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Original-Research: Coreo AG - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu Coreo AG
Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6
Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 1,00 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2024
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann
Große Portfolio-Akquisitionen sollen in 2024 kommen; EBIT-Break-Even in
2024 erwartet; Kursziel: 1,00 EUR; Rating: KAUFEN
In den ersten sechs Monaten 2023 konnte die Coreo AG die Mieterlöse auf
3,17 Mio. EUR (VJ: 2,82 Mio. EUR) steigern. Da sowohl im Geschäftsjahr 2022 als
auch im laufenden Geschäftsjahr 2023 keine Objektzugänge erfolgten, wurde
die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um 12,7 % auf gleicher Objektbasis
erzielt. Durchgeführte Portfoliooptimierungen, wie beispielsweise die im
abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 erfolgte Objektübergabe in Kiel oder der
Abschluss eines langfristigen Mietvertrages mit der Stadt Wetzlar, haben
die Umsatzbasis erhöht, wovon die Coreo AG im ersten Halbjahr 2023
profitiert hat. Darüber hinaus wurden bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr
Leerstände abgebaut und vereinzelt Mieterhöhungen durchgesetzt. Ein Teil
der Steigerung der Bruttomieten hängt aber auch mit dem derzeit
marktbedingten Anstieg der Nebenkosten zusammen, womit die
Betriebskostenvorauszahlungen deutlich um 44,1 % auf 0,84 Mio. EUR (VJ: 0,59
Mio. EUR) angehoben wurden.
Die operativen Gesamtkosten in Höhe von 3,10 Mio. EUR (VJ: 3,04 Mio. EUR) sind
in etwa auf Vorjahresniveau geblieben. Innerhalb der Kosten erhöhte sich
insbesondere der Materialaufwand auf 1,79 Mio. EUR (VJ: 1,29 Mio. EUR). Dies
resultiert zum einen aus gestiegenen Betriebsnebenkosten und zum anderen
aus Instandhaltung- und Modernisierungsaufwendungen, die insbesondere die
Objekte in Wetzlar, Delmenhorst und Göttingen betreffen. Der Anstieg des
Materialaufwands wurde aber von einem Rückgang beim Personalaufwand und bei
den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (u.a. geringere Rechts- und
Beratungskosten) kompensiert. Auch in den ersten sechs Monaten 2023 lag
daher das EBIT mit -0,44 Mio. EUR (VJ: -0,61 Mio. EUR) über dem Vorjahreswert.
Wir haben unsere Prognosen auf Grundlage des aktuell bestehenden
Objektportfolios erstellt. Darüber hinaus unterstellen wir für die
kommenden Geschäftsjahre auch Objektakquisitionen, die sowohl einen
Einfluss auf die Mieterlöse der Gesellschaft haben als auch im Rahmen der
wertschaffenden Strategie mit möglichen Bewertungserträgen einhergehen.
In den ersten sechs Monaten 2023 hat die Coreo AG Bruttomieterträge in Höhe
von 3,17 Mio. EUR erwirtschaftet. Bis auf den erfolgten Verkauf der 119
Wohneinheiten des Objekts "Hagenweg" liegt für das zweite Halbjahr 2023 ein
unverändertes Objektportfolio vor, so dass im zweiten Halbjahr
vergleichbare Bruttomieterlöse erwirtschaftet werden dürften. Der Wegfall
der Mieterlöse "Hagenweg" in Höhe von ca. 0,20 Mio. EUR (GBC-Schätzung) wird
sich, da dieser erst im vierten Quartal 2023 erfolgt ist, in Grenzen
halten. Gegenüber unserer bisherigen Prognose (siehe Prognose vom
14.07.2023) passen wir die erwarteten Mieterlöse auf 6,12 Mio. EUR (bisher:
6,53 Mio. EUR) dennoch etwas stärker an.
Diese Anpassung hängt primär mit der Verzögerung beim Ankauf des Portfolios
Hagen/Rostock, wofür der Kaufpreis (Gesamtinvestitionsvolumen: 2,5 Mio. EUR)
bereits entrichten worden ist. Bislang hatten wir mit dem Objektzugang im
zweiten Halbjahr 2023 gerechnet. Nach aktuellem Stand wird der Objektzugang
aber erst im kommenden Geschäftsjahr erfolgen. Zudem ist im kommenden
Geschäftsjahr 2024 der Übergang des so genannten Spree-Ost-Portfolios
geplant, für den seit 2021 eine Ankaufsvereinbarung vorliegt. Dieses
Portfolio umfasst 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten und würde, als
größter Erwerb der Coreo-Historie, einen erheblichen Einfluss auf die
Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft haben. Aus
Vorsichtsgründen haben wir den Erwerbszeitpunkt auf das zweite Halbjahr
2024 (bisher: erstes Halbjahr 2024) verschoben und reduzieren daher auch
die erwarteten Mieterlöse für 2024 auf 8,22 Mio. EUR (bisher: 9,56 Mio. EUR).
Dieser Effekt spielt für das Geschäftsjahr 2025 keine Rolle, die in diesem
Geschäftsjahr erwarteten, niedrigeren erwarteten Mieterlöse in Höhe von
12,15 Mio. EUR (bisher: 12,36 Mio. EUR) sind ausschließlich eine Folge der
"Hagenweg"-Veräußerung.
Der Buchverlust aus dem Verkauf der Objekte im Göttinger "Hagenweg" in Höhe
von 0,61 Mio. EUR wurde vollständig im ersten Halbjahr 2023 berücksichtigt,
so dass hieraus keine weiteren negativen Effekte für das zweite Halbjahr zu
erwarten sind. In unseren bisherigen Prognosen haben wir keine
Bewertungsverluste antizipiert, im Gegenteil, aufgrund der Investitionen in
das Bestandsportfolio haben wir Bewertungsgewinne unterstellt. In der nun
aktualisierten Prognose haben wir sowohl den Buchverlust berücksichtigt als
auch konservativ etwas geringere Buchgewinne auf das Bestandsportfolio
unterstellt. Demnach sollte die Gesellschaft im laufenden Geschäftsjahr
2023 ein negatives EBIT in Höhe von -0,12 Mio. EUR (bisher: 2,18 Mio. EUR)
ausweisen. Mit dem erwarteten starken Anstieg der Mieterlöse, insbesondere
durch den Zugang der beiden bereits fixierten Portfolien, sollte ab dem
kommenden Geschäftsjahr 2024 der EBIT-Breakeven nachhaltig erreicht werden.
Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in
Höhe von 1,00 EUR (bisher: 1,30 EUR) ermittelt. Die Kurszielreduktion ist
ausschließlich eine Folge der erfolgten Prognoseanpassung. Wir vergeben
weiterhin das Rating KAUFEN.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/28307.pdf
Kontakt für Rückfragen
GBC AG
Halderstrasse 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 17.11.2023 (07:55 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 17.11.2023 (10:30 Uhr)
-------------------übermittelt durch die EQS Group AG.-------------------
Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
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