Original-Research: The Grounds Real Estate Development AG (von GBC AG):

Original-Research: The Grounds Real Estate Development AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu The Grounds Real Estate Development AG

Unternehmen: The Grounds Real Estate Development AG
ISIN: DE000A2GSVV5

Anlass der Studie: GBC Vorstandsinterview
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

Die The Grounds Real Estate Development AG (The Grounds-Gruppe) hat Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres 2017 eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Von den angebotenen 5,1 Mio. Aktien (Bezugspreis 2,20 EUR je Aktie) wurden insgesamt (Bezugsangebot und Privatplatzierung) 2,21 Mio. Aktien gezeichnet und damit ein Bruttoemissionserlös in Höhe von 4,85 Mio. EUR erreicht. Die noch nicht platzierten Aktien sollen insbesondere institutionellen Investoren in Südafrika angeboten werden. Die eingeworbene Liquidität wurde bereits plangemäß für den Erwerb von zwei Immobilienportfolios für den Bestandsaufbau eingesetzt. Der GBC-Analyst Cosmin Filker hat mit dem The Grounds-Vorstand Hans Wittmann gesprochen:

GBC AG: Herr Wittmann, im Rahmen der Kapitalerhöhung wurden in einer ersten Tranche rund 45 % der angebotenen Aktien platziert. Wie zufrieden sind Sie mit der Platzierung und was erwarten Sie sich von den Gesprächen in Südafrika?

Hans Wittmann: Wir haben im Rahmen der Investorenansprache in Deutschland sehr viel positives Feedback erhalten und sind auch sehr zufrieden mit dem bisherigen Erfolg der Kapitalmaßnahme. Die zweite Stufe der Kapitalmaßnahme wird derzeit in Südafrika umgesetzt. Die Zulassung der südafrikanischen Zentralbank (Federal Reserve) steht kurz bevor und wir rechnen mit dem Listing an der AltX (Alternative Exchange) in Johannesburg innerhalb der kommenden zwei bis drei Wochen. Auf dieser Grundlage können wir dann konkrete Investorengespräche in Südafrika führen, wobei wir jetzt schon erstes positives Feedback erhalten haben.

GBC AG: Mit dem Erwerb von mehreren Objekten wurden die ersten Mittel der Kapitalerhöhung bereits erfolgreich eingesetzt. Können Sie die Eckdaten der Investitionen skizzieren?

Hans Wittmann: Damit haben Sie Recht. Die Mittel aus der Kapitalerhöhung wurden plangemäß sowie entsprechend der kommunizierten Mittelverwendung für den Erwerb der ersten Bestandsobjekte verwendet. Das ist aber erst als Anfang zu sehen. Denn derzeit befinden wir uns in konkreten Gesprächen für weitere Akquisitionen, deren Vollzug wir in den kommenden Monaten melden werden. Insofern verlaufen unsere Investitionsaktivitäten plangemäß. Bei den von Ihnen angesprochenen Objekten handelt es sich vornehmlich um mehrere Mehrfamilienhäuser, welche insgesamt 120 Wohnungen und 7 Gewerbeeinheiten umfassen. Wir werden die Objekte durch Sanierung oder Ausbau weiter entwickeln um damit, neben den Mieteinnahmen, auch einen Wertzuwachs zu erzielen. Zudem haben wir ein Logistikobjekt mit erheblichem Entwicklungspotenzial erworben.

GBC AG: Neben dem damit erfolgten ersten Aufbau von Immobilienbeständen steht bei Ihnen vor allen Dingen die Projektentwicklung im Fokus. Mit dieser Kombination sticht die The Grounds-Gruppe unter den börsennotierten Immobilienunternehmen heraus. Wieso erachten Sie die Kombination aus Bestandshaltung und Projektentwicklung als vielversprechend?

