Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von PATRIZIA Immobilien (Patrizia Aktie) unverändert mit dem Rating "kaufen" ein.
Das von PATRIZIA angeführte Investorenkonsortium habe den Zuschlag für den Kauf der LBBW Immobilien GmbH mit 21.000 Wohnungen (Kaufpreis EUR 1,44 Mrd.) über einen Share Deal erhalten. Das Geschäft werde frühestens im März 2012 abgeschlossen (noch unter Vorbehalt). Der Kaufpreis sei mit einer Nettomietrendite von ca. 7% (WRe) angesichts der günstigen Lagen und dem jährlichen Mietsteigerungspotenzial von 3 bis 5% attraktiv.
Das Konsortium bestehe aus fünf deutschen Versicherungsunternehmen (z.B. LVM), einem schwedischen, einem schweizer und drei deutschen Pensionsfonds sowie einer Sparkasse aus Baden-Württemberg. PATRIZIA werde sich mit einem Eigenkapital von lediglich EUR 15 Mio. beteiligen, was einer Beteiligung von 2,6% entspreche (gesamtes Eigenkapital EUR 574 Mio. oder 40%). Als Property- und Asset Manager für das Investorenkonsortium werde PATRIZIA insbesondere die Mieten auf das Marktniveau anheben, ein effizientes Berichtswesen und eine Portfoliooptimierung inklusive Privatisierung betreiben.
94% der 21.000 Wohnungen würden sich in Baden-Württemberg befinden (34% in Stuttgart, größere Teile in Mannheim, Ulm, Konstanz, Freiburg und Karlsruhe). Der Leerstand betrage nur 3% und die Nettomiete EUR 99 Mio. p.a. Angesichts einer wachsenden Bevölkerung sei Baden-Württemberg einer der attraktivsten Wohnungsmärkte in Deutschland mit einem überdurchschnittlichen Miet- und Preissteigerungspotenzial (Mieterhöhungen in 2011 von EUR 5,88 auf 6,11 pro m² im Portfolio).
In Verbindung mit der Transaktion sei eine umfassende Sozialcharta ähnlich den üblichen Sozialchartas bei solchen Portfolioverkäufen vereinbart worden. Zu den wichtigsten Punkten gehöre eine maximale jährliche Mieterhöhung von 3% plus Inflation und Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen von EUR 16,8 pro m² jährlich bis 2016 (überdurchschnittlich im Sektor). Im Hinblick auf die Privatisierung würden die Mieter ein Vorkaufsrecht erhalten und PATRIZIA dürfe nicht mehr als 950 Wohnanlagen p.a. (ca. 5%) verkaufen. PATRIZIA beabsichtige, das Portfolio nicht nennenswert zu verkleinern. Immobilienverkäufe und -käufe sollten sich dementsprechend die Waage halten.
PATRIZIAs AuM würden sich von EUR 5,6 auf 7 Mrd. erhöhen (zusätzliche Asset Management-Gebühren in Höhe von ca. EUR 6 Mio. p.a.). Die Analysten würden mit einer Akquisitionsgebühr von 0,5 bis 1% des Kaufpreises (WRe Nettoeffekt ca. EUR 5 Mio.) rechnen. Vor diesem Hintergrund seien die Prognosen angehoben worden.
Der erfolgreiche Erwerb unterstreiche PATRIZIAs hohe Reputation. Die Signalwirkung der Transaktion sollte nicht unterschätzt werden. PATRIZIA habe sich als Intermediär zwischen langfristigen risikoscheuen Investoren, die einen Zugang zur attraktiven Asset-Klasse deutsche Wohnimmobilien suchen würden, und kommunalen bzw. staatlichen Verkäufern positioniert. Angesichts des Erfolgs sollte PATRIZIA gute Chancen bei den kommenden Ausschreibungsverfahren wie z.B. GWB Immobilien (GWB Immobilien Aktie) (Bayern LB) oder TLG (staatlich) haben, was weiteres Potenzial im Servicegeschäft eröffne. Durch die LBBW-Transaktion sollte der Ergebnisanteil des Servicegeschäfts 40% überschreiten (2011e ca. 35%) und sich damit die Abhängigkeit von Immobilienverkäufen verringern.
Die Kaufempfehlung der Analysten von Warburg Research für die PATRIZIA Immobilien-Aktie wird bestätigt. Basierend auf dem überarbeiteten NAV-Modell sei das Kursziel von EUR 5 auf EUR 5,10 angehoben worden. (Analyse vom 14.02.2012) (15.02.2012/ac/a/nw)
\nOffenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
