HSBC Trinkaus & Burkhardt - Vivacon "overweight"

• Vivacon wächst trotz wirtschaftlich schwachem Marktumfeld durch preiswerte Produkte, geschicktem Branding und exzellentem Vertrieb
  
• Die Geschäftszahlen im 1. Halbjahr 2003 bestätigen den Wachstumstrend
  
• Umsätze für 2003 und 2004 durch aktuellen Auftragsbestand bereits gesichert; weitere Projekte würden obige Kennzahlen drastisch nach oben revidieren
  
• Baywobau Baubetreuung GmbH, einer der führenden Projektentwickler in München, wurde als Partner und neuer Aktionär gewonnen
  
• Weitere Immobiliengesellschaften und Immo-Investment-Fonds erwägen Einstieg in das Unternehmen bzw. die Aktie

Diese Gesellschaft, an der die Vivacon AG zu 51% beteiligt ist und damit die Ergebnisbeiträge voll konsolidierungsfähig sind, ist derzeit in verschiedensten Ländern Europas aktiv. Gelingt auch nur ein Projekt, welches erfahrungsgemäß in der Größenordnung von ca. 50-70 Mio. Euro liegt (Marge über 20%), kommt dieser Ertrag zu den bekannten Umsatz- und Ertragszielen der kommenden Jahre hinzu. Zum ersten Mal erhält die Vermarktung von Wohnimmobilien in Deutschland ein Marken-Branding!

Bereits beim Erwerb einer Immobilie achtet Vivacon darauf, dass die laufenden Mieteinnahmen die Finanzierungskosten decken, wenn nicht sogar übersteigen.
Sanierungsmaßnahmen werden erst dann eingeleitet, wenn bereits über 90 % der Wohn- und Geschäfteinheiten verkauft sind. Das Projektrisiko wird somit minimal gehalten.

Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienunternehmen profitiert die Vivacon AG in der aktuellen Konjunktur- und Immobilienschwäche von den niedrigen Preisen für Neuerwerbungen von Immobilien, da diesen keine Wertberichtigungen auf Bestandsimmobilien gegenüberstehen.
Den Großteil seiner Umsätze generiert das Unternehmen aus dem Verkauf der sanierten Immobilien. Klassische Mieteinnahmen stellen aufgrund der kurzen Verweildauer der Immobilien im eigenen Bestand eher einen untergeordneten Teil der Umsätze dar.

Als einziges Immobilienunternehmen in Deutschland hat sich die Vivacon AG auf den flächendeckenden Verkauf der Wohnungen durch Bestellung eines Erbbaurechts spezialisiert. Die Grundstücke der Immobilien bleiben dabei im Besitz der Vivacon AG und generieren jährliche Einnahmen aus Erbbaupacht. Vivacon gewinnt dadurch einen entscheidenden Vorteil gegenüber anderen Anbietern, da es ihr möglich ist, die üblichen Marktpreise um bis zu 25% zu unterbieten. Die aus der jährlichen Erbpacht generierten Einnahmen steigen kontinuierlich und haben bereits 2002 ein Volumen von 500.000 Euro erreicht.

Kürzlich gab die Vivacon AG bekannt, dass sich die Baywobau, einer von Münchens führenden privaten Bauträgern, mit rund 4,5 % an der Vivacon AG beteiligt hat. Als offenes Geheimnis gilt, dass beide Unternehmen bereits größere gemeinsame Projekte im Großraum München planen. Durch die Kooperation mit der Baywobau schafft die Vivacon den Einstieg in Großstadtprojekte in Süddeutschland und kann künftig wesentlich größere Immobilieneinheiten erwerben und sanieren.

Nach unseren Informationen prüfen derzeit weitere Immobilien- Entwicklungsgesellschaften Kooperationsprojekte und Beteiligungsmöglichkeiten mit der Vivacon AG.

Das Management hat in den letzten Jahren - die für die Immobilienwirtschaft durchaus problematisch waren - bewiesen, dass es möglich ist, ertragreiche Objekte zu erwerben und innerhalb kurzer Zeit mit einer überdurchschnittlich hohen Gewinnmarge zu veräußern. Gerade in den letzten eineinhalb Jahren hat sich gezeigt, dass die Vivacon trotz Konjunkturflaute aufgrund des starken Vertriebsnetzes von über 500 Partnern in ganz Deutschland, in der Lage ist, Objekte schnell und gewinnbringend zu vermarkten.

Vivacon verkauft seine Objekte derzeit wesentlich schneller, als man sie fertigstellen kann.

Gerade vor diesem Hintergrund wird sich die Kooperation mit der Baywobau sehr schnell in größeren Projekten und damit auch in wesentlich höheren Umsätzen für die Vivacon niederschlagen.

Nach den uns vorliegenden Informationen sind die Umsatzplanungen für die Jahre 2003 und 2004 bereits heute durch die vorliegenden und beurkundeten Wohnungsverkäufe gesichert. Die beurkundeten Wohnungsverkäufe sind dabei wie Auftragseingänge in der Industrie zu sehen.

Umsatz und Gewinn für das erste Halbjahr 2003 liegen nach unseren Informationen deutlich über den Vorjahreszahlen. Die endgültigen Zahlen für das erste Halbjahr werden Mitte August vorgelegt. Bemerkenswert sind diese Steigerungen vor dem Hintergrund der allgemein sehr schwachen Konjunkturlage und der Immobilienkrise sowie des traditionell eher schwachen ersten Halbjahres.

Die derzeitigen Verkaufserfolge belegen, dass es dem Unternehmen zukünftig möglich sein wird, an vier bis fünf Objekten gleichzeitig zu arbeiten. Die Vertriebsstruktur ist dazu bereits jetzt ausreichend vorhanden. Nach Angaben des Vorstandes steht die Gesellschaft derzeit in zahlreichen Verhandlungen über den Erwerb verschiedener Objekte.

Die positive Entwicklung könnte zukünftig auch durch die Tochtergesellschaft Yoo Deutschland GmbH verstärkt werden. Diese gemeinsam mit Europas führendem Stardesigner Stark gegründete Gesellschaft wird zukünftig exklusiv die Stark Designerwohnungen in Deutschland vertreiben. Der Vivacon AG gelingt damit der Einstieg in ein komplett neues und vor allem profitables Marktsegment. Bereits in 2003 erwarten wir die Bekanntgabe der ersten Projekte in diesem Bereich.

Für 2003 geht das Unternehmen nach Aussagen des Vorstandes von einem Gewinn je Aktie von 0,45 Euro und für 2004 von 0,57 Euro aus. Bei einem aktuellen Kurs von 5,00 Euro errechnet sich somit ein KGV von 11 bzw. 9. Potentielle Erlöse der Tochtergesellschaft Yoo Deutschland sind hierbei noch nicht berücksichtigt.

Mit dem Verkauf der ersten Objekte über die Yoo Deutschland rechnen wir bereits in 2004. Trifft dies zu, so ist die Vivacon auf dem aktuellen Niveau von 5,00 Euro klar unterbewertet.

Jedes zusätzliche Projekt, das noch in 2003 und 2004 in die Projektphase und den Verkauf gelangt, wird Umsatz und Gewinn deutlich nach oben schnellen lassen.