorbei ist. Diese Erkenntnis könnte sich in blankes Entsetzen verwandeln, wenn den Verbrauchern bewusst wird, wo sich die steigenden Zinsen noch überall niederschlagen - zum Beispiel bei Finanzierungen für Autos oder bei Kreditkartenschulden.

Auch hier haben die US-Bürger in den vergangenen Jahren hingelangt, als ob die Welt demnächst untergeht - seit Anfang 2000 steigt die Verschuldung der Haushalte zweimal so schnell wie das Einkommen.

An den Märkten macht sich inzwischen leichte Panik breit. Wenn den US-Verbrauchern die Luft ausgeht, wird dies der Wirtschaft einen kräftigen Dämpfer verpassen. Jüngere Einzelhandelsdaten deuten bereits darauf hin, dass vor allem die niederen Einkommensklassen ihre Portemonnaies bereits fest zugeknöpft haben. Der von der Universität Michigan erhobene Index des Konsumentenvertrauens zeigt ebenfalls, dass die Zuversicht der Verbraucher in ihre wirtschaftliche Zukunft bröckelt. Weitere Hinweise erwarten Ökonomen in der laufenden Woche von Wal-Mart und anderen Supermarktketten, die Quartalszahlen bekannt geben (siehe Kasten).

Es bleibt die kleine Hoffnung, dass die Mehrheit der US-Verbraucher so furchtlos ist wie jener von der "NYT" porträtiere Philo Thompson. Der junge Mann hat nach eigenen Angaben keine Angst vor dem finanziellen GAU: "Es gibt einen Unterschied zwischen Bankrott und Armut. Bankrott ist eher ein zeitlich begrenzter Zustand. Donald Trump war bereits mehrmals bankrott."

Die Aussage der Dresdner Bank, daß die Hypothekenzinsen in den USA überwiegend variabel seien ist falsch.  In den USA sind die Hyp-Zinsen fest. Variabel sind sie überwiegend in Großbritannien und Skandinavien.

Rudolf Rezniczek

"Lassen Sie uns die Fakten ansehen", schrieb Tom Dyson letzten Freitag. "Weder dieser Kursanstieg (am US-Aktienmarkt) noch diese Immobilienmarkt-Blase sind nachhaltig. Der Ausblick für Investoren ... egal ob am Aktien- oder am Immobilienmarkt ... ist duster. In Großbritannien wird versucht, die Spekulationsblase am Immobilienmarkt nur ein bisschen anzustechen, damit nur etwas Luft ausweicht. Das hat bis jetzt nicht geklappt. Die Politiker werden nicht das bekommen, was sie wollen. Sie werden das bekommen, was kommt. Verkaufen Sie früh, um das zu vermeiden."

Ist der sonst meist bullishe Mr. Dyson diesmal zu pessimistisch? Ich weiß es nicht, liebe(r) Leser(in) ... aber ich finde es jedenfalls schwer, auch für die US-Immobilienpreise weiteres Aufwärtspotenzial zu sehen. Da ich selbst Immobilienbesitz habe, freue mich natürlich, dass die Immobilienpreise weiter steigen, und ich würde gerne weiterhin so nett und liebevoll den Immobilienmarkt ansehen können, wie ich das mit einem neu geborenen Kind machen würde.

Aber die Hypothekenbanken haben ihr bestes getan, um die Spekulationsblase am Immobilienmarkt zu fördern – indem sie den Leuten neue Hypotheken mehr als schmackhaft machen. Da gibt es zum Beispiel die "Hypotheken mit "negativer Amortisierung", eine völlige Neuheit der US-Hypothekenbanken. Bei diesen Hypotheken liegt die Tilgungsrate bei 0 %, man zahlt also nur Zinsen. Und noch nicht einmal die vollen Zinsen, sondern WENIGER als die Zinsen, die auf diese Hypothek anfallen. Dafür wird die Hypothek jeden Monat um einen bestimmten Betrag erhöht. Mit anderen Worten: Der Schuldenstand steigt laufend, anstatt dass die Hypothek im Laufe der Jahre abgetragen wird! Diese speziellen Hypotheken werden mit Formulierungen wie dieser beworben: "Diese Hypothek ist optimal für Schuldner mit großen Bargeldreserven, die die Flexibilität niedrigerer monatlicher Raten während bestimmter Zeiten des Jahres für sich in Anspruch nehmen möchten und gleichzeitig planen, in bestimmten anderen Zeiten Tilgungszahlungen zu leisten."

Ich würde es anders formulieren: Solche Hypotheken sind ideal für Schuldner, die bereits bis zum Hals in Schulden stecken und ihre Hypotheken überhaupt nicht zurückzahlen können.

Dann gibt es noch die sogenannten "103er" und "107er". Das sind Hypotheken, mit denen man 3 % oder 7 % mehr Geld aufnehmen kann, als das Haus wert ist. Also keine Beleihungsgrenze von 60 % oder 70 % ... sondern von 103 % oder 107 %!

Ahja ...

darüber kann man recht trefflich streiten und nie einig werden. aber wann ist eine immobilie zu teuer? im schnitt sind die immobilienpreise in den usa immer noch wesentlich billiger als bei uns. in den usa erwartet man die nächsten 20 jahre stagnierende bis leicht steigende bevölkerung. bei uns soll im gleichen zeitraum die bevölkerung deutlich abnehmen. ich glaube, dass immobilienpreise auch was mit der bevölkerungsentwicklung zu tun haben. jetzt die rätselfrage: wo ist die blase???


 

klar es ist alles irgendwo relativ - wenn man aber mal davon ausgeht das in den USA eine Immobilienblase vorhanden ist dann sollte man auf das Platzen derselben spekulieren - z.B. mit

http://www.besttradezertifikate.de/btz_int/...1&modus=&lng=de

falls der Link nicht funzt:

Name: S&P Homebuilding MINI Short Zertifikat Strike 680

ISIN: NL000040033

aktueller Wert: 10,67€

währungsgesichert: nein

ER2DE2

PS: gehe jetzt meine Blase indirekt im Biergarten füllen - Good Night!

Ist es nicht so, dass mittlerweile überall von einer Immobilienblase gesprochen wird? Ausser im Osten halt ;)

Ein Shortzertifikat wäre mir da etwas zu riskant - einmal weil du nie weisst wann die Blase nun platzen soll und dann weil das wirtschaftswachstum vielleicht doch noch anhält und die Blase garkeine ist...

nächtliche grüsse, Karl
www.aktienboard.com