Erste Investments in dreistelliger Millionenhöhe zeigen, dass großvolumige Finanzierungen wieder möglich sind - wenn die Bedingungen stimmen. Und die bewegen sich in einem engen Rahmen. Banken verlangen unter anderem ein Minimumeigenkapital von 30 Prozent des Investments.
KÖLN. Nach zwei überaus schwachen Jahren kommt der deutsche Markt für gewerbliche Immobilieninvestments langsam wieder in Schwung. In der vergangenen Woche meldeten das deutsch-amerikanische Immobilienunternehmen RFR und die Hamburgische Immobilien Handlung (HIH), ein zum Verbund der Privatbank Warburg gehörendes Haus, den erfolgreichen Abschluss der nach eigenen Angaben "größten Einzeltransaktion" auf dem hiesigen Immobilienmarkt seit 18 Monaten. Die beiden Partner erwarben einen Büro- und Gewerbepark in München-Perlach: Auf dem 425 000 Quadratmeter (qm) großen Grundstück stehen 36 Gebäude mit insgesamt 370 000 qm Fläche. Unbestätigten Berichten zufolge hat das Investment ein Volumen zwischen 300 und 400 Mio. Euro. Zuletzt hatte Union Investment mit dem Kauf des Berliner Shoppingcenters Alexa, ein Objekt des portugiesisch-britischen Entwicklers Sonae Sierra, die Liste der größten Immobiliendeals des Jahres angeführt. Für 316 Mio. Euro erwarb die Hamburger Immobilienfondsgesellschaft im Februar 91 Prozent der Anteile am Einkaufszentrum in unmittelbarer Nachbarschaft zum Alexanderplatz.
Keine Rückkehr in alte Zeiten
Noch vor einem halben Jahr suchte man vergeblich nach Transaktionen in dieser Größenordnung. Die überwiegende Zahl der - wenigen - Käufe konzentrierte sich aus zwei Gründen auf Objekte weit unterhalb der 100 Mio. Euro-Schwelle. Zum einen lagen die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern zumeist weit auseinander. Zum anderen bremste die Kreditklemme Immobilieninvestoren aus: Banken finanzierten entweder gar nicht oder verlangten hohe Risikoaufschläge, abzulesen an einer Statistik des Hypothekenbankenverbandes: 2009 vergaben deutsche Hypothekenbanken 45 Prozent weniger Darlehen für Gewerbeimmobilien als 2008.
Die Großdeals der vergangenen Wochen sind erste Anzeichen dafür, dass sich der Knoten bald lösen könnte. "Der Verkauf des Alexa ist ein sehr gutes Signal für den Markt", sagt Reiner Eichholz, Chef von Hochtief Projektentwicklung. Der Preis sei endlich wieder "eine Hausnummer". Nur schwerlich allerdings können die beiden Ankäufe als Beweis dafür durchgehen, dass im Finanzierungsgeschäft wieder "Business as usual" herrscht. So sagt Maria Teresa Dreo, zuständig für kommerzielle Immobilienkunden bei der Hypo-Vereinsbank (HVB) in München: "Bei Finanzierungen normaler Größenordnung gibt es keine Kreditklemme." Sehr wohl schwieriger werde es aber bei Volumina über 100 Mio. Euro. Eine zweite Einschränkung macht Peter Knopp, Vorstandschef der WestLB-Tochter Westimmo, wenn er den derzeit erwünschte Minimumeigenkapital auf etwa 30 Prozent beziffert. Gefragte Kunden seien daher die offenen Immobilienfonds: "Hier passt die Chemie." Die Fonds dürfen ihre Gebäudeportfolios bis zu 50 Prozent beleihen.
Nicht weit weg davon ist auch das Investorenduo aus HIH und RFR: Die Fremdkapitalquote des Private Placements, das mehrheitlich institutionelle Anleger zeichneten, liege "deutlich unter den Quoten, die wir in Zeiten des Immobilienhypes gesehen haben", sagt Stefan Habert von HIH, ohne konkret zu werden. Zwischen 30 und 40 Prozent eigenes Geld dürften die Investoren allerdings mitgebracht haben. Den Kauf des Alexa bestritt Union Investment zu 37 Prozent aus Eigenmitteln, die bestehende Finanzierung durch ein Bankenkonsortium unter Führung der Eurohypo im Volumen von 200 Mio. Euro wurde übernommen. Auch bei HIH und RFF, so ist zu hören, schultern mehrere Finanzierer den Kredit.
Banken sind vorsichtig optimistisch
Weil solche Clubdeals kompliziert und langwierig sind, habe man vor ein paar Jahren erst bei Investitionen ab 200 bis 300 Mio. Euro über diese Konstruktion nachgedacht, erinnert sich Immobilienbanker Knopp. Heute sind sie schon ab 100 Mio. Euro das Instrument der Wahl. So leicht wie vor vier Jahren werden Kredite also auch in naher Zukunft nicht zu haben sein. Dennoch erwartet Barbara Dreo, dass Investoren 2010 wieder mehr Transaktionen angehen werden.
Transaktionen
Lenbach Gärten: Die größte Transaktion des Jahres 2009 markiert der Verkauf zweier Bürogebäude und eines Fünf-Sterne-Hotels in der Münchener Innenstadt. Die österreichische Immofinanz wurde im September 2009 mit dem Münchener Family Office AM Alpha handelseinig. Die Vermögensverwalter erwarben das 65 000 Quadratmeter große Gelände für 220 Mio. Euro.
Park Tower: Im Dezember vergangenen Jahres erwarb die Fondstochter der Deutschen Bank, Rreef Investment, einen 115 Meter hohen Frankfurter Büroturm an der Bockenheimer Anlage vom einem Morgan Stanley-Fonds. Der Kaufpreis für das kernsanierte Gebäude aus dem Jahr 1972 lag bei 123 Mio. Euro, der höchste, der 2009 in der Bankenstadt erzielt wurde.
QUELLE: www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...eder-mit;2546711;2
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