Hans Wittmann: Wir sind zu der Erkenntnis gelangt, dass eine möglichst breite Abdeckung der Wertschöpfung im Immobilienbereich deutlich höhere Ertragspotenziale mit sich bringt als dies der Fall wäre, wenn wir nur einen Geschäftsbereich abdecken würden. Grundsätzlich planen wir den Aufbau eigener Immobilienbestände. Wenn wir aber vorneweg die Entwicklung abdecken, können wir bereits frühzeitig und vergleichsweise flexibel die Standortqualität, Bauqualität, Mieterstruktur etc. bestimmen. Darüber hinaus ist schon seit mehreren Jahren der Trend sichtbar, wonach im Neubaubereich die Baukosten mittlerweile sogar unterhalb der Erwerbskosten gefallen sind und damit ist das Eigen-Development besonders attraktiv.

Sie müssen bedenken, dass die Immobilienentwicklung grundsätzlich höhere Margen und eine schnellere Gewinnrealisierung ermöglicht als die Bestandshaltung. Daher werden wir in Einzelfällen auch selbstentwickelte Objekte veräußern und damit einerseits von hohen Renditen der Projektentwicklung sowie andererseits von der stabilen Ertragssituation aus der Bestandshaltung profitieren.

GBC AG: Welche Projekte befinden sich aktuell in Ihrer Entwicklungspipeline?

Hans Wittmann: Wir haben Zugang zu einer umfangreichen Projektpipeline, für die zum Teil Vertragsverhandlungen begonnen haben. Bei den Projekten handelt es sich sowohl um Objekte aus dem Bereich Development als auch um fertigentwickelte Objekte für den Bestandsaufbau. Wir gehen davon aus, in den kommenden Wochen einen positiven Newsflow bei entsprechender Vertragssicherung einzelner Projekte aufweisen zu können. Neben den bereits gemeldeten Neuerwerben nach der Kapitalmaßnahme liegt unser derzeitiger Entwicklungsfokus auf drei Projekte in Frankfurt am Main, namentlich das Projekt Blue Towers mit einer Nutzfläche von nahezu 18.000 qm, einer Microappartementanlage mit einer Nutzfläche von insgesamt 14.000 qm sowie einem Boardinghouse in unmittelbarer Nähe zum Frankfurter Flughafen mit einer Nutzfläche von über 10.000 qm. Darüber hinaus haben wir derzeit noch ein Wohnprojekt in Oldenburg und eine Baulandentwicklung in Schwarzheide.

GBC AG: Sie planen einen mittelfristigen Aufbau des Bestandsportfolios auf über mehreren Hundert Millionen EUR. Wie soll die Finanzierung für dieses auf den ersten Blick ambitionierte Zielvolumen gestemmt werden?

Hans Wittmann: Grundsätzlich können wir auf eine Vielzahl an Finanzierungsinstrumenten zurückgreifen. Sie müssen aber bedenken, dass wir bei der Finanzierung der Projekte mit einer durchschnittlichen Eigenkapitalquote von etwa 25 % agieren werden, so dass wir in der Lage sind, hohe Investitionsvolumina zu stemmen. Das Eigenkapital auf Ebene der Objektgesellschaft kann auf Ebene der Holding durchaus durch Fremdkapital erbracht werden. Daher werden wir künftig neben der Bankfinanzierung auf Projektebene auch auf Fremd- und Eigenkapitalinstrumente auf Holdingebene zurückgreifen. Zudem können wir durch Sachkapitalerhöhungen vergleichsweise schnell einen Portfolioausbau umsetzen.

GBC AG: Herr Wittmann, wo sehen Sie die The Grounds-Gruppe in fünf Jahren?

Hans Wittmann: In fünf Jahren wollen wir im Segment der börsennotierten Developer unsere Marktposition deutlich ausbauen und damit zu einem der führenden Unternehmen in diesem Segment avancieren. Unser einzigartiger Ansatz mit der Abdeckung einer möglichst hohen Wertschöpfung und die daraus resultierende Kombination aus stabilen Erträgen und hohen Renditepotenzialen sollten ein entsprechendes Wachstum ermöglichen. Unser Ziel ist es auch die Etablierung einer nachhaltigen Dividendenpolitik, sofern der Investitionszyklus erfolgreich abgeschlossen ist.

GBC AG: Herr Wittmann, ich danke Ihnen für das Gespräch.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/16101.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
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0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de

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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b Abs. 1 WpHG und FinAnV Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,5b,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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