Original-Research: EYEMAXX Real Estate AG (von GBC AG): stark überdurchschnittlich attraktiv

Original-Research: EYEMAXX Real Estate AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu EYEMAXX Real Estate AG

Unternehmen: EYEMAXX Real Estate AG
ISIN: DE000A2AAKQ9

Anlass der Studie: Research Comment
Empfehlung: stark überdurchschnittlich attraktiv
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker

Planmäßige Rückführung der ersten EYEMAXX-Anleihe (2011/2016) ist erfolgt,
Anleihe 2016/2021 aktuell sehr interessantes Investment
Gutes Beispiel für erfolgreiche Refinanzierungsstrategie
Die EYEMAXX Real Estate AG hat mit der am 26.07.2016 erfolgten planmäßigen
Rückführung der im Jahr 2011 emittierten 7,5%-Unternehmensanleihe für
positiven Newsflow am Markt für mittelständische Unternehmensanleihen
gesorgt. Das ausstehende Volumen der voll besicherten Anleihe belief sich
zum Rückzahlungszeitpunkt auf 10,70 Mio. EUR. Die Rückzahlung wurde dabei
vornehmlich durch die im März 2016 begebene ebenfalls voll besicherte 7,0
%-Unternehmensanleihe (WKN: A2AAKQ) abgedeckt. In unseren Augen ist dies
ein gutes Beispiel einer erfolgreichen und durchdachten
Refinanzierungsstrategie.

Investororientierte Ausstattung der 2016/2021-Anleihe
Ein wichtiger Aspekt dieser Strategie ist die investororientierte
Ausstattung der jüngsten Unternehmensanleihe, mit einer umfangreichen
Sicherungskomponente. Gemäß Wertpapierprospekt wird jeder Euro
Emissionserlös mit einer Grundbuchsicherung von 116,4 % des Verkehrswertes
der Sicherungsliegenschaften sowie zusätzlich einer notariellen Abtretung
der Mieterlöse der besicherten erstrangigen Immobilien unterlegt. Neben
dieser im Marktvergleich umfangreichen Sicherung der Anleihemittel bietet
die EYEMAXX-Anleihe zudem einen hohen Kupon von jährlich 7,0 % bei
halbjährlicher Auszahlung.

EYEMAXX überzeugt mit operativer Entwicklung
Zusätzlich dazu überzeugt die EYEMAXX Real Estate AG auch von operativer
Seite. Die Gesellschaft, deren Fokus auf der Entwicklung von Wohn- und
Pflegeimmobilien in Deutschland und Österreich, sowie auf der
Projektentwicklung mit dem Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien
(Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Taylormade Solutions) in Österreich,
Deutschland und in der SEE/CEE-Region liegt, verzeichnete im ersten
Halbjahr 2015/2016 sowohl auf Umsatz- als auch Ergebnisseite hohe
Wachstumsraten.Bei der Gesamtleistung wurde mit 8,32 Mio. EUR (VJ: 5,74
Mio. EUR) ein neuer Rekordwert erreicht. Besonders stark entwickelten sich
die Projektgesellschaften, die einen deutlichen Anstieg des
Beteiligungsergebnisses bedeuten. Ausgehend von der erhöhten
Ertragssituation verbesserte sich das EBIT auf 3,44 Mio. EUR (VJ: 2,67 Mio.
EUR), was auf Basis eines ersten Halbjahres ebenfalls einem neuen
Rekordwert gleichkommt. Hiervon ausgehend weist die EYEMAXX zum Halbjahr
2015/2016 einen für Immobilienunternehmen hohen EBIT-Zinsdeckungsgrad in
Höhe von 1,7 (VJ: 1,5) auf.

Die Grundlage für diese Entwicklung ist die rege Transaktionstätigkeit der
Gesellschaft. So wurden im laufenden Geschäftsjahr 2015/16 bereits zwei
fertige Fachmarktprojekte in Polen (MY BOX Olawa und MY BOX Namslau) für
insgesamt rund 7,0 Mio. EUR veräußert. Darüber hinaus war die EYEMAXX
erneut in der Lage, bereits vor Projektfertigstellung, im Rahmen so
genannter Forward Sales, zwei deutsche Projekte (Medizinzentrum 'Thomasium'
in Leipzig; Pflegeheim und Wohnen Klein-Lengden) und das Fachmarktzentrum
MY BOX Brandys bei Prag mit einem Projektvolumen von insgesamt 36 Mio. EUR
zu veräußern.

Weiteres Gewinnwachstum mit Mannheimer Projekt in Sicht
Auch die künftige Entwicklung dürfte von weiterem Umsatz- und
Ergebniswachstum geprägt sein. Die Basis ist die umfangreiche
Projektpipeline, welche in den vergangenen Monaten nochmals deutlich
ausgeweitet wurde. Mit der Unterfertigung des notariellen Kaufvertrags des
Projektes 'Postquadrat' in Mannheim hat die EYEMAXX dabei das größte
Projekt der Unternehmensgeschichte gesichert. Innerhalb eines 20.000 qm
großen Areals sollen ab dem dritten Quartal 2016 Wohnimmobilien,
Gewerbeeinheiten sowie zwei Hotels mit einem Projektvolumen von insgesamt
160 Mio. EUR entstehen. Bis zum Jahr 2019 soll dieses Projekt zusammen mit
dem namhaften österreichischen Joint Venture Partner Johann Kowar
(ehemaliger Gründer der conwert AG) mit einem Anteil von jeweils 50 %,
unter der Federführung der EYEMAXX, umgesetzt werden. Weitere Projekte wie
etwa ein Wohnprojekt in Wien mit einem Projektvolumen in Höhe von 27,0 Mio.
EUR konnten ebenfalls gesichert werden, so dass die Projektpipeline auf
deutlich über 390 Mio. EUR angewachsen ist.

Positive Entwicklung der Zinsdeckungsgrade erwartet
Wichtige Finanzierungsbausteine sind die Anleihemittel, Bankkredite, Co-
Investoren aber auch der zwischenzeitliche Abverkauf von fertiggestellten
oder von im Bau befindlichen Projekten. Ausgehend hiervon dürfte die
Gesamtleistung sukzessive auf über 20,0 Mio. EUR (2017/2018e) ansteigen,
bei einer grundsätzlich hohen Rentabilität. Wir rechnen mit EBIT-
Margenniveaus, welche oberhalb der 60%-Schwelle liegen und damit mit einem
EBIT im zweistelligen Millionen-Bereich. Die nach der erfolgten
Anleiherückzahlung nun niedrigeren Zinsaufwendungen sollten problemlos zu
entrichten sein. Beim EBIT-Zinsdeckungsgrad gehen wir von einem Wert
oberhalb von 2,5 (2017/2018e) aus.

Höchstnote 5 GBC-Falken
Wir stufen dabei insbesondere die zuletzt emittierte 7,0%-
Unternehmensanleihe aufgrund des umfangreichen Sicherungskonzeptes sowie
unter Einbezug des Creditreform-Anleiheratings von BBB (Investment-Grade)
als 'stark überdurchschnittlich attraktiv' ein und vergeben die
Höchstpunktzahl von 5 GBC-Falken.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/14183.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b Abs. 1 WpHG und FinAnV Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,10,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
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